大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知

各基层局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）及其他有关规定，现对土地增值税有关税收政策问题明确如下：

一、关于土地增值税预征的征管规定

（一）土地增值税的预征

自2003年1月1日起，从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）转让未“竣工决算”房地产开发项目，应于每月终了后10日内，填报《土地增值税纳税申报表》（暂以《大连市地方税收纳税申报表二》代替），办理纳税申报手续，并预缴土地增值税。

预征税款按纳税人每月实际取得的转让收入价款、预收款、定金和其他有关经济收益，乘以本通知规定的预征率计算征收。

纳税人应在房地产开发项目全部竣工决算后30日内主动到税务机关申请办理税款清算手续。税务机关对该项目土地增值税进行清算，对已预征的税款多退少补。

（二）对“竣工决算项目”的解释

“竣工决算项目”指已取得建设工程质量监督站出具的单位工程质量认定合格（优良）书，建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认，签署了《工程造价结（决）算书》，全部实现销售，收入、成本和费用已经全部核算清楚的房地产开发项目。如不能准确核算收入、成本和费用的，不能视为“竣工决算项目”。

纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人，如该房产已办理房屋所有权证的，可视同上款中的“实现销售”。

（三）土地增值税预征率

自2003年1日1日起，土地增值税预征率按照纳税人的转让项目分类型确定：

1、一般住宅，预征率为5‰；

2、除“一般住宅”以外的其他类型，预征率为1%.

（四）“一般住宅”必须同时符合以下条件：

1、《建设工程规划许可证》上列明建设工程项目名称为“住宅”。高级公寓、别墅、度假村等均不属一般住宅；

2、市内四区单套房地产的实际售价每平方米（建筑面积）在6000元以下，其他县（市）区的标准可根据本地实际情况确定，并报市局备案。

以上条件仅作为税务机关确定土地增值税预征率的标准。

（五）有下列情况之一的，应当对纳税人未竣工决算房地产开发项目进行土地增值税汇算，计征土地增值税：

1、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；

2、纳税人申请办理注销税务登记；

3、税务机关认为有必要对纳税人未竣工决算房地产开发项目进行土地增值税汇算，并经市局财产与行为税管理处批准的。

二、关于“以房抵债”、“以房抵息”问题

“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务：“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息。

纳税人“以房抵债”、“以房抵息”，依照《细则》第五条的规定，应视为取得了“转让收入”，应将其所抵偿的债务额、利息额和其他有关经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。

将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地增值税的纳税义务人，应当比照《条例》、《细则》中转让旧房的相关规定对其征收土地增值税。

三、关于对“外商投资企业和外国企业”征收土地增值税的时间问题

“外商投资企业和外国企业”在1994年1月1日以后签订的房地产开发合同或立项，在1994年1月1日至1995年12月31日期间转让房地产的，暂不征收土地增值税，在1996年1月1日后转让房地产的，应当按照《条例》、《细则》规定征收土地增值税。

四、关于纳税人将其开发的房产留作自用或出租给其他单位使用的问题

纳税人将其开发的房产留作自用，由于未发生房地产转让行为，不征收土地增值税，开发该房地产的成本、费用不允许作为扣除项目计算扣除。

纳税人将其开发的房产出租给其他单位使用，只取得租金收入，未发生房地产转让行为，不征收土地增值税，开发该房地产的成本、费用不允许作为扣除项目计算扣除。

五、本通知自2003年1月1日起执行。此前相关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。

大连市地方税务局 二○○三年一月二十一日

大连市地方税务局