房产开发中虚假按揭常见形式及法律风险分析

虚假按揭的常见形式：

虚假按揭形式一是内部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

虚假按揭形式二是外部关系人贷款。通过关联企业（子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等）的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

虚假按揭形式三是伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务，月薪水平从几千元到上万元不等，但实际上这些借款人大多学历较低，无稳定的职业，并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较接近等。

虚假按揭形式四是开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。发生个人住房虚假按揭贷款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为20％到50％不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，将所有风险转嫁给银行。

虚假按揭中各方的风险

1、虚假按揭中银行的风险

随着虚假按揭现象的出现，银行的风险也在加大。虚假按揭以欺诈的方式骗取银行资金，增加了银行的经营风险，一旦开发商资金链断裂，银行将面临巨大的资金风险，并导致形成新的大量的不良资产。

2、虚假按揭中个人的风险

对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，一旦开发商无力还贷，从法律形式上来说，银行就会把形式上的购房人作为被告起诉来主张权利，但银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。

3、虚假按揭中开发商的风险

　　对开发商而言，如果其事先与形式上的购房人有内部协议，这种情况下购房合同虽然实质上不真实但往往很难被认定为无效，开发商也不会面临刑事责任风险。但是如果形式上的购房人以假当真，要求开发商交付房屋，不配合开发商办理相关手续，这时法律关系就会变得更为复杂，往往会引起连环诉讼。

但是，有些开发商借用他人身份证明，在他人不知情的情况下办理按揭手续，从银行套取贷款，这种行为一方面会导致合同无效，另一方面也会导致面临刑事法律风险。根据我国刑法第六修正案之规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，构成骗取银行贷款罪。这种虚假按揭的行为，是以虚假的买卖合同关系进行虚假交易，目的是为了从银行获取贷款资金，给银行经营带来很大的风险

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