某市登记机构一位工作人员询问：《物权法》规定了预告登记制度，登记机关应该如何为申请人进行预告登记?《物权法》第二十条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。“能够进行不动产登记之日”应当从哪一天起算?
金绍达：预告登记是一种特殊的登记种类，它虽然是物权登记，但所登记的并不是物权。预告登记是对已经登记的权利人(在建的商品房是将建造人视为已经登记的权利人)行使其权利的一种限制，进行预告登记以后，限制了原权利人对房地产的处分权(如将房屋另卖给他人或在该房地产上设定抵押)。预告登记的本质是使请求权具有物权的效力。因此，倘若发生此类处分，由于它所具有的排他效力，会使这种处分归于无效。
一、登记机关如何为申请人进行预告登记
预告登记作为不动产物权登记的一种，应当由请求权人(如预购商品房人)向登记机构提出登记申请，提交相应的登记文件。登记机构核准登记后，应将预告登记事项记载于登记簿。由于预告登记所登记的并不是物权(既非所有权也不是他项权利)，因此不能发给权属证书。我国台湾地区明确规定预告登记“毋庸发给任何凭证”。但按我国内地长期实施的登记发证制度，如不给任何凭证，社会公众较难适应。因而，在对权属登记办法的修订过程中，无论是学者还是业内人士，都倾向于规定在预告登记后，发给请求权人预告登记证明。
按《物权法》的规定，预告登记并不限于预购商品房，还可以包括现房(或二手房)买卖在内的其它与不动产物权有关的协议。登记机关在为申请人进行登记时，也应区分不同的情况办理。
1．预购商品房预告登记
《物权法》相关的条款立法主旨是保护商品房预购人的合法权益。在今后的工作实践中，预购商品房预告登记估计会占很高的比例。在当事人申请时，由于房屋尚未建成，在操作时与已经竣工的房屋有所不同：从原有的测绘图件来看，该处还是空地或是尚未修测的旧有房屋；申请登记的房屋坐落名称有的还没有最后确定，预购商品房协议所使用的门牌号大多是施工编号。
但是，在商品房预售时，按《城市房地产管理法》的规定，卖方已经持有建设工程规划许可证，投入开发建设的资金也达到了工程建设总投资的25％以上，并有商品房预售许可证。因此，房屋的地理坐标已经是不变的。所以，房屋虽未竣工而仍应测绘前置，即在现场测绘的图件上标示该房屋的坐落位置，并按建筑设计图所标示的楼层、单元、套数建立楼盘表，编立统一的房地号，以便于登记簿作记载。
当事人申请预购商品房预告登记，除了填写登记申请表、出示身份证件以外，向登记机构提交的主要登记文件是两项：一是商品房预售合同；二是由于4物权渤规定了申请预告登记应“按照约定”，因而，还应提交双方同意办理预告登记的书面约定。在对登记进行审核时，同样要注意登记事项和登记簿的记载没有冲突，以避免开发商一房两卖而我们为之重复预告登记。核准登记后，应在登记簿上作相应的记载后方可发给预告登记证明。
2．现房转让的预告登记
现房转让的预告登记较为少见，一些学者认为：现房转让完全可以直接办理转移登记，因而主张预告登记不适用于现房的转让。但一是实践中当事人有这种需求(如买卖双方签订房屋买卖协议后，卖方为了有一定的时间获取办理转移登记所需的证明文件，而买方为了保障能取得所有权)；二是从《物权法》的条文来看，应包括了现房转让的预告登记。
申请现房转让预告登记时，当事人应向登记机构提交的主要登记文件有；房屋转让合同、建设用地使用权证、房屋所有权证以及当事人同意办理预告登记的书面协议(可以在房屋转让合同条款中一并约定)。
3．以预购商品房设定抵押的预告登记
以预购商品房设定抵押一直是房地产权属登记中一个较难处理的问题(主要原因在于以预购商品房设定的担保是否属于抵押的争议)。以往，按建设部《城市房地产抵押管理办法》所规定的处理方法是：由登记机关在抵押合同上作记载，并要求当事人在房屋竣工以后，重新办理房地产抵押登记。
在2003年开始实施的《上海市房地产登记条例》的规定中，已将预购商品房抵押登记归入预告登记。该条例第四十九条第二项规定“以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让”，当事人可以申请预告登记。以这一方式处理预购商品房抵押，也合乎《物权渤的规定，因为对预购商品房抵押进行预告登记，也是“为保障将来实现物权”。[page]
以预购商品房设定抵押，抵押人应当先申请预购商品房预告登记(否则，难以保障抵押权人的权益)；然后，凭主债权合同、抵押合同申请登记；如果发预告登记证明，此项证明应发给请求权人(债权人)。
二、“能够进行不动产登记”的起算日期
预告登记所保全的请求权必须在规定的时间内行使，即在能够进行不动产登记之日起三个月内履行登记手续，否则该项请求权将归于灭失。“能够进行不动产登记之日”从哪一天起算?目前尚没有明确的规定。但设立预告登记的目的是为了保障将来实现物权，如果到了能够进行不动产登记之时，请求权人仍然怠于行使权利，既有违立法的本意，又易影响已经登记的权利人行使权利。因此，不能以请求权人自己的原因来确定能够进行不动产登记之日(如开发商已办理初始登记，而购房人以购房款尚未全部交齐、或是没有时间来办理为由迟迟不办理转移登记)。依此分析，预购商品房预告登记应当以开发商已完成初始登记之日起算；预购商品房设定抵押应以抵押人完成转移登记之日起算。
规定预告登记所保全的请求权在一定时间内行使，为的是避免损害己登记的权利人的利益。因此，如果已登记的权利人自己同意，并与请求权人在协议中约定了某一天为能够进行不动产登记之日(如现房转让的预告登记)，应当可以从其约定。
但预告登记只有保全请求权之效力。已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他效力。而政府征收或司法机关的判决、强制执行，是公法上的处分行为，虽经预告登记，其请求权之效力不能排斥政府征收或司法机关的判决或强制执行。因而，对预告登记的请求权人来说，一旦到了能够进行不动产登记之时，应当尽快办理权属登记。
