海 南 省 三 亚 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2000)三亚民初字第15号
原告中国建设银行三亚市分行，住所地三亚市解放二路012号。
代表人王群利，行长。
委托代理人辛宏，该银行干部。
被告三亚市天星贸易有限公司，住所地三亚市建港路天星楼。
法定代表人黄日成，该公司经理。
原告中国建设银行三亚市分行(下称三亚建行)诉被告三亚市天星贸易有限公司(下称天星公司)抵押贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三亚建行委托代理人辛宏，被告天星公司的法定代表人黄日成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三亚建行诉称，三亚建行分别于1991年12月30日向被告天星公司发放贷款50万元;1993年5月6日发放贷款300万元;1995年11月8 日发放贷款400万元。以上三笔贷款均签订了借款合同，同时签订了资产抵押协议三份，被告天星公司以位于三亚市南海建港路房产“天星楼”为三笔贷款提供抵押，并办理了抵押登记手续。该三笔贷款已到期，除了偿还本金20万元及部分利息外，其余未还。请求判令被告天星公司偿还贷款本金730万元、利息601. 5万元;对贷款抵押物享有优先受偿权。
被告天星公司辩称：三笔贷款属实，但在贷款400万元时。原告三亚建行已扣除210万元偿还以前的本金及利息，应扣减此款。另因我公司贷款所有资金均投资建设位于三亚市跃进路“天星大厦”，我公司愿以该大厦折价来偿还原告三亚建行的贷款本金。
经审理查明，1991年12月30日，原告三亚建行与被告天星公司签订了《借款合同》，约定天星公司向三亚建行借款500000元人民币，借款用途兴建大楼，月利率7.5%，借款期限从1991年12月30日至1994年12月29日止，同日，双方又签订了《资产抵押协议书》，约定天星公司以位于三亚市建港路的综合楼房产建筑面积约1800㎡作为500000元借款的抵押物，但未办理他项权利登记，原告三亚建行依约分另，于1991年12月31日付 260000元，1992年3月25日付240000元，共计500000元转付给被告天星公司，立有借据两张，被告天星公司收到借款后，因未按约定期限还款原告三亚建行经多次催要，被告天星公司于1992午土2月15日还本金200000元;1993年5月6日，原告三亚建行与被告签订第二份《借款合同》，约定天星公司向三亚建行借款3000000元人民币，借款用途用于建设房产，月利率7.2蜘借款期限从1993年5月6日至1994年5月6日止，同日，双方又签订了《资产抵押协议书》，约定天星公司以位于三亚市建港路的天星楼房产作为3000000元借款的抵押物。也没有办理他项权利登记，之后，原告三亚建行依约于1993年5月12日付3000000元给被告天星公司，约定偿还日期为1994年5月12日，立有借据一张。该款至今未还;1995 年11月8日，原告三亚建行与被告天星公司签订第三份《人民币资金借款合同》，约定天星公司向三亚建行借款4000000元，月利率12.06%o，借款期限为1995年12月27日至1996年12月27日止，同日，双方又签订了《资产抵押物协议书》，约定天星公司以位于三亚市建港路的天星楼房产作为 4000000元借款的抵押物，并办理抵才甲登记，原告三亚建行依约于1995年12月28日付4000000元给被告天星公司，立有借款借据一张，款到户的次日(即1995年12月29日)，原告三亚建行擅自从4000000元贷款本金中分六次共扣去1372637.14元偿还前两笔贷款的利息;又于 1996年1月30日再次擅自扣去500000无偿还被告天星公司1992年10月16日的贷款本金500000元，该4000000元的贷款被告天星公司能依借款合同用途使用的只有2127362.86元，该款本息至今尚未偿还。
另查，依据以上事实，被告天星公司尚欠原告三亚建行三笔贷款本金共计7300000元;依照贷款合同约定及中国人民季艮行调整利率有关规定计算，被告天星公司尚欠原告三亚建行三笔贷款至2000年3月20日的利息，罚息共计4118715.33元，扣除已偿还利息1383001.14元，尚欠利息、罚息2735714. 19元(计算方法附判决书)。
另查，位于三亚市跃进路“天星大厦”系被告天星公司贷款所建，被告天星公司愿以大厦三至十四层，面积约五千平方米折价抵偿原告三亚建行的贷款本息。
以上事实有借款合同书、抵押协议书、催款通知、借款借据、转帐支票、特种转帐借出凭证，当事人陈述、庭审笔录等证据佐证、并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，原告三亚建行与被告天星公司所签订三份《借款合同》，系当事人真实意思表示，不违反国家法律，为有效合同。借款期限届满，被告天星公司未按合同履行偿还借款义务，已构成违约，被告天星公司至今尚欠原告三亚建行三笔借款本金共计7300000元，但原告三亚建行请求利息金额与事实不符。因原告三亚建行在新的贷款即400万元到户后，就擅自扣付部分本金归还，日贷，贷新还旧，违反有关金融法规，故第三笔贷款400万元应以扣除后的数额做为本金计息。另关于原告三亚建行诉求复息，因借款合同中双方朱约定计收复息，双方应遵守合同约定，维护合同严肃性，故诉求加收复利无事实才艮据。综上所述，三笔贷款利息共计4118715，33元(利息暂计至2000年3月20日止)，扣除已偿还利息1383001.14元，尚欠利息、罚息2735714.19 元，予以确定。原告三亚建行与被告天星公司分别在第一、二份《借款合同》基础上签订《资产抵押协议书》，约定以“天星楼”做为贷款的抵押物，但双方无办理抵押登记，故两份抵押协议无效。双方签订的第三份即400万元贷款的《资产抵押协议书》同样约定以“天星楼”做为抵押物，抵押物权属明确、合法，双方也到土地房产部门办理抵押登记，为有效协议，原告三亚建行对抵押物“天星楼”有优先受偿权。原告三亚建行诉求被告天星公司返还三笔贷款本金、利息、罚息合理、合法，本院给予支持，但计算方法不合理，且金额有误，应予纠正。
依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、十九条第㈡项，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《借款合同条例》第十六条之规定，判决如下：被告三亚市天星贸易有限公司在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行三亚市分行借款本金人民币7300000元及利息、罚息2735714.19元(该利息暂计至2000年3月20日止，以后产生的利息按人民银行规定利率计付至还款之日止)。[page]
案件受理费71705元，由原告中国建设银行三亚市分行负担21660元，由被告三亚市天星贸易有限公司负担50045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省高级人民法院。
审 判 长 陈大利
代理审判员 陈太洪
人民陪审员 王作蛟
二○○○年八月二十八日
书 记 员 付春燕
