细化交房条件：竣工有验收 面积有数据

房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住，房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。

　　首先让我们先看一下北京市目前使用的建设部《商品房买卖合同》示范文本的约定，该合同第十一条约定的房屋交接条件是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该合同第八条约定的交付条件是：“出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。”

　　从以上合同条款看，如果购买住宅，房地产商不把第十一条中提到的“两书”划掉，交房时房地产商要提供“两书”应不成问题（本身房地产商提供也没有什么困难）。关键是如何约定合同第八条，示范文本中写出的4点比较含糊，建议购房人应坚持选择填写第5点空白，明确房地产商交房时必须提供政府认可的《竣工验收备案表》和《面积实测数据》。

　　《竣工验收备案表》是国家要求房地产商房屋交付使用时必须提供给购房人的文件，但可惜这个强制性要求目前只在建设部的规范性文件中有明确提到，如果合同不约定清楚，打起官司时，房地产商有的是理由耍赖。

　　房地产开发企业在商品房交付使用时没有提供具有房产测绘资格单位的“测绘成果”是否达到入住条件，取决于购房人和房地产商的合同是否有房地产开发企业交付房屋时要提供《面积实测数据》的约定。如果购房人和房地产商签订合同时没有选择在合同第八条“5．” 的空白处约定：房地产开发企业在商品房交付使用时要提供具有房产测绘资格单位的《面积实测数据》，将很难主张房地产开发企业交付房屋时没有提供《面积实测数据》不符合房屋交付条件。

　　我为什么一再在我的文章中提醒购房人收房时要查看《面积实测数据》呢？这是因为《商品房买卖合同》第五条（2）约定了“面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”而目前北京处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权力。这就是我要告诉购房人如果收房前看不到房地产商的提供的《面积实测数据》的风险是：当《面积实测数据》显示出购房人所购房屋的面积误差比绝对值超出3％时，购房人如果想要求退房，可能将无法达到目的。

　　另外，笔者强烈建议买期房的购房人，最好能在合同中将房屋交付时水、电、气、暖、通讯、电视、公共设施、环境应达到什么条件，在合同第十七条或补充协议中约定得越细越好（一些购房人在接收房屋时被房地产商莫名其妙地强收几千元甚至上万元的各种所谓“开通费”就是吃了合同约定“不明”的哑巴亏），并千万别忘了将此约定“链接”在合同第八条中，即在提交政府认可的《竣工验收备案表》和《面积实测数据》后面加上“并达到合同第十七条第＿＿＿＿款和（或）补充协议第＿＿＿＿条的约定要求。” （刘宏诚）