我与买方签署了房屋买卖协议，协议中规定一方违约赔偿守约方违约金24万(也就是总房款的20％为24万)我想知道我赔付买方的24万违约金里包括他之前付的10万定金吗？

更新时间：2019-09-08 09:16:57

问题描述：

你好律师！我与买方签署了房屋买卖协议，协议中规定一方违约赔偿守约方违约金24万(也就是总房款的20％为24万)，买方已经付我十万元定金。现在我不想卖房子了，我想知道我赔付买方的24万违约金里包括他之前付的10万定金吗？

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1.双方签订的房屋买卖合同，意思表示真实，符合法律生效要件，合法有效。
2.对方变更价款的行为属于变更合同内容，依据《合同法》第七十七条，对方需要和你达成一致，才可以变更合同。
3.虽然合同履行期限未至，但是对方反悔加钱的行为属于预期违约，依据《合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
4.你可以要求对方继续履行合同，过户房屋。①由于房屋过户能够强制履行，费用成本也合理。你可以在履行期到来时书面催告对方配合过户后，向法院起诉要求强制执行，持法院判决去房管所直接变更过户。②如果造成损失的，可以要求赔偿损失。
5.你可以解除合同，并要求对方承担违约责任。①在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，依据《合同法》第九十四条，可以解除合同。②合同解除后，可以要求返还已付款，并有权要求赔偿损失。③合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。有约定违约金的，要求赔偿违约金。

2019-09-08 09:09:25

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就买方来说，买方时防止卖方违约的方法是：
一是签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖房了。
二是发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。
但如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。所以开发商一般不会冒此风险。

2019-09-08 09:13:37

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违约金与定金有什么区别，　　根据《合同法》第116条的规定，违约金与定金罚则不能同时适用，未违约的一方只能向违约一方主张其中一种违约责任。此时，未违约一方可以选择向对方其中对自己最有利的一种违约责任。在选择违约金责任时，如果未违约一方是交付定金的一方，还可以要求返还定金。　　例3：甲与乙签订苹果买卖合同，双方约定：甲向乙交付苹果10万斤，货款为20万元;乙向甲交付定金2万元;如任何一方违约，应向对方支付违约金4万元。后甲因将苹果卖给丙而无法向乙交付苹果。　　此时，乙可以向甲主张违约金责任或者定金罚则：若乙向甲主张定金罚则，则可主张的数额为2×2=4万元;若乙向甲主张违约金责任，则可主张的数额为4+2=6万元。显然乙选择向甲主张违约金责任对自己更为有利。　　启示：在既约定了违约金，又约定且实际交付了定金的情况下，一方违约，另一方可先比较向对方主张违约金责任还是主张定金罚则对自己更为有利，然后选择一个更为有利的。同时，应明确的一点是，在选择向对方主张违约金责任时，如果未违约的一方为交付定金的一方，还可以要求返还定金，这并不违反不能同时主张违约金责任与定金罚则的规定。　　相关知识延伸阅读：违约金与经济补偿金的区别　　
1.构成要件不同。依照法律规定，用人单位解除劳动合同的，除了由于劳动者的过错造成的以外，不论用人单位是否有过错，其均需支付经济补偿金。且劳动者因用人单位的过错而迫使解除劳动合同的，用人单位也需支付经济补偿金。而违约金则需一方违约。　　
2.计算基点不同。违约金的具体数额应以具体损失为平衡的基点。而经济补偿的计算基点并不是劳动者因劳动合同的解除而受到的损失，而是劳动者对用人单位已作出的贡献。劳动者在用人单位工作的时间越长，其离职时的经济补偿金就越多;反之，工作时间越短，经济补偿金就越少。　　
3.功能不同。违约金的功能主要在于赔偿守约方因对方违约而遭受到的损失，而经济补偿金具有双重性质，一方面具有赔偿性质，另一方面在不可归责于劳动者和用人单位双方当事人之事由时，经济补偿金是用人单位照顾义务效力而衍生的一种义务，其法律性质为对被雇劳动者的离职补贴。

2019-09-08 09:15:35

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买方支付了定金之后，有可能会由于一些原因而无法履行定金合同，因而产生违约行为，而卖方也有可能在接受定金之后，发现房屋价格上涨而不愿意再出售房屋而产生违约行为。这时，如果是给付定金的一方不履行约定的债务的，那就无权要求返还定金；如果是收受定金的一方不履行约定的债务的，那就应当双倍返还定金。

2019-09-08 09:16:57

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