大同市物业管理招标投标管理办法

第一章总则

第一条为规范我市物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《大同市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备和相关场地的维修养护、秩序维护、绿化和环境卫生等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的行为。

第三条本办法适用于本市行政区域内各类物业管理招标投标活动的监督管理。

第四条市房产管理局负责全市物业管理招标、投标活动的监督和管理。各区(县)房产管理部门按照本办法规定职责负责本行政区域内物业管理招标、投标活动的报备、监督和管理。

第五条新建物业应当采取招标投标的方式确定前期物业服务企业;已投入使用的物业，物业服务合同期满后，应通过招标选聘物业服务企业进行管理服务;无物业管理服务的小区应由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会组织成立业主大会或代行业主大会权力，采取招标或协议选聘物业服务企业进行管理服务。

第六条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第七条任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者其他任何方式规避招标。

第二章招标

第八条本办法所称招标人是指依法提出物业管理招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。

第九条物业管理招标分为公开招标和协议选聘。

招标人采用公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在市房产管理局信息网站上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10 日前，提交以下材料报物业项目所在地的区(县)房产管理部门备案，并同时报市房产管理局。

第十条对于不同情况的物业项目，应遵循以下原则进行招标或协议选聘物业服务企业。

(一)新建物业前期物业招投标，可由开发建设单位负责物业管理的招标组织工作，招标人应当遵照以下规定时限完成物业管理招投标工作。

1.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前或在商品房买卖合同备案登记之前完成;

2. 新建现售物业项目应当在现售前30 日完成;

3. 非出售的新建物业顼目应当在交付使用前90 日完成。

(二)未成立业主大会、已投入使用的新建物业，前期物业管理服务合同到期的，物业管理区域内发生下述情形之一，确需变更物业服务企业的，建设单位应在物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，组织招标活动，另聘物业服务企业。物业合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60 日完成。

(三)已成立业主大会，前期物业管理服务合同到期的，应由业主大会负责组织重新选聘物业服务企业的招标工作，招标工作应当在服务合同到期前60 日完成。

(四)未成立业主大会的老旧小区，物业管理服务合同到期或提前中止合同的，可由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织成立业主大会，业主大会负责组织重新选聘物业服务企业的招标工作;暂时不能成立业主大会的，由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织重新选聘物业服务企业的招标工作，招标工作应当在服务合同到期前60 日完成。

(五)未成立业主大会、已投入使用的无物业管理服务小区，由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会组织成立业主大会或经三分之二以上业主同意，代行业主大会职责，组织投标或协议选聘物业服务企业。

第十一条建设单位、业主大会、街道办事处(乡镇人民政府)社区居委会采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定;

(一) 授权招投标代理机构招标人职责，具体组织招标活动;

(二) 拟选聘物业服务企业资质，信用情况和管理实绩要求;

(三) 物业服务内容、要求及收费标准;

(四) 物业服务合同期限;

(五) 招投标活动实施方案;

(六) 招投标过程发生费用的列支方式。

第十二条招标人应选择经市房产管理局备案的具有物业管理招标投标代理资格的代理机构(以下简称“代理机构”)，委托其进行招标事宜。

第十三条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。

招标文件应包括以下主要内容：

(一)招标人或招标人与委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;

(二)招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套(间)数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立等;

(三)物业管理服务内容及标准;

(四)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容(包括是否要求投标书中有投标人基本情况)、份数等;

(五)投标报价要求、评标方法和标准;

(六)物业服务合同的签订说明，包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件;

(七)招标活动方案，包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等;

(八)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;

(九)悔标的责任;

(十)其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。

招标文件不得含有倾向或排斥潜在的投标人的内容。

第十四条建设单位作为招标人的，应当签订前期物业服务合同，并向物业所在地区(县)房产管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案，并在办理物业管理招标备案时应当提供以下资料：

(一)工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证;

(二)招标项目的立项批复文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证;

(三)招标项目的基本情况;

(四)物业管理用房情况;

(五)招标文件;

(六)招标公告或投标邀请书;

(七)委托代理机构的招标代理委托合同;

(八)法律、法规规定的其他材料。

房产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条业主大会作为招标人的，业主大会办理物业服务招标备案时应当向区(县)房产管理部门提供以下资料：

(一)业主大会关于选聘物业服务企业的决议;

(二)业主委员会备案证明;

(三)招标项目的基本情况;

(四)物业管理用房情况;

(五)招标文件;

(六)招标公告或投标邀请书;

(七)与代理机构签订的招标代理委托合同;

(八)法律、法规规定的其他材料。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会代行业主大会职责的，应当出具区(县)房产管理部门的备案证明，并提供同于以上第(三)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)款的资料。区(县)房产管理部门应当在7 日内完成物业管理招标备案手续并出具备案回执。

