5、进行交易日期修正：
比较实例的交易日期与所要求取的估价对象房地产估价额的日期(即估价时点)，两者之间通常有时间差异。在此期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化是：上涨、不变或下跌。在房地产价格没有多大变化时，可不进行交易日期修正。而在房地产价格显示上涨或下跌的趋势时，则必须进行适当的交易日期修正，以符合估价时的实际市场情况。
交易日期的修正方法，一般是用价格指数或变动率(如房地产价格指数、建筑造价变动率、建筑材料价格指数等)将比较实例当时的交易价格，修正为估价时点的价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式是：估价时点的比较实例价格=比较实例当时的成交价格×(估价时点指数÷交易日期指数)
严格地说，不是任何类型的房地产的价格指数都可采用，因为不同类型的房地产其价格变动的方向和程度并不相同，如近两年来，住宅价格一直处于稳中有升的状态，而写字楼并没有表现出同样的市场行情，故适用的价格指数必须是与估价对象房地产相类似的房地产的价格指数。由于这种价格指数往往缺乏，因此可采用另一可行的方法进行交易日期修正，即调查在过去不同时间的数宗房地产的价格，找出这类房地产价格随时间变化规律，由此再对供比较参照的交易实例进行交易日期修正。
一般来说，在市场条件允许的情况下，选取交易实例时，应选取与估价时点相接近的实例，以避免日期修正系数运用不当导致评估价格偏离实际市值。目前实践中存在的问题并非市场价格与实例存在的差别，而是人为选用背离市场价格与实例存在的差别，以支持其错误的估价结果。
6、进行区域因素和个别因素修正：
区域因素与个别因素是构成房地产使用功能、质量好坏的因素。进行区域因素与个别因素修正，是将比较实例房地产相对于估价对象房地产使用功能、质量好坏上的判别所产生的交易价格差别排除。进行区域因素修正和个别因素修正，是市场比较法中的难点和关键。估价者应首先分析了解比较实例与估价对象之间在此方面的差别，如果估价对象优于比较实例，价格必须为向上修正;相反，如果估价对象劣于比较实例，则必须为向下修正。
具体地说，比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中，则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低，从而进行减价或增价修正，使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行类似的修正。如果比较实例房地产与估价对象房地产是处在同一地区中，则不需作区域因素修正，而只就比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行相应的修正。
区域因素比较修正的内容，主要包括交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。个别因素比较修正的内容，主要包括面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度等影响房地产价格的因素。由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，因此具体比较的内容不尽相同。如商业区着重繁华程度，住宅区讲究宁静、安适，工业区重视交通运输，农业区则重视土壤的肥沃程度。在实际比较时，应将所要比较的内容列表，使其规范化，且一目了然。值得注意的是，比较实例的区域因素与个别因素，是比较实例交易当时的区域因素状况与个别因素状况。
7、计算并确定估价对象的价格：
通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，就把比较实例房地产的价格转变成了估价对象房产的价格，具体计算公式如下：估价对象房地产的价格=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=比较实例房地产的价格×[100/?()]×[()/?100]×[100/?()]×[100/?()]
通过上述各种修正之后，每个比较实例都会得出一个价格，而且不可能完全一致，最后需要综合求出一个估价结果，定为估价对象房地产的估价额。一般来说，运用得最多的一种方法是求这些价格的简单算术平均或加权算术平均，据此确定估价对象的价格。
实践中，被拆迁人使用比较法自己也能推算出其房屋价格，是其补偿期望价，如果估价结果高于或接近于期望值，纠纷就可以防止。我想如果估价正常进行，应当不会有太大差异，而目前的实际情况并非如此，实在令人感叹。
二、用成本法估算房价
所谓成本法，是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。运用成本法对房地产进行估价时，通常将成本法称之为重置成本法。过去的拆迁活动均是采取这种估价方法，新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后，这种方法的效用大打折扣，仅在估价中对建筑成本部分作为一种计算方法。但在农村的拆迁活动中，在无偿调整宅基地后，仍广泛使用。
成本法的依据，从买方的角度看，是替代原理，即买方愿意支付的价格不能高于他重新开发或建造该房地产所需花费的费用，如果高于该费用，他还不如自己开发或建造。成本法的理论依据，从卖方的角度看，是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格不能低于他为开发或建造该房地产已花费的费用，如果低于该费用，他就要亏本。
