各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）：
为贯彻国务院《关于进一步开展清产核资工作的通知》（国办发〔1995〕17号）精神，切实做好清产核资中的土地清查估价工作，以保证全国清产核资工作任务按期完成，现就有关问题通知如下：
一、土地清查估价的任务和时间要求
按照全国清产核资工作的要求，土地管理部门在清产核资中要完成的任务是对参与清产核资的企业、单位（以下简称企业）的国有土地使用权进行清查、登记、组织，协助完成土地估价并确认其估价结果。
为保证年底完成全国清产核资工作，要求企业的土地清查估价工作在今年9月30日前完成。
二、清产核资中的土地清查
（一）清产核资中土地清查的主要内容是进行地籍调查和土地登记。所有企业均须依本通知和国家有关土地登记的规定，到所在地县以上土地管理部门申请土地登记，其登记结果和经确认的土地估价结果一起作为国有资产申报登记时申报土地资产的依据。
（二）已进行土地登记，并领取了国有土地使用证的企业，按规定向土地管理部门申请土地登记复检。凡有国家土地管理局《变更土地登记若干规定》中所列土地变更事项的，土地管理部门依法进行变更土地登记，更改或更换国有土地使用证。县以上土地管理部门出具的变更土地登记后的国有土地使用权证明作为国有资产申报登记时申报土地资产的依据。
未有土地变更的，土地管理部门向企业出具的复检后的国有土地使用权证明作为国有资产申报时申报土地资产的依据。
（三）未按《城镇地籍调查规程》和《土地登记规则》的要求开展地籍调查，但已向企业颁发了国有土地使用证的，土地管理部门应按上述规程和规则的要求完成地籍调查，凡地籍调查结果与发证时的登记内容及证书填写不一致的，在土地登记卡和国有土地使用证的变更记事栏内进行变更土地登记，并同时注明变更登记的理由。变更后的国有土地使用证明作为国有资产申报登记时申报土地资产的依据。
（四）尚未开展土地登记的地区，要尽快安排地籍调查和土地登记工作；正在开展地籍调查的地区，要加快进度，力争在9月底以前按《城镇地籍调查规程》和《土地登记规则》，完成企业的登记发证。
（五）确实无法在9月底前按《城镇地籍调查规程》和《土地登记规则》完成企业所在地区登记、发证的，可以按国家土地管理局《关于地籍管理几个问题的处理意见》（〔1992〕国土〔籍〕字第46号）办理。
（六）企业将其使用的部分或全部国有土地出租的，应当与承租方一起，凭土地权属证明文件或国有土地使用证和租赁协议，向土地管理部门申请国有土地使用权出租登记。土地管理部门按照国家有关规定进行审核后，直接在企业出租土地的土地登记卡上和国有土地使用证的变更记事栏登记有关内容，并向承租人颁发国有土地使用权承租证明书。
（七）企业承租非清产核资单位使用的土地的，应当与出租人一起，凭出租人的国有土地使用证和出租双方当事人的租赁协议向土地登记机关申请出租登记，领取国有土地使用权承租证明书。
（八）企业使用的土地与其他单位有权属争议，或者对其他单位使用的土地提出权属争议，不能在九月底前调处解决的，暂不办理土地登记手续，土地登记机关向企业出具暂不办理土地登记的证明文件。证明文件应注明争议双方的名称，争议土地的位置、面积，争议和暂不办理土地登记的原因等内容。
三、清产核资中的土地估价
（一）企业土地资产价格的评估要按清产核资中土地估价实施细则进行，评估企业的土地资产价格的基准期日统一规定为1995年3月31日。在基准期日以前已完成了土地资产价格评估的，要将评估结果统一修正到基准期日；利用基准地价成果或宗地成交价格进行土地资产价格评估的，要采用地价指数修正的办法，将地价标准，修正到1995年3月31日。
（二）企业使用划拨土地使用权的，评估的企业土地资产价格为无限年期的土地使用权价格。基准地价评估结果为有限年期土地使用权平均价格的，要按《城镇土地估价规程》规定的方法，修正到无限年期。利用市场出让、转让、出租等地价资料评估土地使用权价格的，也需按规定，将宗地地价修正为无限年期的土地使用权价格后，才可用于评估。
企业使用的土地使用权为出让方式取得的，评估的企业土地资产价格为剩余使用年期的土地使用权价格。采用基准地价成果或出让、转让、出租资料评估的土地使用权价格，评估结果要按《城镇土地估价规程》规定的方法，修正为剩余使用年期的土地资产价格。
（三）企业的土地用途以土地清查登记的土地利用现状为准。工厂中的办公楼等为生产直接服务的生产用地，其使用的土地统一按工业用途评估。其它类似的企业用地，按此情况进行处理。不是为企业生产直接服务的企业用地，按实际用途进行评估。
（四）清产核资中评估对象的土地条件和开发程度界定，以企业目前使用土地条件和开发程度为准，评估的土地使用权价格应是企业现在取得相同土地使用权需支付的地价标准。各地根据企业性质和实际条件的差异，土地开发程度的标准可确定为三通一平、五通一平或七通一平。
（五）清产核资中的土地估价可由企业选择自行估价或委托中介机构估价的方法进行。
对企业自行进行土地估价的，各级土地管理部门要协助清产核资机构，对企业从事土地估价的人员进行培训，经培训合格的人员，可从事清产核资中的土地估价。工作中，先由企业根据当地土地市场和土地管理部门能够提供的估价资料，制定土地估价工作方案，经土地管理部门审核同意后，由经培训合格的人员具体实施。对估价过程和估价结果，应由土地部门指派土地估价师或土地估价员进行指导和审核，签署意见后，提交土地部门确认。
