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怎样判断房屋买卖合同的第三人是否为善意
更新时间:2023-12-13 15:34
怎样判断房屋买卖合同的第三人是否为善意
李荣凤
广东大同(深圳)律师事务所
律师解答
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常多,广泛存在物权确认、合同、侵权等纠纷的诉讼方面,而法律规定比较原则,实践中由于理解不同而产生很多争议,这次《解释》规定形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。
一、善意的标准及举证责任
民法意义上的“善意”,通常指行为人在从事民事行为时,认为其行为合法,或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态。
二、不动产与动产善意取得中受让人非善意及重大过失的认定
不动产善意取得中受让人非善意,《解释》规定具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权,也就是受让人存在非善意。包括有效的异议登记、预告登记有效期内、被司法或行政机关限制权利、权利主体登记错误,这些都记载或反映在登记簿上,不动产登记簿成为判断受让人是否善意的重要依据。
三、善意取得中“合理价格”的认定
善意取得的构成要件之一是受让人以有偿取得为前提,即合理价格受让动产或不动产,支付了相应的对价。
关于合理价格,《解释》规定了根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,并参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
四、善意取得受让时间的判断
《物权法》关于善意取得规定受让人受让该不动产或者动产时是善意的。受让该不动产的,由于不动产以登记时间作为财产所有权转移标志,动产以交付为转移,因此受让时间的界定,不动产以完成转移登记之时,动产交易以动产交付之时。
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