通常，民法(私法)上的制度的产生和发展都受到具体的社会经济需求的直接影响。物权的范畴也完全可以归入此类。И。А。波柯洛夫斯基在自己的时代写道：“一个所有权仅可以满足也许是最简单的经济生活”。 正是资本主义商品流转的发展和复杂化，注释法学者为之奠定了法律基础的分层所有权思想遭到了一致否定，它允许存在几个人对同一个物的所有权(首先这涉及到对土地占有的封建领主权(сюзерена)和附庸权(вассла)。它在形式上为德国潘德克吞法学者提出的允许从法律上保障一个人对他人的所有权的必要参与的限制物权理论所替代。
此时应当指出，限制物权的范畴是在大陆法系中，首先是在德国法中被接受的，在英美法中不存在，因为英美法遵循自己的保守传统，用财产权的体系取而代之。后者通常被作为“权利的集束”(bundle of rights)来看待，其某些要素可以同时在不同的范围和不同的组合上存在于数个被认为是所有人的人手中。因此，比如在大陆法中被视为债权的租赁人的权利在普通法国家就属于所有权了。 易言之，在该坐标体系中各种财产(民事)权利是物权还是债权的法律评价是没有任何意义的。
在1922年通过的苏俄民法典中规定了限制物权，而在六十年代所进行的苏维埃民事立法法典化中被完全废除决不是偶然的(为了计划经济的需要人为地创造了体现国家法人的相对财产独立的经营权构造是个例外)。该时代国家对土地的专有权、简化的和被合并的“计划——组织式的” 财产流转对于自己的法律形式来说不需要像限制物权这样复杂的法律范畴。这种情形直到90年初期随着由于财产市场流转的需要而产生了物权范畴的所有权法，以及后来的新民法典的通过才得以改变。
这种状况消极影响了国内的经济理论，许多现代经济理论的代表直到现在还深信，财产经济关系在法律上的形成不外是借助于所有权。在法律科学中，由于该概念的资产阶级性质而对该概念的长期否定和因此而导致的对该问题的专门的理论研究的缺失到目前为止还体现在对物权的各式各样的阐释中(直至对该范畴本身的必要性的怀疑) 和缺乏在基本相同的前提下的统一的物权理论。指出在不久前出现的观点就足以说明这一点，“任何的有权占有” 就是物权，还有得到了一定传播的认为物权的清单不是穷尽的，封闭的， 且不说不同的作者所认同的具体的物权的种类。考虑到所有权“本身”目前已经不再拥有作为较宽泛的物权范畴的种类的“自满的”意义，所有这一切都要求分析限制物权制度。[page]
限制物权的概念和特征
首先，应当强调，作为共同的物权范畴之一种的限制物权，具有所有的为物权所必需的特征。通常，物权，包括所有权，其特点在于：第一、确立虽然相应的权利的内容是有限制的，但却是直接的人对物的支配(而不是对他人，对债务人的行为的支配这是债权的特征);第二、带有绝对性的特点;第三、受到物权诉讼的保护(也就是享有可对抗所有的第三人的绝对的权利保护);第四、以单独特定的物为客体。
限制物权赋予了一个人以不同的方式使用属于别人的，也就是他人的物的，而且是基本上不依赖于拥有物的所有人的同意(意愿)的法律上的权利。后一种状况是一个可以把物权和债权(合同债权)区别开来的标准之一，因为依照所有权人的同意使用他人的物，如租赁合同，就不需要确认其为物权的利用人。因而物权依照通常规则不是依照双方的合同(协议)而产生的，而是由于其他的，法律直接规定的法律事实而产生的。
除此之外，根据俄罗斯联邦民法典第274条第3款，地役权是专门依照要求设立地役权的人和邻地的所有人之间的通常是在有偿基础上达成的协议而设立的(民法典第274条第5款;土地法典第23条第6款)。这种状况也被认为是国内法律秩序的一个特点。
因此，说到“对他人的物的权利”(在罗马私法中是“jure in re aliena”)——这个概念，从现代观点看，是不完全准确地，因为“对他人的物的权利”，任何一个有权源的(合法的)不是物的所有人的物的占有人都现实地拥有。由于现行俄罗斯法与罗马私法不同，没有区分“占有”和“持有”的范畴。所以依照定作人的定做，使用其材料制作某种物的承揽人，甚至还有承运人和保管人或者受托管理人都享有此种意义上的“对他人的物”的权利。此际它们的所有人，作为有权源的占有人，都享有借助于(民法典第305条)物权诉讼保护自己的占有的权利。在此基础上难道可以把上述所有的人都宣布为物权的主体吗?В。А。布列特涅夫就是这样做的。由于在这种情况下，任何一种直接或间接地以物为自己的客体的主观民事权利都成了“物的”，因而民事权利的物权和债权的划分本身也就丧失任何意义。