第十六条招标人在办理招标备案前，应当委托在市房产管理局备案的物业服务质量与价格评估机构(以下简称“评估机构”)，测算物业服务价格，并作为物业管理招标投标的拦标价。

第十七条招标人应当持区(县)房产管理部门出具的备案回执办理网上公告业务。公告期不少于7 日。

第十八条招标公告应当载明以下主要事项：

(一)招标人的名称、地址、联系方式;

(二)招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

(三)招标资格条件和招标截止时间;

(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径;

(五)法律、法规规定的其他事项。

第十九条招标人根据需要对投标申请人进行资格预审，并向市、区(县)房产管理部门报告预审结果，招标公告或投标邀请书中裁明资格预审的条件和收取资格预审资料的办法。资格预审资料应当包括：预审申请书格式、申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格证书、业绩等证明材料(资料必须真实，否则取消报名资格)。外埠一、二级的物业服务企业进入本市投标的，要在大同市房产管理局登记备案，工商税务分别进行登记后方可参加投标。

第二十条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5 家资格预审合格的投标申请人。

第二十一条招标公告期满后，投标人少于3 人的，招标人应当向区(县)房产管理部门报告投标报名情况，经区(县)房产管理部门允许，招标人方可采用协议方式选聘物业服务企业。另外，符合下列条件之一的，也可采取协议招标。

(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的;

(二)金融机构、工业厂区等;

(三)投标人少于3 个或者物业建筑总面积小于3 万平方米的，经物业所在地区(县)房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。采用协议方式选聘物业服务企业的，由招标人向1 个具备承接招标项目能力、信用良好的物业服务企业发出邀请书。邀请书应当载明本办法第十八条规定的事项。

第二十二条招标人在发布招标公告或发出投标邀请书后，发出招标文件。招标文件的发出时间不得少于2 日。编制投标文件的时间一般不少于20 日。

第二十三条招标人对已发出的招标文件予以修改的，应当于提交投标文件截止时间前15 日，以书面形式或电子邮件通知所有的招标文件收受人。修改的内容应作为招标文件的组成部分。招标人对招标文件修改的内容应当书面或电子邮件报送区(县)房产管理部门备案。

第二十四条招标人根据项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以答疑，并以书面形式或电子邮件发送给招标文件收受人。

第二十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他信息。

第三章投标

第二十六条本办法所称投标人是指具有承接招标项目相应资质和能力要求的，响应物业管理招标，参加投标竞争的物业服务企业。

投标人参与投标报名应提供下列资料：

(一)企业营业执照、物业服务资质证书、税务登记证、组织机构代码证;

(二)企业简历;

(三)本企业物业管理的主要业绩;

(四)招标人要求提供的其它资料。

第二十七条一级资质、二级资质、三级资质的物业服务企业投标物业项目，按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125 号)文件的第八条规定执行;暂定资质的物业服务企业可以投标5 万平方米以下的住宅项目。

不按规定参加资质审验、量化考核以及信用档案扣分达10分的物业服务企业，不得参加物业管理投标活动。

本年度内参加投标活动，有串通报价、恶意排挤他人，低于拦标价投标、损害社会公共利益或他人合法权益的行为，违反招投标流程、提供虚假预审材料、有明显可控技术失误两次以上的投标单位，两年内不得参与本市物业服务招投标活动。

未按物业项目退出程序退出、擅自中止物业服务合同的物业服务企业，两年内不得参与本市的物业管理招投标活动。

第二十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件的要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。

第二十九条投标文件应当包括以下内容：

(一)投标函;

(二)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;

(三)物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺;

(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

(五)招标文件要求提供的其他材料。

第三十条投标文件有下列情形之一的视为无效：

(一)逾期提交的;

(二)提交时未密封的;

(三)密封处无投标人的法定代表人或拟担任投标的物业项目经理签字和企业公章的;

(四)投标书没有响应招标文件;

(五)物业服务费用报价明显低于成本的;

(六)投标单位法定代表人或受委托人未如期参加开标评标活动的;

(七)法律、法规规定的其他情况。

第三十一条招标投标过程中，如发现以下情形之一，立即终止招标投标活动。

1.投标人相互串通投标报价，排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

2.投标人与招标人串通投标，损害社会公共利益或者他人的合法权益。

3.投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。

4.投标人以低于拦标价的报价竞标，以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章开标、评标和中标

第三十二条开标、评标活动应在市房产管理局确定的统一有形场所进行。

第三十三条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，由招标人主持。市房产管理局应当指派专人监督开标、评标过程。

第三十四条开标时，由投标人推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。开标过程应当全程记录，并由招标人存档备查。

第三十五条因投标人不符合投标条件或投标文件无效导致不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。

第三十六条物业管理评标专家(以下简称“评标专家”)和招标人代表组成评标委员会负责评标活动，成员为5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的三分之二。

