一、房屋租赁合同的效力分为有效和无效情形，房屋租赁合同被认定为无效主要包括下列情形：
1、签约主体不合格；2、内容不合法；3、客体不合格。
二、对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
1、审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
作为承租人，在签订房屋租赁合同的时候一定要确认出租人的身份、出租资格，要查看出租人的身份证明、所有权证等证件，并且对于租赁合同的内容要仔细查看是否有违法或者明显不利于自己的条款，以免出现房屋租赁合同无效的情况。