为了避免混淆，因而使用一个较为准确地来自德国法学的术语“限制物权”就很有意义。除此之外，它指出了，与所有权相比较，物权的有限性以及因此而产生的相对于该主物权的派生性。此种情形构成了任何一种限制物权的最重要的特征之一，限制物权，作为对所有权而言的派生性和依赖性，不能脱离所有权而存在。因此，不可能存在对没有所有人的无主物的任何限制物权。[page]
对于已经有事实上的占有人的物，占有人善意地、公开地和不间断地将其作为自己的物进行占有，在任何情况下，说的都是不动产(正如后面将要提到的，它可成为限制物权的客体，抵押权除外)，不可能对之设立限制物权。因为在民法典第234条第1款规定的取得时效届满前，被授权的市政财产管理机关可以提出对该物的请求(民法典第225条第3款)，而登记机关也可以其他理由拒绝登记，这将导致其他的司法争议。因此上面提到的获得对自己的占有的物权保护的事实占有人，不仅不能与所有人相比，而且依照上述理由甚至也不能被认为是任何一种限制物权的主体。因此，决不能认同在文献中提出的善意占有属于限制物权的观点。
与此同时，限制物权使所有权本身承受了负担并受到限制。它们常常也被称为“物上负担” 不是偶然的，因为在一定的意义上好像是具体的物(准确地说是作为所有权人拥有的所有权的权利)承受了负担。由此就出现了确认“追及权”作为限制物权的构成部分的必要性，依照一般规则即便是承受负担的物的所有人被更换了，追及权也不终止自己的(限制所有权)的效力，而且追随着物(民法典第216条第3款)。
但是限制物权在一定的界限内是必要的和有益的，同时对所有权来说也带了一定的危险，因为常常是实质性地束缚，使所有人承受极为漫长的，有时甚至是无期限的负担(限制了他对物的管理支配)。正如И。А。波柯洛夫斯基所指出的那样：“每一个类似的对他人的物的有限权利的真正价值，是被割裂的，道德上和经济上被损害的所有权”。 而由于这些所有权的限制(负担)，法律只能在存在特定的理由的情况下才允许而且他们的具体种类也由立法直接规定，那时“私的自治只能体现在对它们的选择上”。
以上所述使得可以区分出，如果不是决定性的也是极端重要的限制物权的特征：其清单应当被法律直接地和穷尽地(numerus clausus)规定，同时法律也要规定其内容。民事法律关系的参加者无权以自己的意愿(协议)扩大或者缩小具体的限制物权的内容，也不能设定新的法律没有直接规定的限制物权。比如，因此，就不能将依赖于具体租赁合同内容的租赁人的权利视为物权(特别是，租赁合同可以规定也可以不规定承租人的转租权、转借权，甚至在作为财产综合体的企业租赁时的移转权)。
在以古典的潘德克吞限制物权学说为基础的现代德国民法学中，事情的其他方面也得到了强调：由于自己的绝对性，限制物权可以针对所有的第三人而且应当为所有的第三人所遵循。后者因此应被明白地告知上述权利的内容和种类。此外，这也提高了这些权利作为独立的财产的(民事)流转价值，因为在这里购买人早就清楚地知道他所获得的是什么。因此契约关系的各方，首先，被禁止创设新的限制物权的种类，因为所有的这类权利的种类都被以穷尽的方式在法律中规定了。其次，法律严格地规定了现有限制物权的内容，这就排除了双方变更的可能性。因而，对基本的民法原则合同自由设立了两个限制，一个在德国法中被称为“Typenzwang”(逐字逐句即为“强制类型化”，或权利种类的强制类型化)，第二个即“Typenfixierung”(“类型化的固定”，或者固定的、法律直接规定的权利内容的类型化)。 上述限制也同样构成了物权法的两个基本原则。[page]
