网甄律师点评：
上海市高院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》 （沪高法民一（2004）44号）认为，“四、当事人以转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意为由，诉请确认公房使用权转让合同无效的，应如何处理？根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的，也应本着尊重现状的精神，合理保护受让人的交易安全利益。故实践中，可区分下列情况分别处理：
1、原共同居住人已搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已以事实行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经共同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；
2、受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。”
从以上高院意见看，认定合同有效无效大致以受让人是否已入住为原则来区别。已入住的，即使同住人因转让人欺诈而搬离，也认定合同有效。
本律师认为，法律上，合同效力如何因合同本身特征而定，不应当考察合同的履行情况，合同的效力在合同履行前即已确定。高院意见以履行定效力，是一种面向现实的权变做法，这与公房本身的政策性是相通的。
此外，按照合同法规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，上海房屋租赁条例并不是法律和行政法规，以违反该规定而认定合同无效，本身就与法律的规定相背。
但无论如何，在上海地区审判此类案件，大致按照以上思路来判定结果。
案例
未经同住人认可 转让租赁房无效
未征得同住人同意，耄耋老人邱老伯异想天开，打算把所承租的二楼使用权公房转让给楼下邻居陈小姐，双方签订了《房屋转让合同》，老人想用售房款来“以房养老”，但该行为却侵害了其他同住人居住权利。事后反悔的邱老伯被陈小姐起诉法院，要求邱老伯履行房屋转让办理过户，赔偿违约金10万元。近日，上海静安法院对陈小姐之诉判决不予支持。
邱老伯与陈小姐均系居住本市愚园路某号内上下楼邻居，邱老伯承租了二层中前间、中间和亭子间计29.5平方米独用部位的使用面积，公用部位为井搭、二层大卫生和晒台。2004年5月，邱老伯欲将上述房屋转让，委托其女儿办理转让房屋事宜。同年6月中旬，与楼下邻居陈小姐签订了《房屋转让合同》，约定邱老伯将所租赁房屋使用权转让给陈小姐，转让价为人民币36万元，在合同签署以后的5天之内，陈小姐支付了66.7%即人民币24万元，邱老伯搬走的5天之内支付余款11.8万元，剩余2000元扣除邱老伯最后月份实际公共事业费缴纳完毕后，于2005年4月底前支付给邱老伯。陈小姐还同意邱老伯延期居住至2005年3月1日，邱老伯需保证在上述期限内把房屋移交给陈小姐，如有逾期需按房屋转让金额的日/0.2%计算支付滞纳金，逾期30天以上，陈小姐可终止合同并要求赔偿。
合同签署后，陈小姐向邱老伯支付了24万元。2004年12月邱老伯让女儿写信给陈小姐方，提出房屋面积计算有遗漏要增加面积，单价要调整或不卖了，退还陈小姐的已付购房款；但陈小姐坚持要求按照原约定履行，双方几经协商交涉不成。
2009年1月上旬，陈小姐把楼上邻居邱老伯告上法院称，在2004年5月邱老伯委托女儿找到自己母亲，言及因需要用钱，愿意将邱老伯名下的二楼转让给陈小姐，并出具了委托书。几经协商双方于同年6月中旬签署了《房屋转让合同》，她即按约支付了首期房款24万元，但邱老伯一方却以种种理由推迟交房并要求修改合同。
陈小姐还称，在2008年11月以书面形式通知邱老伯，要求履行合同并定于月内予以答复，邱老伯在12月15日与她见面即称，不准备履行合同，这才引起诉讼。
法庭上，邱老伯辩称因岁数大了，想把租赁的承租房屋转让“以房养老”，在委托女儿办理该转让手续时，家庭内部其他共同居住人并不知情。之后，家庭其他成员获悉他与楼下邻居签署了《房屋转让合同》表示纷纷反对，不同意转让该房屋要求撤销转让合同。邱老伯认为，该份《房屋转让合同》不生效，没有体现全体居住人真实意愿，要求法院确认为无效，愿意退还陈小姐预付的24万元房屋转让款。
经查明在邱老伯名下承租的房屋还有儿子、女儿、孙女和外孙女的户籍。法院认为，邱老伯与陈小姐达成房屋转让协议前，未取得邱老伯家庭内部共同居住人的书面同意，事后共同居住人也未追认合同的效力，邱老伯反悔不同意转让该房屋使用权，该房屋转让合同属无效合同。陈小姐则要求按有效合同坚持诉请，法院则无法予以支持，遂判决不支持陈小姐的起诉。
法官点评：现有的《上海市房屋租赁条例》规定，公房使用权转让的法律性质，即公房租赁合同中承租人权利义务的有偿移转。承租人在行使有偿转移房屋租赁合同的权利义务的同时，应当征得在有本市常住户口的共同居住人同意，公房承租人处分其承租权的自由受，共同居住人意思表示的限制。（李鸿光）
