北京房产纠纷法律手册一：商品房买卖法律自助

第二章 商品房购买 一、 签订认购书 1、 范本 北京市商品房认购书[略] 2、签订认购书应注意的事项 ★《北京市商品房认购书》第六条规定，对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。如果出卖人在此情况下不履行返还定金的义务，买受人需要通过诉讼途径要求出卖人返还定金，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，买受人要承担对“商品房买卖合同相关条款未达成一致”的举证义务。因此，为了规避风险，买受人应当在与出卖人协商商品房买卖合同条款时进行书面记录，并让出卖人代表签字确认；或者对协商过程进行录音。这样，一旦就商品房买卖合同相关条款未达成一致，买受人主张返还定金就有理有据了。 ★《北京市商品房认购书》第四条规定，认购人应当自签订本认购书之日起___日内，向出卖人支付认购定金____元人民币（大写）； 出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起___日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限。 这一条对认购人与开发商就合同的相关条款进行协商及协商期限作出了明确的规定，其中的关键是“协商”，而并非像以往开商制定认购书中的霸王条款那样，在购房者交纳定金以后，必须在规定的日期内与其“签定”商品房买卖合同。此处序注意的是，开发商必然是和原来一样，在消费者交纳定金签订认购书的同时将拟定好的商品房买卖合同出示给购房者看，并在认购书里面和购房者签订另外一个补充协议：“购房人已经阅过商品房预售合同无异议。最后，如果购房人不能和开发商签订合同依然是消费者的责任，定金依然不能退还。所以，这就需要购房人在交纳定金的同时对开发商拟定好的商品房买卖合同有充分的认识，否则就可以不交纳定金，但是这样必须有购房专家的指导。 二、 签订合同书 合同范本 合同双方当事人： 第一条 项目建设依据 第二条 商品房销售依据 第三条 买受人所购商品房的基本情况 上述合同内容应据实、完整填写并进行核实 第四条 计价方式与价款 选择第2款,北京市预售房只不允许按建筑面积计价。 第五条 面积确认及面积差异的处理 A.面积差异要选择第[2]处理方式即3%原则 B.第[2]下面第2项有个地方要填银行利息的,即如果退房,开发商应按银行同期贷款利率支付利息。 C．建议双方自行约定： （一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测面积结算房价款； 　　（二）建筑面积误差比绝对值超出3％的，依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行； 　　（三）建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、套内建筑面积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。 第六条 付款方式及期限 买期房最好选择按揭贷款，对开发商有所限制。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 第八条 交付期限 A、商品房交付至少要具备第2款,既综合验收合格。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一取得建筑工程竣工验收备案表；二取得商品房面积实测技术报告书；三预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” B、关于特殊原因,出卖人可以据实予以延期: 第1项遭遇不可抗力,出卖人在发生之日起[7]日内书面告知买受人的。以下空白栏最好划掉,如果开发商要加什么因设计变更等什么原因即开发商自行原因所致,并非不可控制的风险要求延期坚决不可以。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任 A.选择时填按[1]处理即可。 B.该条第1款的处理方式,空格处填写如下： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行； （2） 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之十该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 第十条 规划设计变更的约定 利息内容：开发商应按银行同期贷款利率支付利息。 省略： 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 选择第1项是比较合理的赔偿，如果业主们能争取更多权益是最好的。 第十四条 出卖人关于基础设施\公共配套建筑正常运行的承诺 以下内容都要填写: A. 具体明确有哪些基础设施和公共配套建筑。 B. 同时，应约定供水、供电、供热、燃气、通讯配套基础设施至少也应在交房时同步交付使用，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或确定施工进度和交付日期。 C．上述设施在约定时间内未能达到使用条件的，业主们注意要约定违约金。 第十五条 关于产权登记的约定 A．应约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内办理完毕产权登记事项。 B．逾期办理产权证的违约责任，可在第3项自行约定中，逾期多少天内，开发商支付多少比例的违约金。超过多少天，因出卖人原因买受人仍不能取得上述房产权属证书的，可自主选择是否退房，退房的违约责任可参照格式合同的本条第1项，不退房的参照格式合同的本条第2项。 第十六条 保修责任 A．《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。” B．《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：一基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保 修期，自竣工验收合格之日起计算。” 第十九条 争议处理条款 发生争议，选择第2款依法向人民法院起诉。