是否应撤销补发产权证

1994年1月11日，宋某书面向房管局申请，称其房屋所有权证遗失要求补发。经房管局审查核准，并出具证明，由宋某在报纸上刊登遗失声明，声明其房屋所有权证作废。房管局于1994年4月29日依法核准给宋某补发了该房屋产权证。同年6月2日，宋某以登报作废的房屋所有权证作抵押，向该市城市信用社中心社贷款12万元，并由被告办理抵押登记手续。1995年6月，宋某将该房屋卖给他人，同年9月房管局在受理该房屋的买卖过户时，发现该房屋有两本重复的所有权证。于是，房管局以宋某隐瞒真实情况，违反有关法规，在社会上使用两本同一房屋的房屋所有权证为由，于1995年9月23日作出撤销两本房屋所有权证的全部登记事项的处理决定，并登报公告于众，同年10月4日作出书面通知，但尚未给宋某送达。宋某从报上获悉后不服而向法院提起行政诉讼。

[page] 原告诉称，房管局的公告和通知决定撤销已登报作废的房屋所有权证和依法重新核发的房屋所有权证的行为是以权代法、滥用职权、推卸责任的行为。

被告辩称，宋某利用遗失房产证、新领房产证重复进行交易，影响了房地产交易的正常秩序。本局采取登报公告和通知形式撤销两份房产证是行使正当的行政权利，不存在任何侵权行为。要求维持其公告和通知决定。

法院认为，被告依程序重新核发给宋某房屋所有权证是有效的房屋所有权证，应受法律保护。宋某以作废的房屋所有权证骗取被告办理抵押贷款手续，双方对此应承担什么责任是另一法律关系。在被告发现宋以有效的房屋所有权证办理过户时，又将作废和有效的所有权证同时撤销，实属责任不明，行使行政权不当的表现，它直接影响他方关系人的权利义务；同时被告并无充分证据证明宋某是隐瞒真实情况，采取非法手段领取补办的房屋所有权证，因此，被告认为其是正当行使行政管理权，要求维持其公告和通知决定，不予采纳。

评析

一、该市房管局的补证程序是否合法

根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十四条的规定：“房屋所有权证遗失，应及时登报声明作废，并向房屋所在地的房屋所有权登记机关申请补发。”从案情可以看出，房管局补发新证是正确的。

二、同时撤销两证是否恰当

宋某原来的产权证经房管局出具证明，登报作废后就没有法律效力，那么本案处理的关键是房管局后来补发给宋某的房屋所有权证是否应予撤销。《中华人民共和国城市房地产管理法》对撤销产权证的条件没有明确的规定，但本案发生地制定的《城镇房地产权登记条例》则明确规定了撤销登记的两种情形：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。从本案的情况看，宋某以丢失了房屋所有权证为由向房管局申请补领新证，是其法定权利，至于宋是否隐瞒了真实情况骗领新证为以后谋取非法利益创造条件，由于没有确凿的证据证实而难以认定，故不能适用第（一）项规定来撤销新证的登记。那么，可否适用第（二）项规定来撤销新证的登记呢？不能，房管局的工作疏忽不是发生在新证的登记上，新证的颁发严格按照规定办理，工作疏忽是发生在抵押登记上。宋某明知旧证已作废仍用该证去抵押贷款，是明显的违法行为；而房管局审核不严以致宋得以用作废的房屋所有权证进行抵押贷款，则是严重的工作失误。双方的这种混合过错不应影响到宋某新领房屋所有权证登记的有效性。所以，房管局同时公告和通知撤销新旧两个房屋所有权证是没有法律依据的。因此，法院的判决正确。

三、用作废产权证办理抵押登记是否有效，与办理房屋买卖之间是否存在联系[page]

宋某是用其已经公告作废的产权证办理的抵押，该产权证本身已经是没有法律效力的证书，建立在没有法律效力的产权证上的抵押登记也是无效的，根据《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。" 2007年10月1日实施的《物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”则该房屋抵押的无效使其不能产生法律效力，但这并不影响借款合同的效力，其债权债务关系依然存在。那么该房在出卖前就已经具有瑕疵，房管局在办理过户的时候有义务提醒买房人该房屋已设置抵押。而如果宋某将有瑕疵的房屋在没有经过债权人同意的情况下卖给第三人并向第三人隐瞒该房屋的债务状况是明显的违法行为，由于其本身的债权债务关系的存在，购房人的权益不能得到很好的保护，而债权人的权益也不能实现。

综上所述，宋某用已作废的产权证办理抵押没有法律效力，但抵押关系仍具有合同效力，房管局补发的新证是合法的，将两个产权证同时撤销没有法律依据。

提示：同时撤销两证是错误的，作废的产权证本身就没有法律效力，补办的产权证合法有效不应撤销。以作废的产权证办理的抵押属宋某申报不实，登记机关审查不严。