商品房买卖合同纠纷一案，法院依据我的情况和《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导

更新时间：2020-09-12 06:52:26

问题描述：

商品房买卖合同纠纷一案，本人购买房屋（商铺）发现开发商逾期交房，逾期办房产证，遂起诉至法院，法院判决支持逾期办证的违约，否定违约交房。法院依据我的情况和《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一款第五条相符，判我起诉不成立。请问这样的指导意见能有法律实效，可做判案依据吗？那购房合同约定就没有作用了吗？

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归纳问题解答如下：
1、买卖合同中关于逾期付款和逾期交房违约金计算方法的约定是有效的。若认为该条款显失公正，可请求人民法院或仲裁机构撤销或变更，但在司法实践中实现难度较大。
2、根据相关法律法规，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同并赔偿损失。赔偿损失原则上以实际损失为依据，包括因解除商品房买卖合同而造成的损失，如交付的购房款在返还之前的利息。

2020.05.17 15:05:17

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商品房买卖合同无效如何赔偿

当商品房买卖合同因特定情形导致合同目的无法实现时，无法取得房屋的买受人可要求解除合同，并返还已付购房款及利息、赔偿损失，同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些特定情形包括：

1. 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
2. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

此外，若出卖人在订立商品房买卖合同时存在以下情形，同样可导致合同无效或被撤销、解除，买受人亦可依据上述规定要求赔偿：

1. 故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假证明。
2. 故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。
3. 故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

购房合同是购房过程中双方（开发商为出卖人，购房者为买受人）签订的买卖合同。若购房合同不符合本文所述条件，则不为有效合同。开发商若出现上述五种行为，将导致购房合同解除，购房者有权依据法律规定要求开发商返还购房款并赔偿因合同解除造成的损失。

合同无效是指合同因缺乏必要生效要件而自始不具有法律效力，这取决于国家对已成立合同的态度和评价，体现了国家对合同关系的干预。根据《合同法》相关规定，合同无效或被撤销后，取得的财产应返还；无法返还时，应折价补偿。有过错的一方需赔偿对方损失；双方均有过错的，各自承担相应责任。若当事人恶意串通损害国家、集体或第三人利益，所得财产将归国家或返还给集体、第三人。

2020.07.04 09:47:26

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第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2020.09.12 06:52:26

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