此外，上述物权法原则对于自己后来的实现不可避免地还要求执行一个极为重要的规定：限制物权的正式固定(登记)。第三人可以了解的固定的必要性被称为公开性原则(Publizitaetsgrudsatz)。该原则以对限制物权在土地登记簿(对不动产的，因为在德国法中只有土地及其“构成部分”(附属物)才是不动产，属于构成部分的首先是处于土地上的建筑物) 中的强制记录(登记)的方式实现。
综上所述，可以说，限制物权，第一，是作为对(所有人已经拥有的)他人的物的权利，具有派生性和对所有权的依赖性;第二，产生于法律直接规定的法律事实，而不是依照所有人的意志(少数法律直接规定的情况例外);第三，作为所有权的“物上负担”包括了对财产(所有权)的追及权;第四，法律以穷尽的方式既规定了权利的种类，也规定了单独权利的内容;第五，通常应当在国家统一登记簿中正式登记(通常说的是不动产权利)。
因此，限制物权应当被理解为依照法定的程序登记了的在某些方面受到限制的，由法律明确规定的对他人的，通常是不动产的为了自己的利益且无须借助于所有人(包括不依其意志)的具有绝对性的利用权。
限制物权的客体
关于限制物权的客体的问题需要专门研究，因为错误的解决将会不可避免地导致对物权和债权的混淆。首先上述权利如同整个所有的物权一样，就其本质来说，其客体是单独特定的物。 决不是抽象的100公斤谷物或5公顷土地的所有人或抵押权人，尽管他们完全可能是依照债的获得方式(如依照买卖合同) 授权的人。
在德国民法中甚至认为，所有权，和其它(限制)物权一样，不能以任何物的集合(集合物)为客体，比如企业财产，包括了物、权利和其他财产价值(客户关系、商标等)，因为在“德国民法典(ГГУ)第903条意义上的财产”只涉及属于上述集合中的单个的物。这种观点被称为确定原则或特定原则(Speziaetsgrundsatz)。
在奥地利民法中，“不能存在任何人对集合财产的绝对权利”并且“所有权应当给予每个单独的物”的特定原则，适用于物法，但不适用于债法，比如，在债法中，允许整个地出售财产，特别是出售企业。 企业通常在这里被视为复杂物(集合)，其中占优势的是非财产优势，因为对于确定其价格具有决定性意义的是“公司的盈利”(goodwill)。因而占优势的观点就认为是企业是动产。尽管在债法中它通常被认为是不动产(参看：奥地利民法典第933、1075和1082条)。
与此不同在现行俄罗斯法中，企业作为一个财产综合体，相反，被认为是统一的权利的客体，而且总是属于不动产(民法典第132条第1款)，而且由于依照一般规则作为该企业构成的不仅有物，还有权利(债务)，专有权等等(民法典第132条第2款第2小节)，就有可能说到作为物权的客体的权利。对于该立法规定的传统解释是有必要引入统一的财产综合体的概念以便实施整个地与之有关的法律行为。但是法律，一方面允许与企业的一部分有关的法律行为(民法典第132条第2款第1节)，包括与构成企业的单个的物、权利的法律行为等等，而从另一个方面——责成(出让人)在实施法律行为时要对企业财产进行完全的登记清点，编制作为企业组成部分的债务的清单(民法典第561条第2款第1节)，也就是说还是要把该财产综合体的所有构成部分特定化。[page]
由于在自己最初的基础上限制物权不是以简单的物，而是以不动产为客体：土地和位于其上的建筑物和构筑物。目前为(包括国内的)不同法律秩序所承认的这些权利大部分也都是以不同的不动产为客体。除了土地之外又增加了住宅和非住房屋，而在俄罗斯法中又增加了上面提到过的财产综合体。在不进入我们的文献围绕不动产的概念所展开的争议的前提下，应当强调，所说的只是“法律”范畴，而不是“物理(技术)”范畴。现代的技术水平早已允许“移动”包括建筑物、构筑物甚至土地在内的任何客体。因而试图把不动产的概念专门与作为自然客体的土地捆绑在一起是没有意义的(尽管应当承认，在民法典第130条第1款第1节中的不动产的传统定义与本解释是相冲突的)。
