潘某把一套一百二十多万的房子的房产证、土地证押在马先生处，向马先生借款80万元，马先生觉得有两证押在手中很放心，便借给了潘某80万元。到后来潘某不还款，马先生打了官司并申请执行时，才惊愕地发现竟然还有四个债主也拿着房产证要求以房抵债。法官告诉他们其中四本房产证是伪造的，并且由于未签抵押合同更未登记，他们的抵押无效，根本不能优先受偿。
从2003年上半年开始，潘某以做生意缺乏资金为由，并以高额利息为诱，陆续向马先生等人借款。对于像马先生那样借款数额较大的人，潘某承诺以自己在何山花园的一套市值一百二十多万元的房产抵押，并主动将房产证、土地证交给马先生。马先生觉得“两证”在手，很放心地把80万元交给了潘某。马先生事后才知道，这套房子不但早已抵押给银行，还有四位债主也吃到了“两证”定心丸。到了2006年潘某与妻子协议离婚，房产归妻子所有后不知去向，马先生等十多名债主纷纷向法院起诉要求归还借款。由于潘某上述债务产生于婚姻存续期间，法院依法查封了何山花园的房子，经过两次拍卖得款95万元。由于银行签订了抵押合同并进行登记，其债权依法优先受偿，再扣去评估拍卖等执行费用以及保障潘某妻女基本生活费用部分外，马先生等10人347万多元的债权只能按12.59％的比例参与分配。马先生最终仅得10万多元，而目前已找不到潘某其他财产。
法官说法：
民间流行的一种借款保证的做法，就是把房产证押给对方，以为这样就算房产抵押了。其实这于法无据。我国《担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。显然，像马先生那样既未签抵押合同也未登记，根本不产生抵押效力，以至于最终收回借款失去保障而蒙受损失。
