深圳市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法的通知

税务登记分局、各区局、各稽查局：

为规范房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》及《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）的有关规定，我们制定了《深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法》。现予印发，请遵照执行。

深圳市地方税务局
二○○五年十一月九日

深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法

第一条  为规范房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》及《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）的有关规定，制定本办法。

第二条  对在我市从事房地产开发销售并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人）征收土地增值税，适用本办法。

第三条  土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

纳税人应在税款所属期次月的纳税申报期限内自行向房地产所在地的主管税务机关申报缴纳。

经税务约谈的纳税人自查后自行补报的，按预缴申报程序办理。被出具税务处理决定书的，由所在地稽查局按照税务处理决定书的决定进行处理。

第四条  纳税人应当自取得《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关办理项目登记。办理项目登记时应提供以下资料：

（一）建设工程施工合同；

（二）土地受让合同；

（三）项目立项批准文件；

（四）《房地产预售许可证》；

（五）《土地增值税项目登记表》。

（六）其他税务机关要求提供的资料。

属于安居房开发的纳税人除提供上述资料外，还需提交市、区政府负责安居房开发销售的主管部门有关立项批准文件。

第五条  主管税务机关对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《房地产预售许可证》号码为其编制“项目编码”。对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件留存复印件，原件退回纳税人。并应在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。

第六条  土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

第七条  土地增值税的预征率分为以下两档：

（一）对别墅、度假村、酒店式公寓按所取得的收入的1%预征；

（二）对除别墅、度假村、酒店式公寓外的房地产按所取得的收入的0.5%预征。

纳税人应对适用不同预征率的房地产开发项目分别核算，对不能分别核算的，从高适用预征率征收土地增值税。

预征税款的计算公式：

预征土地增值税税额=开发销售房地产所取得的收入×预征率

第八条  房地产开发项目竣工结算后进行土地增值税清算的纳税人，应当同时符合以下条件，扣除项目才能按实际发生的金额扣除：

（一）按照法律、行政法规的规定设置账簿并以查帐方式征收企业所得税；

（二）按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。

第九条  纳税人在房地产项目全部竣工后，应进行财务会计结算，并于财务会计结算后向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》申请清算。

纳税人申请清算时，需报送下列材料：

（一）《土地增值税清算申报表》；

（二）会计师（或税务师）事务所出具的房地产项目土地增值税清算审核报告；

（三）《房地产预售许可证》；

（四）项目竣工验收证书；

（五）无偿提供公共配套设施的资料；

（六）房产出售情况表；

（七）开发项目成本扣除情况表及其说明；

（八）税务机关要求提供的其他材料。

第十条  主管税务机关对纳税人提交的材料应及时进行审核，并将《土地增值税清算结论书》按规定的程序送达纳税人。

纳税人需要补税的，应当在收到税务机关《土地增值税清算结论书》后，在规定的期限内补缴税款；需要退税给纳税人的，按税务检查退税程序办理。

主管税务机关应自受理纳税人清算申请之日起3个月内完成审核以及补、退税工作。

第十一条  纳税人减免土地增值税应向主管税务机关提出申请，经主管税务机关审批后，办理减免税手续。

第十二条  纳税人建造安居房出售的免税申请，应在办理项目登记时，向主管税务机关递交书面减免税申请，同时提供相关材料（与办理项目登记使用的材料相同）。主管税务机关应在10个工作日内审核并出具免税批件。

第十三条  纳税人建造普通标准住宅出售，在房地产项目财务会计结算并清算土地增值税后，增值额未超过扣除项目金额20%的，向主管税务机关递交《纳税人减免税（费）申请表》与《土地增值税清算结论书》。主管税务机关在5个工作日内审核并出具免税批件，然后按税务检查退税程序办理纳税人已预缴的土地增值税税款退税手续。

第十四条  纳税人有违反《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则行为的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

第十五条  本办法从2005年11月1日起执行。

对2005年11月1日前已取得预售许可证的房地产开发企业，应于11月30日前到房地产项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。

附件：1.土地增值税项目登记表（略）

2.土地增值税预缴申报表（略）

3.土地增值税清算申报表（略）

4.《纳税人减免税（费）申请表》（ZSO26）（略）

5.《土地增值税清算结论书》（略）

深圳市地方税务局