因而在德国民法学文献中地块的定义是极为成功的，在那里地块被视为“在土地登记簿上作为地块被登记的地表的一部分”。 由此明确地追寻到了该客体的法律上的(而不是一个仅仅物理上的)本质。因此也把构筑物视为“构成部分”，也就是地块的附属物(德国民法典第94条)。在此种观点下地块不仅是法律意义上的不动产，而且总是主物，而地上的构筑物——依照著名的罗马私法原则“Superficies solo caedit”是追随地块命运的附属物。曾经由于土地被宣布为国家(公共)财产的专有客体而退出了流通，而且实质上，也没有考虑到构筑物移转的情形，而拒绝了该原则的我们的立法，现在又足够胆怯地试图借助于在民法典第271-273，552和553条中规定的规则接近该原则。遗憾的是，土地依照俄罗斯法作为不动产到目前为止相对于地上的建筑物和构筑物还不是主物。附带说明的事实，该原则在其他东欧国家，特别是在当时接受了社会主义发展道路的巴尔干国家也遭受了同样的命运。随着对社会主义发展道路的放弃“不动产的法律统一”原则直接地在他们的新的立法中恢复了。
与此同时，把地块和地上的建筑物视为统一的不可分物，排除对这些客体出现不同的所有人的建议明显地是错误的，这不仅违背了传统的观点也违背了广为接受的秩序(建筑物常常建筑在建筑人通过租赁或其他法律规定的权源所获得的土地上，这在法律适用实践中没有导致任何困难)。
谈到不动产的其他种类，则应指出仅仅是作为相应的建筑物或其他构筑物的一部分的单独的住宅用房和非住宅用房的出现。对于该观点的重大“贡献”是由住宅私有化立法所作出的，“拜”其所赐，不仅成套住房，还有单个的房间也成了独立的不动产客体。 最终甚至技术上不能独立使用的大厦和其他建筑物的部分也成了某些限制物权的客体。[page]
而且从技术(物理)的角度，而不是从法律的角度分析不动产概念还产生了一个误解。在现实中通常的住宅用建筑(或非住宅用建筑)是一个统一的 ，单独特定的物——法律上的不可分客体。其技术上的对单独的楼层、房间或房屋、地下室和阁楼等的划分，在通常存在为所有人共同的承重结构、机械的、电力的 、休闲设施的或其他的设备的情况下就排除了对它们的独立的分割利用(如果不说所谓的，就其最初的建筑意图是完全独立的被利用的客体，“在原有建筑物旁添建的房屋”的话)。
在上述情形中只允许对整个客体的按份共有(并依照单独的所有人对共有财产的份额的大小划分对相应的房屋的使用)，但对该客体的一部分的独立化的所有权是不可能的。在相反的情况下就产生了一些逻辑上无法解决的争议：邻居中的哪个人是共有墙的所有人并有权在墙上钻孔以便挂篮子，或者说，邻居中的哪个人是地板(对于居住在下面的邻居来说是天花板)的所有权人或者天花板(对于居住在上面的邻居来说是地板)的所有权人并且他们的所有权的客体由什么构成?且不说房间抵押或在现代商业活动中经常遇到的对大厦的一部分的抵押(比如占到99%的公用面积抵押)，当居住人变成了市政住宅单个房间的所有权人时，情况就更加严重了。 此时，可能的争议就涉及确认对相应的客体的物权而不是债权，所以后者(如以租赁形式)就可以任何独立的房屋为客体，因为它们只是在相关条件下交付暂时使用。
的确，对居民楼来说，借助于强制所有人建立“住宅所有人协会”的区分建筑物的组织可以排除很多类似的争议，尽管对转交上述法人管理的财产的权利不明确(民法典第290条第1款)。但是这导致了一些新的不动产客体的出现：作为财产综合体的区分建筑物共用部分属于在该大厦中的居住者和其他的住宅的所有人按份共有(民法典第290条第1款)。 此时对区分建筑物的权利的份额不得与住宅的所有权脱离单独移转(民法典第290条第2款)，因为后者与共管建筑物不同，不构成按份共有权的客体，对上述份额也就不存在优先购买权。所以在这里就发生了对传统的物权制度(在这种情况下就是对按份共有权制度的基础)的强行偏离。
保加利亚在上个世纪30年代就已经成为了规定这种制度(作为特别的制度“楼层所有权”)的少数国家之一。“楼层所有权”是对居民楼或者其他建筑物的现实部分(楼层或者单独的住房或者其他的包括非居住用的单独的房屋的一部分)的专有权和依靠所有人大会及其选举出来的管理人(或管理委员会)管理的整个建筑物的公共部分的共有权的结合(法律关系的结合)。 此时对建筑物的“共有部分”的共有权就导致了附属物和主物不同的法律制度的产生，而本质上统一的不动产客体在法律上就不存在了。[page]