运用成本法估算房地产价格的基本公式是：房地产价格=该房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
1、关于重新建造完全价值：
所谓重新建造完全价值，是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时，所必要的适当成本或价格。重新建造完全价值包括土地重新建造完全价值和建筑物的重新建造完全价值。
对于专业房地产估价人员来说，运用重置成本法进行房地产评估时，需要掌握从取得土地到建筑物建成交付使用的全过程中各个环节的费税种类、支付标准和支付时间。当然，如果你掌握了市场比较法，就可以较准确地把握重新建造完全价值。也就是说，你只要从众多的新建商品房中找出类似地段、类似建造标准、类似用途、类似楼层和朝向的房屋的正常交易价格，就可以作为重新建造完全价值的参考数据。接下来就是要搞清建筑物的折旧。
2、建筑物的折旧：
建筑物的折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗，包括有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失，如磨损、风吹日晒、建筑材料老化或腐朽等;而无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。例如，现在时兴“三大一小一多”的住宅形式，即客厅、厨房、卫生间大、卧室小、壁橱多的住宅，过去兴建的卧室大、客厅小的住宅，相对而言就过时了。折旧的计算方法有很多种，这里我们介绍两种常用的方法：一种是直线折旧法，一种是观察法。
观察法的主要特点是注重建筑物的实际损耗程度，因为早建的建筑物未必损坏严重，而新建造的未必维持良好，所以这种方法是由估价人员亲临现场，直接观察估价对象建筑物由物理的、功能的及经济的减价因素所造成的减价额，或判定其成新度。这种方法对估价人员的实际经验和业务水平要求比较高。
直线折旧法，是假定建筑物在其耐用年限内每年的折旧额是相等。其每年折旧额的计算公式是：D=C(1—R)/?N，上式中，D表示每年折旧额，C表示建筑物的重新建造完全价值，R表示建筑物的残值率，N表示建筑物的耐用年限。
已经使用了t年的建筑物，其折旧额(用表示)应为：E1+C(1—R)t/?N。计算折旧时必须确定房产的价值、使用年限和残值。根据现行的规定，一般将房屋结构分为4类7等：
1、钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。如缺少内外装修或附属设备则应降低等级。
2、 砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
3、砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
4、砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5、砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
6、砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋。7 简易结构：如简易楼、平房、平板房、砖坯房、土草房等。
建筑物的耐用年限有自然耐用年限(自然寿命)和经济耐用年限(经济寿命)之分，自然耐用年限是指建筑物不堪使用的年数，经济耐用年限是指建筑物使用年限是指建筑物使用已收回其价值的年数。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。各种结构房屋的耐用年限的参考值一般为：钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。简易结构：10年。
残值率是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋的搬运废物所发生的费用;残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构一等为2%; 砖混结构二等为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简易结构为0。
作为专业估价师，在计算折旧时一般不直接使用“已使用年数”而要使用残余年数。设建筑物的耐用年限为N，已使用年限为t，残余年数为n，理论上N=t+n，现实中，N≠t+n，因为当建筑物的耐用年限和已使用年限相同，若保养维护不同，其残余年数并不相同。残余年数需要估价人员根据建筑物的实际情况判断。无论何种情况，实事求是应是估价人员应遵循的第一原则。
实际求取建筑物的折旧时，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，折旧率也不同，建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、气、电梯等设备。
3、现行房屋完损等级评定标准：
房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》，如果该标准废止，则应适用新的标准。现将有关内容综合如下：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：(1)完好房;(2)基本完好房;(3)一般损坏房; (4)严重损坏房;(5)危险房。
