租房合同签订租期一年，未满一年退租，房东以合同上说要提前三个月通知他，说租客违约，从而不退还押金。

更新时间：2019-02-16 16:02:45

问题描述：

律师您好，我想咨询一下，租房合同签订租期一年，未满一年退租，房东以合同上说要提前三个月通知他，而租客提前一个半月通知，说租客违约，从而不退还押金。请问合理吗？

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1.您咨询的是租赁合同纠纷；
2.您与出租人签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同成立并有效；
3.您单方提前退租解除合同，属于违约行为，您应当承担违约责任；
4.如果租赁合同中有关于违约责任的约定，则按照其执行；
5.如果租赁合同中没有关于违约责任的约定,您需要赔偿由于违约给出租人造成的损失。

2019-02-16 15:51:36

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法定解除合同的情形

在实践中，依法签订的租赁合同，原则上双方都应该遵守并履行的，任何一方违约的，都需要承担相应的违约责任，且守约方都可以要求继续履行租赁合同，除非出现法定可以解除租赁合同的情形。

根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，当事人可以单方解除合同：

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。

如地震洪灾、政府政策、社会骚乱等不可抗力，导致不能实现合同目的的。

(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

如房东将租客的东西搬出来的，或将房屋转租给其他人等等。

(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

如租客逾期未交租，经房东合理催告后，仍然未交组的，房东可以解除租赁合同。

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

如租客将出租屋破坏掉，导致无法正常出租的，房东可以解除租赁合同并要求赔偿。

(5)法律规定的其他情形。

因此，在租客出现上述情形时，房东可以根据实际情况，选择提前解除房屋租赁合同，甚至要求租客赔偿损失。

2019-02-16 15:55:35

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比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是买卖不破租赁。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

2019-02-16 15:56:53

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在签订合同，不要忘记登记备案。双方签订的书面房屋租赁合同，合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。　　同时需要提醒的是，房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。因为房东在与房客签订租赁合同后，如果又有他人愿出更高的租金，有些房东在利益驱动下，往往会找借口与老房客解除合同，再把房屋租给后来人。而由于前一个租赁合同未经登记，所以即使上法庭，也不可能胜诉。所以，签了租赁合同，别忘了去登记。　　此外，根据“买卖不破租赁”原则，登记还可以保证房屋在租赁期间即使卖给他人，房客仍可继续承租。这样便可以避免房屋因权属发生变化而侵害房客的权益。　　需要注意：　　
一、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件;　　
二、审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋;　　
三、审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。　　在房屋租赁的过程中，房屋租赁合同是维护双方权益的一份具有法律效应的文书，在签订房屋租赁合同时需要谨慎对待。

2019-02-16 16:02:45

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