各县（市、区）人民政府，庐山管理局，共青开发区，市旅游局：
根据市委、市政府《关于对2002年下半年若干重要经济工作实行领导分工责任制的意见》总体要求，市政府组织综合调查组对彭泽县龙宫洞景区大力招商引资、搞活经营情况进行了调查研究，并形成调研报告，现印发给你们，请结合本地实际情况切实做好辖区内旅游景点招商引资和开发、建设、保护工作，全面提升我市旅游竞争力，为实现九江在江西的率先崛起多做贡献。
二OO二年九月二十五日
彭泽龙宫洞景区租赁情况的调研报告
龙宫洞景点是庐山风景区的重要组成部分，自2000年8月1日通过招商引资实行景区经营权和所有权相分离的经营模式后，在不到两年的时间内，龙宫洞景区整体面貌就发生根本性的变化，不仅使“龙宫洞”重获生机，有了新的发展，而且也为我市旅游景区租赁、经营和旅游资源的深度开发与保护探索了许多有益的经验，提供了新的经营理念和经营模式。
一、基本情况
龙宫洞位于彭泽县境内天红镇乌龙村，属于国家级自然风景区，自1979年正式对外开放以来，在经历了80年代末90年代初短暂辉煌后，随着我国改革开放和社会主义市场经济体制的逐步建立，原有体制不顺、经营机制不活、管理落后和人员素质低下，以及发展资金匮乏等诸多因素，严重制约了景区的发展，从1994年起景区经营效益开始滑坡，1996年出现严重亏损，再加上1998-1999年连续两年的洪水灾害，债务以100万/年攀升，到2000年8月租赁前景区总债务已达693万元，负债率高达145.3％，职工已长达7月未发工资，关系到职工切身利益的医保、失业保险、养老保险均无力支付，景区已丧失了市场竞争力而处在濒于崩溃的边缘，景区的一线生机仅靠“龙宫洞”名气和旅游资源相对垄断性来维系。
当21世纪钟声回荡神州大地之时，“朝阳产业”旅游业巨大的发展潜力和自身所需吸纳更雄厚资金投资的特点，为旅游业带来了发展机遇和提供了广阔的运作空间，这同资本所奉行的景区经营权和所有权相分离的理念一拍即合。彭泽县委、县政府坚持加大了改革开放的力度，把龙宫洞作为彭泽县重点招商引资项目，向国内外公开出让经营，经过长达半年艰辛努力，经营权外包后对景区的建设开发确实起到了积极地推动作用。
广东梅州东辰有限公司在取得龙宫洞的经营权后，对景区进行了较大规模的投资，在不到两年的时间内，先后投入各类资金500多万元，用于兴建龙宫洞大楼、更新龙宫饭店、开发龙宫森林公园和龙宫漂流项目，同时对龙宫洞内的软硬件设施按3A景区标准进行大规模的更新改造。并按合同要求于当年足额上交县财政租赁费90万元。职工工资逐月发放，并普遍上涨30％，职工的医疗、失业和养老保险也均按约交齐。2001年景区共接待国内外游客12.1万人次，同比增长11％；营业收入401.2万元，同比增长125.5％；上交税金16.5万元，同比增长36.3％。景区软硬件设施和职工精神面貌以及管理水平和服务质量发生了根本性的转变，产生了良好的经济效益和社会效益。
随着景区设施逐步完善和旅游项目的多样化，景区已开始由单纯观光??门票收入，向休假型和参与型过渡。2001年景区旅游总收入8120万元，首次出现团体多于散客、住宿游客增长30％的好势头。景区租赁成功还带动了所在地乌龙村旅游相关产业的发展，2001年全村人均纯收入2000元，高于县1681元人均水平，其中旅游收入占65％以上，在年度人均净增的200元中（全县人均净增70元），旅游创收占了130元，“兴村富民，共谋发展，实现双赢”已成了企业和当地百姓的共识。可以相信，随着景区租赁经营不断发展，所产生的社会、经济效益将愈来愈明显，接下来的“龙啸”将更加雄浑响亮。
二、主要做法
龙宫洞景区租赁成功是我市旅游业发展中具有先导性和示范性的大事。通过招商引资，将景区经营权、所有权分离，促成龙宫洞景区租赁成功，并取得较好的经营效益，彭泽县委、县政府做法是：
（一）、解放思想、果断决策，建后发优势。景区经营权、所有权分离是一个敏感性、政策性很强的问题，莫衷一是的观点和看法使彭泽县委县政府跑京城问策，奔省城问路，赴外地考察，访民情民意，多次召开六套班子联席会、县委常委会和县政府常务会进行专题研究，并最终达成共识，认为对龙宫洞景区实行“两权”分离的租赁办法，是摆脱困境、加快旅游业发展，改善当地百姓生活质量的有效途径。墨守成规、循规蹈矩，只能是死路一条，只要以思想解放为先导、以政府为主导、以市场化运作为主体，肯定大有所为。因此，果断决策，把景区作为彭泽县旅游招商引资项目在全国范围内推出，实践证明：县委、县政府决策，不仅是租赁得以成功的决定性因素，而且一举确立了龙宫洞景区在全市范围内中小景区中的优势地位。
