交了定金房东不愿卖房，不肯赔偿违约金该怎么办？

更新时间：2016-06-16 14:05:51

问题描述：

请问我买卖手房，交了订金后房东违约不愿意再卖房，但是又坚决不同意赔偿2万违约金。请问我该怎么办？我是否向中介要求退回2万订金并赔偿我2万违约金？中介如果也不肯赔付我的话，我该怎么起诉房东违约？

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徐卫东律师
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协商不成，到法院起诉，中介公司和房东，让他们承担违约责任。
中华人民共和国合同法

第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

2013.06.20 18:47:27

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需要结合买卖合同的条款来定。你可以要求继续履行合同。

2013.06.20 11:00:41

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订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持"由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

2013.07.29 21:43:34

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首先应该明确开发商违约时违约金的计算方式，需分为以下两种情况：

（1）依据商品房买卖合同的约定计算违约金

开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有约定的，一般以这个约定进行计算。但如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30％的违约金。

举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金的数额。

（2）依据法律的直接规定计算违约金

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1、逾期交房的违约金计算标准

按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准

按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准

按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130％。

2014.06.20 17:40:36

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开发商违约的可以索要违约金及相关税费，除房产全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期开销的费用。在索要违约金方面，假如是开发商违约导致退房，两边也在合同里约好了违约金，那么开发商须按约好补偿。补偿金除了房产全价款及相应的利息外，还包含业主前期已开销的一些费用，如印花税、购房契税、销售手续费、测绘费、注册费、利息损失、购房代理费及专家费等，这些都算入消费者实践损失规划内，由开发商补偿。在退房款方面，选用一次性付款的购房者可直接要求开发商交还自己所付资金及相应利息。但经过按揭借贷、公积金借贷买房的状况则要相对杂乱些。实践中，都是开展商将应退购房款分成两部分，归于买家首付款的部分直接交还给买家，归于买家向银行借贷的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提早还款。银行接纳还款并停止与购房人的借贷合同。此外，开发商还应付出购房人首付款利息。即从首付款交给日到开发商偿还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭借贷已进入月供阶段，开发商相同应偿还购房人月供及利息开销。若购房者要求退房时，已寓居了一段时间，这期间表现的折旧费应由业主补偿。在退房中若职责方为开发商，购房者可不对房产折旧进行补偿，若是购房者的职责，开发商则能够不补偿业主装饰费。

2016.06.16 14:05:51

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彭宇明律师
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你可以要求对方承担违约责任并返还订金，协商不成可向法院起诉。

2013.06.20 10:24:34

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彭宇明律师
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签了合同就可以要求违约金，两万定金是必须退的。

2013.06.20 10:25:12

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张劲律师
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您可以起诉房主要求其承担违约责任，违约金和定金只能二选一，哪个高您可以选择哪个，不能要求中介承担违约责任

2013.06.20 10:27:10

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那中介一点责任都没有吗？现在是房东根本不肯赔钱那我有没有权利要求中介起诉房东的。我去起诉很不方便因为要经常出差。

2013.06.20 10:36:10
李建成律师
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您好，可以的、

2013.06.20 10:32:19

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王同林律师
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可以起诉

2013.06.20 10:59:59

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田野律师
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那你可要求对方承担违约责任的

2013.06.20 12:49:23

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孙伟律师
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你好：
可以要求对方继续履行合同并承担违约责任，必要时向法院申请财产保全。
具体如何操作可致电详谈，以更准确的为你解答。

2013.06.20 13:19:06

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