依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库抽取专家的，评标无效。

第三十七条评标委员会中的评标专家应当由招标人于开标当日在市房产管理局建立的专家库中随机抽取，并由招标人代表书面签字确认。评标专家名单在开标前应当严格保密，与招标人和投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。

第三十八条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人及法律责任。评标委员会成员必须按规定的评标办法打分，独自进行，否则视为废票。

第三十九条对投标文件中含义不明确的内容，招标人和评标委员会可以在现场答辩活动中要求投标人作必要的澄清或说明。所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。

第四十条评标应当在保密(公平、公正)的情况下进行，采用综合评分法分别对投标书的商务部分、技术部分和现场答辩进行评审打分(评标打分标准由市房产管理局另行制定)。计分时，各分项分值之和计算出投标单位综合得分。

第四十一条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标专家可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标专家拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明。

第四十二条经评标委员会评审，作出排序名次，排名第一的投标人应作为中标人，中标人放弃中标的，招标人应当按排序名次选择确定中标人或重新组织招标。

第四十三条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第四十四条中标人在投标文件中承诺派出的项目经理1 年内不得更换。1 名项目经理应当管理1 个物业管理项目。

第四十五条确定中标单位后3 日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将结果通知所有未中标的投标人。《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的或者中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任。

第四十六条《中标通知书》发出后30 日内，招标人和中标人应依据招标文件、投标书及有关规定，双方正式签订物业服务合同。物业服务合同必须使用市房产管理局规范的文本，必须将双方的权利和义务，物业的基本情况，服务事项、质量和费用、计费方式和收费起始时间，合同期限、合同解除条件和违约责任等要素作为前期物业服务合同要件。正式签订的物业服务合同须报区(县)房产管理部门备案。

第四十七条招标人采用协议方式选聘物业服务企业的，经评标委员会评审，得分达到90 分以上(含90 分)者方可确定为中标人;得分低于90 分或主动放弃中标的，招标人应当重新选聘物业服务企业。

第四十八条中标人无故不履行与招标人签订的物业服务合同，其投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，还应当对超过部分给予以赔偿。中标人如未认真履行选聘合同约定(物业服务标准、质量)，招标人有权及时中止合同，并重新招聘物业服务企业。

第五章代理机构

第四十九条本办法所称代理机构是指依法设立的、向市房产管理局申请办理并取得相应资格的、专门从事物业管理招标代理的企业法人或中介机构。

第五十条代理机构应当具备下列条件：

(一)依法设立的具有独立法人资格专门从事物业管理招标业务代理(咨询)的企业;

(二)在市区设立专门的工作机构，并经工商部门登记注册;

(三)注册资金人民币50 万元以上。

(四)人员配备不少于5 人。其中物业管理师2 人，其从业年限不得少于10 年，或从业5 年以上，并具有副高(含副高)以上职称的工程师、造价师、经济师或会计师1 人;工程、公共管理类本科(含本科)以上学历不少于1 人，其他工作人员不低于大专学历。

(五)有固定的办公场所(人均不少于10 平方米)和开展物业管理招标代理业务所需设施及办公条件。

(六)有与业务需要相适应的组织机构和内部管理规章制度。

(七)从事招标代理的专职工作人员熟悉物业服务招标投标法规政策。

(八)能够认真执行物业服务法规、政策和规定，自觉接受市、区物业管理主管部门及其他职能部门的监督指导。

(九)积极参加市房产管理局组织的考核、培训、会议等。

第五十一条代理机构应当在招标人委托的范围内负责以下事宜：

(一)制作招标文件、拟定招标方案及评标标准等;

(二)委托评估机构测算物业服务价格;

(三)审查投标人资格;

(四)组织投标人踏勘现场;

(五)提供招标、评标现场服务;

(六)招标人委托的其他事项。

代理机构应当与招标人签订书面委托合同，不得向他人转让代理业务。

第六章附则

第五十二条单一产权人的物业项目拟采用招标投标方式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。

第五十三条新建物业项目，开发建设单位在申请办理预售许可证、商品房买卖合同备案登记时或现售备案手续时，必须提交区(县)房产管理部门出具的物业服务招标投标备案证明或批准协议选聘物业服务企业证明。

第五十四条招标过程中发生的费用由招标人承担。招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会或业主代表大会决定自行筹集或在共用部分收益中列支。

第五十五条开发建设单位未按规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限制改正，依据国务院《物业管理条例》予以处罚。

第五十六条招标人备案事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应责任。

第五十七条本办法自2015 年7 月7 日起施行，有效期至2020 年7 月7 日。《大同市物业服务招标投标暂行办法》(同房发[2004]45 号)同时废止。