白城市区物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市区内物业使用、服务及管理。

第三条 本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。本办法所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

第四条 市房屋行政主管部门是全市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。洮北区、白城经济开发区、白城工业园区按照各自职责权限负责本辖区内物业管理活动的监督，其所属的房屋行政主管部门负责日常物业管理工作。规划、国土、城管、公安、民政、环保、工商、价监、电力等相关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解本辖区内的物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区、居(村)民委员会指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好物业管理及调解纠纷等相关工作。

第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第七条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由洮北区人民政府、白城经济开发区管委会、白城工业园区管委会负责组织召集，由辖区房屋行政主管部门、相关行政部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表等组成。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：(一)业主委员会不依法履行职责的问题;(二)业主委员会换届过程中出现的问题;(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;(四)提前终止物业服务合同的问题;(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;(六)需要协调解决的其它物业管理问题。

第二章 新建物业与前期物业管理

第八条 洮北区、白城经济开发区、白城工业园区房屋行政主管部门，遵循相对集中、便于管理的原则，考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，在街道办事处或者乡(镇)人民政府的配合下，依照下列情况，划定物业管理区域：(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第九条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本办法第八条规定，划定物业管理区域，并将划分方案等相关资料报送辖区房屋行政主管部门;房屋行政主管部门认为符合第八条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。建设单位应当在物业销售前将经备案确定的物业管理区域、《业主临时管理规约》，向物业买受人明示。业主大会成立后制定的《业主管理规约》生效时，《业主临时管理规约》同时失效。老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主同意后，确定物业管理区域，并报辖区房屋行政主管部门备案。本办法实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。

第十条 新建物业，建设单位应当按照小区详细规划确定的位置和面积无偿建设物业管理用房。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的4‰配置，不足100平方米的按100平方米配置。物业管理用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房，应当是独立使用的房屋(不含地下室)，具备水、电、卫生间等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。物业管理用房产权为全体业主共同所有，专门用于物业管理工作。未经业主大会同意，物业服务企业或其他管理人不得改变其用途。物业服务企业或其他管理人使用物业管理用房的，应当向所有人交纳使用费，其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。

第十一条 建设单位申请房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记，应当提交物业管理用房的位置、面积和所在辖区房屋行政主管部门审核意见等相关材料。市房屋住建主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当看查房屋所在辖区的房屋行政主管部门的审核意见，并对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。

第十二条 住宅物业的建设单位，应当按照国家和省的相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。有下列情形之一的，经物业所在地房屋行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：(一)投标人少于3人;(二)多层物业总建筑面积少于5万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于3万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于4万平方米。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地房屋行政主管部门备案。

第十三条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的部位和配套设施设备。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十四条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务、采暖等相关费用,由建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务、采暖等相关费用,由业主承担。房屋通过竣工验收达到交付使用条件，建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知，业主收到书面交付通知后三十日内办理相关入住、使用手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后三十日内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

第十五条 建设单位在销售物业之前，要制定业主临时管理规约，并向物业买受人进行明示。物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十六条 新建物业交付使用前，建设单位应当分别向市、区两级房屋行政主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律法规等有关规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

第十七条 建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向辖区房屋行政主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)业主名册;(五)物业管理用房资料及物业管理必需的其它资料。辖区房屋行政主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。业主有权查阅建设单位向辖区房屋行政主管部门、物业服务企业移交的资料。

第十八条 建设单位在物业交付使用时，应当向物业买受人提供质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。物业服务企业或者其他管理人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。如发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。物业服务企业负责联系建设单位落实保修责任。建设单位不及时进行整改、承担保修责任的，由物业服务企业负责整改、保修，并追偿建设单位的责任。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十九条 本办法所称业主，是指物业管理区域内的房屋所有权人。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律途径已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。业主身份的确定，以不动产登记簿或者其它能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第二十条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其它权利。

第二十一条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其它义务。

第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：(一)物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积百分之50%以上;(二)物业管理区域交付使用一年以上且入住业主人数超过30人的。物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合本办法第二十二条有关规定条件，建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告辖区房屋行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向辖区房屋行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同辖区房屋行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第二十四条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供下列文件资料：(一)物业管理区域划分证明;(二)业主名册;(三)建筑规划总平面图;(四)附属设施设备交付使用备案证明;(五)绿化竣工总平面图;(六)物业服务用房配置证明;(七)成立业主大会必需的其它文件资料。

第二十五条 筹备组履行下列职责：(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;(二)拟定《管理规约(草案)》、《业主大会议事规则(草案)》、《业主委员会工作规则(草案)》;(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积及首次业主大会的投票权;(四)拟定业主委员会委员候选人推荐办法并组织推荐候选人;(五)完成召开首次业主大会会议的其它准备工作。前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议三十日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

第二十七条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会、业主委员会依法成立之日起三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向辖区房屋行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。业主委员会备案的事项发生变更的，应当自变更之日起十日内办理变更备案。

第二十八条 业主大会履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;(二)选举业主委员会、更换业主委员会成员，决定业主委员会任期;(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)决定选聘、解聘物业服务企业;(五)依法决定专项维修资金使用、管理事项;(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;(八)决定物业管理区域内有关共有和共用管理权利涉及业主利益的其它物业管理事项。

第二十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一)总人数20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其它情况。业主委员会不依法或者不按约定履行召开业主大会会议职责的，辖区房屋行政主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同辖区房屋行政主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

