我设立的房地产公司，如果要预售商品房，是不是要取得商品房预售许可证明？

更新时间：2018-08-28 20:40:29

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转让预售商品房要注意什么?　　
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。　　预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。　　
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除　　借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。　　
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。

2018-08-28 20:35:02

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《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2018-08-28 20:39:34

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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3.取得商品房的建设工程规划许可证；
4.取得商品房的建设工程施工许可证；
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

2018-08-28 20:40:29

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