因此在奥地利法中使用的“住宅所有权”的概念比较成功，根据住宅所有权法第1条第1节，被理解为“不动产所有人使用和处分单独的住房或其他单独房屋的限制物权”。易言之，说的不是对大厦之一部的所有权，而是对大厦的共有权，并附有每一个所有权人所获得的对一定房屋的使有和处分物权。在这种逻辑上无可责难的方案之下，相应地涉及与(包括通过建立住宅所有人的有限的权利主体协会的方式)保持大厦的必要状况的问题和与住宅移转(让渡)有关的问题都解决了。 有趣的是，1963年进入瑞士民法典的“分层所有权制度”仅仅赋予了土地所有人特别的“使用和改造位于该土地上的建筑物的特定部分”的权利，包括其中有单独的入口和独立的辅助用房的单独的楼层或其用作住宅的部分，而建筑物的为其他房屋服务的部分和设备仍是共有财产。
(的确，“暂时”只在国内土地法中)承认“土地份额”所有权不仅不属于任何具体的(单独特定的)地块，还可与民法方式不同，由自己的所有人无须遵守优先购买权进行移转甚至还可以成为租赁的客体，还允许对上述权利 的多方租赁，就是现行国内立法对所研究的问题所规定的“逻辑上”的独具特色的框架。因此对于古典观念的“不小”的偏离就很快导致对包括依照其基本客体民事权利被划分为物权和债权的基本原则的破坏。
在发达的财产流转中在极个别的情况下，某些权利可以成为物权的客体。现在谈谈权利抵押。众所周知，1922年苏俄民法典就允许债权请求权和建筑权抵押(第87条)。在现行民事立法中也规定了权利抵押(民法典第336条第1款)。实质上类似的规定在现代德国和奥地利法中也存在，在那里允许权利抵押，还有对请求权的用益权。这种见解也规定在瑞士民法典中，它承认权利作为抵押和用益的客体(第889条第1部分、第745条第1部分)。抵押在其他大陆法律秩序中也被视为其客体可以为物，也可以为权利的物权(参看：捷克民法典第151h条第1部分和爱沙尼亚物权法第227条第1款)。
但是这两种例外(权利抵押和权利用益)，公认，并未动摇物权的客体只能是物而且依照一般规则只能是不动产的基本地位。在德国法中所有的限制物权中只有抵押和用益可以动产为客体。说到权利用益，则在这里它完全是个例外或在各种情况下远不是最为通行的用益权种类。
依照俄罗斯法抵押也是一个唯一的其客体既可以是不动产也可以是动产的物权(当然，如果不算留置权的话，其物权的本质在现代俄罗斯文献中的争议不少于对抵押权的物权性质的争议)。此外，与其他的大多数限制物权不同，抵押常常是依照合同，也就是和物的所有人的协议而不是依照法律产生(民法典第334条第3款)。 所以，在我们这里，抵押也是一个颇具特色的限制物权，但是其存在并未动摇物权的一般原则。[page]
限制物权的个别种类
自从罗马私法以来传统上把役权(包括用益权)、建筑权(地上权，superficies)和可继承占有权(永佃权，emphyteusis)归入限制物权之列。它们都是以不动产首先是以土地为客体。
在俄罗斯民法中，在1917年之前是世袭租户权(чиншевое право)，在现行立法中(仅仅针对公民的)地块可继承终生占有权和(针对公民和法人的)土地永久(无期限)使用权(俄联邦民法典第265和268条，比较：土地法典第20和21条)构成了众所周知的永佃权的相似物。 这两种权利都是仅以为国家或自治市所有的(也就是公共的)地块为客体。此时法律指明了永久使用权产生的两个条件：1)被授权提供此种土地利用的国家或者自治市机关的行政文件;2)对于位于他人地块上的大厦、建筑物或构筑物的所有权(民法典第271条第1款)，依其内容可继承终生占有权和永久使用权在许多方面是重合的，如果不认为，永久使用权的主体须得土地所有人的同意方可对地块实施有限的处分权的话(民法典第266、267和269、270条)。它们的不同除了产生的原因之外，首先就是主体的构成。