第三十条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

第三十一条 管理规约经业主大会通过后，由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。管理规约应当对下列事项作出约定：(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;(二)专项维修资金的筹集、使用方案;(三)共有部分的经营与收益分配、使用;(四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;(五)违反管理规约应当承担的责任。管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及物业使用人均具有约束力。

第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。并具体履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其它职责。业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向辖区房屋行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第三十四条 业主委员会委员应当依法履行职责，接受辖区街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋行政主管部门的指导与监督，辖区房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。业主委员会委员不得在为本区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中，损害业主合法权益的，可以代表业主依法维护权益。

第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：(一)不再是本物业管理区域内的业主;(二)丧失履行职责能力;(三)被依法限制人身自由半年以上;(四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;(五)法律法规以及管理规约规定的其它情形。

第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：(一)拒不履行委员职责;(二)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;(三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;(四)不适合继续担任委员的其它情形。

第三十七条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，辖区房屋行政主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的，辖区街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋行政主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府和相关行政部门的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其它属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第三十九条 业主大会、业主委员会应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府和相关行政部门的管理，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区房屋行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。业主委员会不得从事物业服务经营活动。利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况，业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

第四十一条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由辖区街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和房屋行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由辖区房屋行政主管部门负责组织召集。

第四章 物业管理服务

第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第四十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，落实注册资金，技术管理人员、服务装备等经营条件，依法取得物业服务企业资质，并在其资质许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让、出租或者转借物业服务企业资质证书。市、洮北区、开发区(园区)房屋行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。根据服务面积、人数，设立“物业服务质量信用金”保证制度。外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，分别向市、区两级房屋行政主管部门备案。市区物业管理办公室与各街道办事处每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对，并按年、季、月、日落实核查、考核日常工作机制。

第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报辖区房屋行政主管部门备案。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理服务事项主要包括：(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;(二)电梯、智能系统等设备的运行服务;(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;(四)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(七)为业主提供日常生活服务和便利;(八)物业资料的查询服务和管理;(九)法律法规规定的及双方约定的其它事项。物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第四十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;双方不再续约的，合同终止前，物业服务企业应当继续按照合同约定提供服务，业主应当按时交纳物业服务费，业主大会应当及时依法选聘其它物业服务企业或者其他管理人。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第四十六条 业主、物业服务企业应当遵守法律法规以及管理规约，履行物业服务合同。一方违约，另一方可以依照物业服务合同追究违约方的责任。

第四十七条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：(一)发生火灾、水患、爆炸或自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;(四)发生群体性事件;(五)其它严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第四十八条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向辖区房屋行政主管部门报送统计报表。

第四十九条 市房屋行政主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋行政主管部门制定。

第五十条 物业服务企业因故选择退出物业服务时，应当在退出前三十日内用公告方式书面告知业主。

第五十一条 业主大会因故不能召开，无人实施物业管理，严重影响业主生活的，辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下，临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，费用由受益人承担。

第五章 物业的使用与维护

第五十二条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构;(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;(三)擅自加封阳台改变房屋外立面、外观;(四)占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备;(五)擅自改变共用部位，共用设施设备的用途;(六)擅自搭建建筑物、构筑物;(七)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(八)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(九)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(十)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(十一)违反规定饲养家禽、宠物;(十二)随意倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物，高空抛物;(十三)法律法规、规章和管理规约禁止的其它行为。有前款规定行为的，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的，物业服务企业或者其他管理人和利害关系人应当及时书面告知有关行政管理部门，有关行政管理部门应当及时予以处理。并有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。

第五十三条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得擅自改变用途。确需改变房屋用途的，应当征得利害关系人同意，并依法办理有关手续。物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

第五十四条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

第五十五条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。施工单位应当采取安全保障措施，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当予以赔偿。

第五十六条 供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等相关经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

第五十七条 未实施物业管理的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。

第五十八条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十九条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。供水经营单位供水压力达到国家规定标准，仍需进行二次供水，供水经营单位收取二次供水费的，由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的，由业主承担二次供水责任。

第六十条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由市房屋主管部门负责，按国家和省有关规定执行。物业专项维修资金应当在银行专户存储，按楼建帐、按户核算。物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第六十一条 通道、楼梯、墙面及露台等属于业主共有部分，任何单位和个人不得侵占、处理或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律法规规章和管理规约的规定，并征得相关业主、业主大会、物业服务公司的同意后，依法办理有关手续。

第六十二条 物业应当定期维修养护。物业出现法律法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。物业存在安全隐患，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

第六章 法律责任

第六十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以申请辖区房屋行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及社区人民调解组织调解或者依法提起诉讼方式解决。

第六十四条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位等在物业管理活动中对违反法律法规和规章的，可以向辖区房屋行政主管部门等有关部门投诉、举报，辖区房屋主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的，应当在十日内做出处理，对当事人确有违法不当行为的，应当责令改正，对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的，应当进行调解，调解不成的，当事人可以通过诉讼方式解决。第六十五条对在物业管理活动中涉及违法行为的处罚，按国家和省有关规定执行。第六十六条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十七条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第六十八条房屋行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及其它有关管理部门的工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第六十九条 市、洮北区、开发区(园区)应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会应当在辖区房屋行政主管部门的指导下，及时组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。

第七十条 本办法规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由市房屋行政主管部门拟定。

第七十一条 本办法由市住建局负责解释并组织实施。

第七十二条 本办法自发布之日起施行。