巧用公积金 轻松还房贷

巧用公积金 轻松还房贷

　　小王最近向银行申请了一笔50万元（公积金贷款20万元，商业贷款30万元）、30年期的组合贷款。但贷了款以后，小王就把住房公积金忘了，他认为住房公积金一个月也就几百块钱，起不了什么作用。经过同事点拨，他才打电话到贷款银行咨询，银行业务员告诉小王，利用自己缴存的住房公积金还贷，可以大大减轻供款的压力。
　　
　　银行业务员告诉他，按规定，住房公积金属政策性住房金融，资金实行封闭运作，使用限于提取和贷款，在缴存职工之间调剂余缺，形成互助机制。为了方便职工用缴存的住房公积金归还贷款，减轻职工购房负担，上海市住房公积金管理中心早在2004 年就推出了两种用住房公积金归还住房贷款的还款方式（俗称“冲还贷”）。一种是“逐月还款法”，即每月直接从借款人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。比如小王的贷款月供是2824．57 元，他公积金户头里已经有了2万元的存款，如果把2万元逐月用来抵扣贷款的话，那他就有7个月可以不用出钱还贷款了；另一种是“一次性还款法”，用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限重新计算后的月还款额继续按月还款的办法。也就是说小王可以把2万元的存款进行部分提前还贷，这样每个月的还款额就可以相应减少一些。
　　
　　听完咨询，小王对到底应该选择哪种还款方式作了精心比较：
　　
　　一次性还款法。相当于借款人每年做一次部分提前还款，然后按照剩余本金和还款期限重新计算后的月还款额继续按月还款，随着还款次数的增加，一般可以提前若干年结清全部贷款。
　　
　　逐月还款法。由于一开始借款人账户里有部分节余资金，所以第一年几乎不用支付现金，当节余资金用尽以后，每个月还款额与缴存额之间的差额就需要自己支付了，随着缴存额的逐年上调，当若干年以后缴存额大于月还款额时，就又不用自己付款了。
　　
　　可以看出，公积金贷款20万元，商业贷款30万元:贷款30年，在利率不变的情况下，每月正常还款，整个还款期内共计需要支付利息51．68 万元。如果选择“一次性还款法”，每年用其住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房贷款一次，第一次提前还款2万元以后，按照住房公积金月缴额每年增加 15％计算，可以在第15年左右结清其全部住房贷款，减少约一半的利息支出。
　　
　　如果选择“逐月还款法”，小王公积金账户里已有的 2万元余额加上每月缴存的1000 元住房公积金（包括基本公积金和补充公积金），那么第1年只需自付1965 元即可完成还款，相当于每月还款157元，从第2年开始的未来7年里借款人平均每月需支付973元现金用于还款，按照住房公积金月缴额每年增加15％计算，从第8年开始小王的月缴存额将达到3000 元，大于其月还款额后，就不用自己再出钱了。这样相当于在整个贷款期内每月还款232元，只占正常月还款额的8％，采用这种方式虽然利息支出没有减少，但是借款人的还款压力减轻了。
　　
　　银行工作人员分析，对于年轻人来说，刚工作不久，贷款前期资金使用比较紧张，而收入正处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。对于中年人来说，采用 “一次性还款法”则比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少利息支出和今后的还款压力。另外，上海市公积金管理中心虽然规定了两种用住房公积金归还住房贷款的方式，但是借款人也不一定完全拘泥于这两种方式，可以自由组合出最适合自己的还款方式，例如借款人从事稳定性较差的工作，对于自己的收入来源没有信心。那么住房公积金对于还款就有不可替代的作用，在收益比较好的时候选择自己还款，收益差的时候用住房公积金归还住房贷款，可以缓解一下压力，解决燃眉之急，保证自己不论在什么时候都不会发生还款逾期。
　　
　　
　　合适的才是最好的。经过比较和考虑，小王根据自己的实际情况，决定先选择“逐月还款法”，待经济情况好转了再变更为“一次性还款法”。
　　
　　现在，小王也成了如何选择还款的专家，不过他还提醒大家，去银行办理这个业务之前需要带好相关资料，包括借款合同、身份证、社保卡（如果有）、配偶或者直系血亲关系证明（婚姻证明或户口簿）、公积金账号、补充公积金账号、任意一期还款凭证。否则就有可能无功而返。到了银行以后，工作人员会给你一个专门的授权书，你需要仔细阅读，并在上面填写好你的名字、身份证号码、公积金账号和选择的方式，填写好后再复核一遍。你只要去贷款银行委托一次整个贷款期都会有效，避免了每次提取住房公积金都要跑银行的麻烦。另外，“一次性还款法”的操作时间，一般都安排在每年的四月和九月，如果你有选择“一次性还款法”的打算，就要特别留意这个时间安排表，否则就会错过半年的机会。对于已经办理过冲还贷业务的借款人，也可以根据自己不同时期的经济情况，到银行改变冲还贷的方式，但是每次变更前，原“冲还贷”方式须满一年以上。

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