一、如何节省贷款利息?
精明的购房人会发现,不同的贷款和还款方式,所还的利息是不同的。一笔50万元、期限为30年的贷款,采取不同的还款方式,利息支出相差12万元之多。因此,如何节省贷款利息也成了贷款购房者最关心的问题。
公积金贷款最省钱
公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是7折优惠利率取消后,两者的利息差距更大。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。
某国有银行理财师表示,对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%,公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,目前尚没有政策变化,不仅仍可首付三成,还可享受3.87%的公积金利率,比7折利率还低。公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年。如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
等额本金还款更省息
对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。
目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多。后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。
以贷款100万元、20年期、基准利率5.94%计算,采用等额本息还款法,利息超过71万元,采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。
值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。
提前还款缩短贷款期限
随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房贷者近期已经开始动用公积金或者存款进行提前还贷。在市民提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供和缩短贷款期限哪个划算?
