农用地转为建设用地的批准手续

农用地转为建设用地的批准手续

（一）土地征收的审批、补偿

1、土地征收的审批

征收土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。但是征收下列土地的，由国务院批准：

（1）基本农田；

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

（3）其他土地超过70公顷的。

征收农用地的，应当依照《土地管理法》第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照上述规定另行办理征地审批。征用土地经批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。

2、土地征收的补偿

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍。

征收耕地的安置补助费，安置需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

（二）土地使用权的取得方式

1、原则上应当以出让方式取得土地使用权；

2、经县级以上人民政府批准，下列建设用地可以以划拨方式取得：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公用事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

（三）临时使用国有或者农民集体所有的土地的审批

建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经城市规划部门（规划局）同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。

（四）土地使用权的收回

《土地管理法》第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

1、为公共利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

按照1、2项收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

《土地管理法》第65条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

2、不按照批准的用途使用土地的；

3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照1收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。