不动产预告登记制度须知

预告登记作为一种将请求权（债权）物权化的特定方式，对防范一房二卖产生纠纷、培养交易诚信机制有重要的现实意义。目前，《上海市房地产登记条例》在不动产的预告登记的设立上作了有益的尝试。
　　预告登记制度的主要意义在于，为保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，从而对后来发生的处分行为产生排他的效力。比如：买卖双方签订协议后，买方如果担心交易能否实现，就可以到房地产登记部门进行预告登记，在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。这样，在该登记有效期内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记，这就有效防范了一房二卖。除了产权转让，以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。
　　预告登记应当符合以下条件：首先，需要预告登记的事项应当是依法可予登记的内容，比如商品房的预购及将预购商品房进行转让、以预购商品房或在建工程设定抵押、以及转让、抵押二手房等；其次，预告登记的目的应当是为了保全当事人将来变更物权（比如办理过户）的请求能够实现；再次，预告登记的范围和内容应当有合法的依据，比如依据买卖双方签订的有效合同进行登记；最后，预告登记的申请人必须是符合相应条件的当事人。
　　进行了预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于其他人就具有了优先的地位。但根据规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权，该登记就会自动失效。
　　预告登记完成之后，卖方权利受到一定程度的限制。如果买方申请预告登记之后迟迟不行使自己的请求权，或请求权消灭（如合同已解除）以后仍不撤销该项登记，目前还没有明确规定如何处理。笔者认为，如果预告登记义务人有证据证明该预告登记继续有效已属不当，则法律应当允许其通过向法院申请或向登记机关申请的方式来达到注销该登记的目的。