（六）已完成基准地价评估的城镇，应采用基准地价评估成果和宗地地价修正系数评估企业使用国有土地资产的数量。各地完成的基准地价成果不符合土地资产评估要求条件的，要由土地管理部门按照要求统一修订后，才能作为评估的依据。一些地区将土地使用权价格分解为土地使用权出让金、拆迁费和征地费等项目的，必须按企业重新取得目前使用相同土地条件和开发程度的土地所需支付的地价为标准，进行修正。
对企业利用基准地价成果自行评估土地使用权价格的，各级土地管理部门要根据清产核资的要求和基准地价成果，将基准地价和宗地地价修正系数进行分类整理，并拟定进行各类用地宗地估价时所需调查的土地条件，编印好相应的宗地条件调查表格。土地管理部门按企业性质、土地用途等和企业的申请，将土地条件调查表提供给企业，企业按要求将所调查的企业土地条件，提交土地管理部门。土地管理部门按企业用地性质、土地登记情况和宗地具体条件，将相应的基准地价和宗地地价分类和综合修正系数，书面通知各企业，企业据此进行估价。
（七）正在进行基准地价评估而没有完成的城镇，要加快工作进度，争取在9月底前完成，将成果（或将调查资料进行整理，将有关宗地价格资料）提供给企业使用。
（八）在清产核资任务完成以前无法完成基准地价评估的，可按《城镇土地估价规程》的规定，用宗地直接估价法评估企业使用土地的价格。
工业用地按企业重新取得相同条件用地的标准，用成本逼近法进行评估，小城市以下一般可不进行地段修正，大、中城市要在成本价格基础上，按土地级别、地段条件确定修正系数，进行评估。方法中涉及到的土地开发期统一为一年，利息率按国家规定的标准计算，土地开发程度依据企业性质确定为三通一平、五通一平或七通一平，利润率按当地正常的回报率计算，土地取得和开发费用按当地政府规定的标准计算。
其它用地类型可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等方法进行评估。评估中涉及到的土地还原利率、房屋还原利率、各项支出费用的取费标准、资金的利息率和投资回报率等参数，由当地土地管理部门在地价资料调查和整理的基础上，制订统一标准，报上一级土地管理部门审核认定后，提供给企业或具有土地估价资格的机构使用。
（九）企业以承租方式取得的土地使用权，承租方不进行土地使用权价格评估。
四、清产核资中土地资产的确认和统计
（一）对企业没有按清产核资中土地登记的要求进行土地登记取得合法土地使用权或土地使用权尚未明确的土地，土地管理部门不得进行土地估价结果确认。
（二）土地管理部门要严格按《城镇土地估价规程》中的土地估价方法和各地制订的土地估价参数，进行土地估价结果确认。对不具备土地估价资格和不认真执行土地估价方法、有关技术参数而造成估价结果不实的，不得进行土地估价结果确认。
（三）土地管理部门要结合土地估价结果确认，进行土地资产价格登记，在土地登记卡上注明每宗地的资产价格，同时以宗地为单位填写企业、单位土地资产统计表（附件一）。
（四）各级土地管理部门要结合清产核资工作，建立土地资产统计分析制度。各地要在今年土地清查估价的基础上，分析各地企业使用土地资产存在的问题，并结合土地使用制度改革、企业改革和土地使用权出让的计划管理等，探讨盘活企业使用国有土地资产的办法。同时，要按附件二、三的内容，完成企业使用国有土地资产的统计汇总和上报工作，省级预报数和正式汇总报表要分别于10月底和12月15日前报国家土地管理局。
五、土地清查估价中的其它问题
（一）清产核资中的土地清查估价是国家布置的一项查清国有企业资产状况的基础工作，各级土地管理部门要严格按国家的有关规定，做好服务工作。土地估价任务重，工作量大的市、县，根据工作需要，土地管理部门可将具有土地估价资格的中介机构和人员组织起来，按照土地估价的要求，协助土地管理部门、企业完成土地估价。工作中涉及的有关费用，必须严格执行国家的有关规定，不得随意收费。
（二）土地清查估价中土地登记收费应按国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部《关于土地登记收费及其管理办法》（〔1990〕年国土〔籍〕字第93号）中的有关规定和地方制定的实施标准执行，不得乱收费。
（三）土地管理部门向企业提供基准地价和宗地地价修正系数成果的，要按照《清产核资中土地估价实施细则》的规定，只核收印制基准地价和宗地地价修正系数的成本费用，收费应坚持“中央企业与地方企业相同，收费从低不从高”的原则进行。具体计算标准以当地基准地价评估费用的50％为限，按清产核资涉及的宗地数均摊，分宗地计收。国有企业、单位较少的城镇，还应适当降低收费标准。
（四）各级土地管理部门在土地清查估价中的办公费用，原则上可通过收取基准地价及宗地地价修正系数的印制成本或商当地清产核资机构帮助解决，不得另行向企业收费。
（五）各级土地管理部门要同当地清产核资办公室等单位密切配合，根据有关清产核资中土地清查估价的文件精神，做好文件转发、方案及标准制订、工作布置及任务落实等工作，保证清产核资任务的顺利完成。各省、自治区、直辖市土地管理部门要将贯彻、落实清产核资中的土地清查估价工作情况，于6月底前报国家土地管理局。工作中遇到的问题，请及时向国家土地管理局反映，以便尽快会同有关部门解决，保证工作顺利开展。
附件：一、企业、单位土地资产统计表（略）
二、省、自治区、直辖市土地资产汇总表（略）
三、省、自治区、直辖市土地资产分类统计汇总表（略）
国家土地管理局
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