经济适用房——想说爱你不容易

太原首批经适房9月中旬开卖的消息传来。“夹心层”们的总算盼到了希望，4503套的供应量，创造了本市近年来经适房上市的“最大值”。然而，种种疑问还在随之展开，大多数人朝思暮想的经适房是否能够真正解决“夹心层”的住房问题？在于经适房零距离接触的这段道路上，我们将遇到哪些难度？

　　难度一：什么样的人才有资格申购？

　　据介绍，本次经适房申请资格是：太原市市辖六城区范围内具有本市市区城镇居民户口，实际居住，家庭年收入3．6万元以下，无房或现家庭住房建筑面积60平方米以下，每户可申购经济适用住房一套。

　　目前太原市已完成申购家庭的申请、审核、公示工作,申请购房家庭共计2万余户。可见，4503套的供应量远远不够，大多数收入、学历等比上不足、比下有余者将依然无房能买。

　　难度二：3134元每平的均价是否承受得起？

　　根据7月22日市政府第七次常务会议原则通过的《太原市西华苑三、四期经济适用房销售工作方案》，西华苑三期预估平均价为3017元／平方米，四期预估平均价为3134元／平方米，待省物价局对销售价格正式审批后多退少补。

　　3017元和3134的预估价是如何测算出来的？据市物价局相关负责人介绍，该局依据国家《定价成本监审一般技术规范》、《山西省物价局政府制定价格成本监审实施细则》，并结合本市实际情况，对西华苑三、四期经适房价格进行了测算。本期经适房价格构成因素主要包括开发成本（土地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套建设费、管理费、贷款、利息）、税金、利润三部分。

　　比起商品房，经适房这样的价格确实低了很多，然而，这样的价格就是“夹心层”们可以承受得起的价格了吗？就目前太原市的一般工资水平来说，当然不是。

　　难度三：经适房的质量会不会打折？

　　民众对“楼歪歪”、“楼裂裂”、“楼脆脆”见得多了，自然会对自己房子的质量产生担心，全国各地也有不少经适房陷入了质量危机。如今的房子价高质差的情况见得多了，那么经适房的质量有用什么来保证呢？我们不得而知，但是，经适房怎样才能不变成“劣质房”，还需要相关监督部门的“作为”才行。

　　难度四：经适房怎样才能不被特权阶层拿走？

　　经适房作为保障房的一种，自然是为弱势群体而建的。不过，自经适房的建设开始，质疑的声音就一直不断：2009年6月的中国之声《新闻纵横》报道，重庆市渝中区大坪镇的新城大厦经济适用房中的322套交房才8个月，竟然有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满5年不能上市交易的规定，不到一年就通过中介转卖住房，导致部分经适房“登记房主”并非真正房主。可见，经适房中住的已不再是真正缺房子的人了。

　　据介绍,太原市拟成立专门的经济适用房销售机构,在人大、政协、纪检监察机关、公证机构、新闻媒体和群众代表的监督下,按照“发布销售公告——购买意向登记——召开新闻发布会——公开摇号——按序选房——手续办理——余房补选”的步骤实施。但愿这些程序的严格执行能将“特权”拒之门外。

　　经适房项目介绍：

　　西华苑三四期经适房项目总用地417．5亩。两个项目规划住宅面积56．88万平方米、6898套，包括廉租房6．91万平方米、1199套，经济适用房42．92万平方米、4503套，龙潭片区拆迁安置房5．99万平方米、800套，公共租赁房2．61万平方米、396套。另有公共建筑面积7．7万平方米，其中包括小学、幼儿园、商业和非商业建设。本次可公开销售的经济适用房共42．92万平方米牞4503套。这其中，3年内市政府重点工程项目涉及的符合申购条件的回迁安置拆迁房优先。

　　附：

　　经适房的前世今生：

　　起源时期：20世纪五十年代

　　20世纪五十年代起人民政府在北京新建了大量的住宅，一般为六层楼立体式水泥建筑。当时的说法是“新建的楼房，美观大方，经济适用，有现代化的市政设施。并在住宅区里配置了商店、学校、托儿所、医疗站等生活福利设施。”

　　酝酿时期：1991年

　　经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。

　　启动、开建时期：1998年

　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

　　高速发展时期：1999年——2005年

　　从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　质疑时期：2005年——2006年

　　1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。

　　2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。

　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。

　　转型时期：2006年8月

　　建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。