租赁楼房一部分是否有优先购买权

租赁楼房一部分是否有优先购买权 案情：

甲有一幢三层的楼房，其中一层为店面，二三层为住房，店面和住房相对独立。2000年12月5日，甲将店面出租给乙，租期从2001年1月1日至2002年12月31日。2000年12月20日，甲将三层无偿借给其弟丙使用，二层由甲自住。2001年8月15日，甲在乙不知晓的情形下，将该幢楼房卖给丙，并办理了该房屋的转让手续。2003年1月1日，丙通知乙搬迁。乙诉至法院，请求确认其优先购买权，并要求购买其所承租的店面。

分歧意见：

乙是否享有购买其所承租店面的优先购买权，存在三种不同意见。

第一种意见认为，乙享有优先购买权，有权购买其所承租的店面。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，乙依法享有对店面部分的优先购买权。

第二种意见认为，乙享有优先购买权，但不能请求购买其承租的店面。理由是：乙和丙均是该幢房屋的承租人，均享有优先购买权，但乙的承租时间早于丙，系有偿承租，其所承租的店面部分价值高于丙所承租的三层住房，因此该房应当优先由乙购买。但是该幢房屋只有一个产权凭证，且只有保持其完整性才有更大的使用价值，因此甲有权将其整体出卖。所以，乙没有权利请求单独购买其承租的店面。

第三种意见认为，乙不享有优先购买权。由于乙租赁的房屋是该幢房屋的一部分，而甲出卖的是整幢房屋，乙不具有对整幢房屋的优先购买权，乙不能要求甲分层出卖，影响出租人对房屋整体出卖的处分权，因而乙无权以优先购买权请求购买其承租的店面。

评析：笔者认为，乙不具有对整幢楼房或该楼房一层店面的优先购买权。理由如下：

《合同法》第二百三十条规定中的“同等条件”应当是指承租人或其他人购买承租房屋时的购买条件，而不包含承租人承租房屋的情况。

甲向丙“无偿出租”房屋行为并不是《合同法》中的“租赁行为”，实际上是一种出借行为，而在借住房屋的情况下其是否有购买房屋的优先权在我国法律中并没有相应的规定。因此，丙的借住房屋行为不能产生房屋优先购买权的问题，也就谈不到数个优先购买权的问题。假如有两个人共同租赁一幢楼房，那么两人应共同享有优先购买权，若两人均想购买该楼房，两人之间可以进行竞价取得优先购买房屋的权利。

优先购买权所指向的对象只能是租赁房屋，而不能是租赁房屋以外的其他房屋。本案中，由于乙承租的只是甲所有的楼房的一部分，按民法理论，租赁某物的一部分由此而产生的对该物一部分的优先购买权不能及于物的全部，因此乙不能对甲的该幢楼房主张优先购买权。

甲对其楼房享有所有权，即可以占有、使用、收益和处分该楼房，当然有整体出售的权利。那么乙是否可以主张对该幢楼房一层店面的优先购买权呢？笔者认为，这就要看该层店面是否有单独的房产证和该部分房屋是否具有事实上的可分性。如果该层店面有单独的房产证，从法律上来说该部分房屋就是一个独立的物，是可以单独处分的，那么乙对该店面就应具有优先购买权，可以据此对甲整体出售房屋的权利提出抗辩，要求甲将该部分房屋单独出售。如果该层店面并无单独的房产证，但是具有事实上的可分性，比如楼房中的各个单元房实际上是给不同的人居住使用的，那么，租赁其中一个单元房的人就可以主张对该单元房的优先购买权。而在本案中，三层楼房是一个整体，从法律上认为该幢房屋是一个独立的物，而该层店面仅是其一部分，与其他部分不具有事实上的可分性（虽然各层功能可独立使用，但与各个单元房之间的关系并不相同），所以乙不能要求甲将该层房屋分开出售，破坏该物的完整性，即乙不享有该部分房屋的优先购买权。[page]