（二）、政府主导，措施得力，开租赁先河。正确决策的实现，离不开实现目标的组织和有力的措施支持。在实际运作中彭泽县：1、成立以县委常委宣传部长和政府分管领导挂帅、相关部门参与的工作班子，具体负责项目的运作。县党政一把手自始至终亲自参与过问，使多次陷于僵局的谈判得以延续，并最终获得成功。2、成立以县委常委、县委办公室主任和分管副县长为正副组长的租赁移交工作组，下设6个工作小组负责景区的“清产核资、人员安置、山林权属界定、债权债务、治安和后勤保障工作”，并制定了相应工作方案，对景区资源进行了评估。3、针对租赁工作的实际情况，县人民政府或授权委托或直接做出行政处理决定，由县公证处对景区租赁合同和协议等相关材料按国家有关规定予以确认。4、成立景区留守处，总揽景区所有债务，为投资商提供服务和保护，维护经营者的合法权益。
彭泽县委、县政府以诚招商，以信招商的做法，终于收到了回报，在经过半年艰辛谈判和具体操作，本着“眼前让利、长远得利、平等互利、共同获利”的原则，最后达成租赁期40年，接纳景区全部184位职工，年上交租赁费90万元等为主要内容的合同书，并于2000年8月1日正式交接，景区由此进入了新的运营机制。
（三）、服务企业、市场运作，续崭新篇章。景区租赁成功后，彭泽县委、县政府果断地将工作重点转移到亲商、安商、富商的思路上来，并采取一系列相应措施，为投资者提供优质高效服务，除对旅游资源保护进行监督和确保交纳税收外，企业经营则完全由投资者按市场化运作。
“谁投资，谁决策，谁受益，谁承担风险”，作为景区的投资主体，在经营权期限内，企业命运是与景区命运紧密相连的，这就注定了投资者经营理念有了根本性的变化，主要表现为：制定了景区的长远规划、完善了旅游设施、增设了旅游项目和强化了宣传促销力度。在运营机制上：建立健全了各项规章制度，注重员工素质的培训和提高。尤其是实现薪酬与效益互动的工资制度，其主要做法是：依照每一个岗位在企业的相对价值设定一个工资总额（目标），然后把岗位的所有工作分解成一系列具体目标，根据每个目标在该岗位上的权重把工资总额分解到每个目标上。最后，月底对所有岗位的目标完成情况进行考核，达到哪一级目标，该项目标被赋予的工资额就成为该岗位员工的有效工资额，工资总额=岗位保底工资+动态目标工资。其中，岗位保底工资由岗位决定。它承认员工自身的价值，增加安全感，保证员工一定的生活水准和无后顾之忧，同时强调员工应承担的团队责任和工作时的过程。动态目标工资根据岗位绩效结果来决定。它承认员工付出后应得到回报，最大限度发挥员工积极性、创造佳绩，强调员工个人价值的实现和工作的结果，改变了以职称级别定工资的传统。
三、几点建议
龙宫洞景区租赁经营成功是一个标志，预示着我市旅游景区（点）开发建设将进入一个新的阶段，如何在这个起点上进一步加大招商引资力度，加快我市旅游中小景区（点）租赁工作进程，“开发热”中的“冷思考”显得尤为重要。
（一）彻底转变思想观念，大力推进景区租赁进程，增强其市场竞争力和发展活力，为资本进入旅游业发展创造更加宽松的投资环境。景区“两权”分离是符合资本流动和旅游发展规律的，从2002年全国旅游工作会议精神来看，景区经营权放开已是方向，国家将在适当时间出台政策规章加以规范。因此，各级政府应把辖区内景区尤其是地处边远又相对独立的中小景区（点），做为旅游招商引资重点项目推向市场，利用商业资本开发建设景区（点）。致力于营造优惠宽松、兑现有力的政策环境；公平公正、规范有序的法律环境；优质高效、协调联动的服务环境；共促共为、亲商富商的社会环境。放宽资本涉及领域、降低资本准入门槛，取消资本进入限制，给予租赁企业更大的自主权。
（二）切实加强扶持服务，改进政府指导和调控方式，增强租赁企业发展的原动力和经济扩张力。各级政府及其部门在景区租赁工作中，在宣传发动、营造氛围、制定政策的同时，要运用经济、法律和行政、政策的综合手段，采取正确的策略，化解各种制约因素和人为设置的障碍，引导和扶持租赁企业推进产业结构、增长方式的转变，加快租赁企业由自我发展向多种所有制混合型发展转变，促进合资、独资、股份制合作、租赁、承包和出让开发权等多种形式，在保护资源的前提下，通过协议、合同的形式出让给具有相应开发实力的法人主体，在相应的约定期内自主开发经营。加大景区（点）的水电、通讯、道路等旅游相关基础设施建设的投资力度，加强规范化行业管理。
（三）加强组织协调，强化规范管理，成立全市景区自然资源管理委员会，作为协调机构来代表政府行使景区承包权，致力于解决资源开发利用与保护的矛盾，拓宽旅游景区资金利用渠道，界定景区所有权归属，规范引进强势媒体参股或公开拍卖经营权行为，理顺景区所有权归属关系，推进全市景区景点的开发经营，全面提升我市旅游业竞争力，为实现率先崛起多做贡献。
九江市人民政府办公室
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