我想购买回迁房，可以直接到开发商处直接更名，请问有些什么风险么?

更新时间：2018-12-21 22:21:21

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您好！我想购买回迁房，可以直接到开发商处直接更名，请问有些什么风险么?

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徐玉杰律师
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能更名，就可以购买。

2018.07.30 16:35:26

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购买回迁房有哪些风险？

回迁房在二手市场占有一定比例，但购买回迁房存在一定的风险。以下是购买回迁房可能面临的风险：

1. 房产证问题：如果业主只有回迁协议而没有房产证，这种房屋在二手交易时不能办理公证过户和改名，只能在公证处进行公证交易，待房产证出来后才能进行真正的过户交易。这种情况下，购买者需要承担一定的交易风险。
2. 订金风险：许多回迁房的业主会要求收取一定金额的订金，甚至先收大部分楼款作为购买该套房子的保证。由于业主无法保证何时能够真正过户，这对购买者来说存在一定的交易风险。
3. 一房多卖风险：回迁房买卖无法办理预告登记，这为出卖人“一房数卖”留下了漏洞。一旦房价上涨，出卖人可能会将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，只有办理了交付或登记手续，才能产生物权变动的法律效果。因此，购房人需要特别注意这一点。
4. 付款风险：没有房产证的房屋买卖存在诸多风险，违约责任规制显得非常重要。但如果买方一次性付清全款，一旦卖方违约，买方需要承担较高的违约责任成本。因此，建议买方不要一次性付全款，而是留下尾款以降低违约风险。
5. 配偶同意问题：回迁房一般属于夫妻共同财产，一方处分时应得到另一方的同意。如果卖方配偶不同意出卖房屋或在过户前离婚，可能会产生无效的法律后果或涉及共同财产的分割问题。因此，在购买回迁房时，要求卖方的配偶签名并辅之以必要的条款可以预防此类风险。

综上所述，购买回迁房需要谨慎考虑各种风险因素并采取相应的预防措施以降低交易风险。

2018.10.13 03:55:21

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买回迁房如何规避风险：

(一) 考察开发商实力。如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度相对有保障，房产证也相对可靠。

(二) 先租后买。双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额；等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款，再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。

(三) 通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上更名成实际购房人。但需注意，许多开发商不愿办理此事。

(四) 购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细，明确各自应承担的权利义务，并约定回迁户毁约时的责任。

(五) 避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：先付一部分，房产证办理后再付一部分，过户登记后再付清。最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。需注意的是，办理买卖协议公证并不一定能避免风险，因为公证处一般只证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿，而该买卖协议的合法性可能无法通过审查。

购买回迁房的风险：

回迁房在二手市场上市的比例约占整个二手市场的10%。这些回迁房分为两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。对于只有回迁协议的房屋，在做二手交易时不能在房地产交易所做公证过户和改名，因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，并未得到房管局的认可。因此，双方进行交易时只能做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。此外，许多回迁房的业主会要求先收取一定金额的订金或大部分楼款作为购买该套房子的保证，由于业主也不能保证何时能真正过户，这对购买者来说存在一定的交易风险。

2018.12.18 01:33:47

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　　购买回迁房要注意要注意什么，　　(一)一定要约定房产过户和交房的时间　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。　　签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。　　(二)严防“一房多卖”的发生　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。　　(三)买方不要一次性付全款　　没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。　　(四)要求卖方的配偶签名　　实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。　　相关知识延伸阅读：农村房屋买卖应注意哪些事项　　购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件，除此之外，还应该注意以下事项：　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

2018.12.21 22:21:21

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