我有一套农村自建房，再购买两套商品房，怎么算契税

更新时间：2025-08-11 12:58:35

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叶斌律师
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农村自建房不征契税，商品房按购房总价和面积分别计算契税。

2025.08.11 12:58:35

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契税的计算方式因房屋性质、面积和家庭房产情况而异。如果购买了两套商品房，同时拥有农村自建房，是否影响契税需视具体情况而定：

1. 若农村自建房为宅基地房屋且未登记为商品房：通常不计入家庭名下商品房套数，不影响契税计算。
2. 若农村自建房已登记为个人产权房屋并计入家庭房产：则可能被纳入家庭房产套数，影响契税税率。
3. 若购买的商品房面积较大（如超过144㎡）：则可能适用更高契税税率，与是否拥有农村自建房无关。
4. 若购房者名下已有商品房：再购买第二套商品房，无论是否拥有农村自建房，均按二套房标准缴纳契税。

2025.08.11 12:35:26

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依据《中华人民共和国契税法》第三条和财政部、国家税务总局的相关通知，契税的税率根据房屋的用途、面积、是否为家庭首套房等因素确定。其中，首套房建筑面积90平方米以下的，契税税率为1%；90平方米以上的，税率为1.5%；二套房统一按1%或2%征收（各地略有差异）。

对于农村宅基地上的自建房，如其性质为集体土地上的住宅，未登记为城镇商品房，一般不计入购房者家庭名下的商品房套数，因此不影响契税税率。但如果该自建房已办理产权登记并计入家庭房产，且购房者购买的商品房为第二套及以上，则可能按二套房标准缴税。

综上所述，若农村自建房为宅基地性质，通常不影响契税计算；若已登记为产权房屋，则可能影响契税税率，具体应以当地税务部门的认定为准。

2025.08.11 12:36:18

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1、核实房屋性质：确认农村自建房是否为宅基地性质，是否已办理产权登记，以判断是否计入家庭房产套数。
2、准备家庭房产证明：收集家庭成员名下所有房产的产权信息，以便税务部门准确判断是否为首套房或二套房。
3、咨询当地税务机关：由于各地政策执行存在差异，建议提前咨询当地税务局，获取最新的契税适用标准。
4、保留购房相关资料：包括购房合同、付款凭证、产权证明等，便于后续办理契税申报和税务核查。

选择具体方案时，应重点考虑房屋性质、家庭房产套数及当地政策执行口径。建议及时向专业律师或税务顾问咨询，确保依法合规缴纳契税。

2025.08.11 12:37:24

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1、契税计算错误风险：若未准确申报家庭房产情况，可能导致契税税率适用错误，进而被税务部门要求补缴税款并支付滞纳金。例如，某购房者隐瞒其名下已有农村自建房，申报为“首套房”享受1%税率，后被查实该房屋已计入房产套数，需按二套房补缴1%的差额税款。

2、税务行政处罚风险：若因未如实申报房产信息被认定为偷税或漏税，可能面临罚款或信用记录受损。例如，某购房者在购买第二套商品房时未申报已有农村自建房，被税务机关发现后不仅补缴税款，还被处以罚款。

2025.08.11 12:38:20

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