俄罗斯的新土地立法为何对上述两种制度持否定态度，禁止向公民和(除了国家和自治市机构和国家企业以外的)法人提供永久(无期限)使用土地，也禁止向公民提供终生可继承占有土地(土地法典第20条第2款、第21条第1款)。与此同时公民和法人在2001年10月30日(新土地法典生效)之前所取得的上述权利仍然保留，尽管是在(与民事立法的规范相比较)被限制的形式上：对于相应的限制物权的主体来说，事实上排除了任何处分这些地块的可能性(俄联邦土地法典第20条第3、4款，第21条第1、2款以及民法典第265、267、268和270条)。
同样水立法规定了特别的既作为在法定条件下对之占有和使用权能，也包括了在俄联邦水法典第41和42条列举的情形下对该客体的处分权能的对水体的长期和短期使用权。 上述权利专门针对为国家所有的不动产而产生，且具有严格的目的性(水法典第42条)，而且其内容直接地和穷尽地被法律规定了(水法典第41条第2、3部分)。由上所述其物权性质不应当引起任何疑问。
说到役权，依照现行法它们既可以地块(民法典第27条，土地法典第23条)，也可以“与土地的使用没有关联的”但又有必要有限使用的建筑物、构筑物和其他不动产为客体(民法典第277条)。此外水立法和森林立法(水法典第41、42、43条和森林法典第21条)也规定了“私人役权”。 的确，在两个法典中役权不知为何没有被视作限制物权，而是作为对水体和林地利用者的权利的合同上的和其他的限制(很明显，是与所有人的权利相比)。此外，依照法典注释者们的意见，水体和林地作为国家专有财产，并允许不限制范围的利用者在一系列情形下接近它们(公共役权)，这种情形使得水和森林役权与古典的役权概念不同。[page]
在现实中两个法典中都规定了某些“古典”役权和其他的对相应客体的利用法律制度。这样，水法典第43和44条就规定了对具体水体的限制物权形式的利用权(对取水的权利、饮畜权、摆渡权和运送权等等)。遗憾的是，在上述法典中，役权并不总是被明确地表述的。因而与对林地的有限使用权(在森林法典中被称为“私人役权”)一样，具有严格的目的性的“短期森林使用权”(森林法典第43条)也是“森林役权”。
在德国民法中役权不仅可以在对他人的地块的有限使用权中存在(积极役权)，也可以在对负担役权的地块所有人实施一定行为的禁止中存在(非经地役权权利人同意禁止建筑和禁止在地块上搭建一定的构筑物——德国民法典第1018条)(消极役权)。但在任何情况下役权不能体现为请求负担役权的供役地占有人实施某些对需役地占有人有利的积极行为。 在瑞士民法典第730条第1部分中也有类似的规定，据此“地块可以这种方式负担对另一地块的便利，其所有人应当忍受另一地块的所有人一定的干涉或者为其便利在一定方面无权行使自己的所有权”。禁止实施一定行为的役权在这里就获得了证明其重要的经济意义的应用。
令人感兴趣的还有，根据德国民法典第889条，对他人地块的有限权利(役权)，在地块所有人获得上述权利的情况下也不终止，而且在役权的主体成为地块的所有人的情况下也同样。易言之，地块的所有人也成了上述不动产限制物权的权利人，因而获得了“对自己的物”的限制物权。 这是有意地反对罗马的“一体化”原则(consolidatio)，依照该原则在对同一物的所有权与役权同归于一人的情况下，后者终止。 该规则的实际意义首先在于所有人有机会在物被追索的情况下以一般顺序加入对他的物享有不同权利的主体之列。
在俄罗斯私有化立法中也出现了“公共役权”的范畴 ，最初为自然资源立法，后来为城市规划立法，最后为土地立法所采用。在现实中所有的“公共役权”，包括“公共土地役权”(土地法典第23条第2、3款)、“公共水役权”(水法典第43和 44条)、“公共森林役权”(森林法典第21条)和“公共城市规划役权”(城市规划法典第64条)，都不是役权类型的限制物权，而是对相应自然客体所有人的权利的限制，因为没有具体的权利人而是授予无限制的(不特定的)人在某方面利用上述客体的可能性。因为作为不动产权利的役权，应当进行强制性的国家登记(民法典第274条第3款，土地法典第23条第9款和25条第1款)，在文献中已经有人正确地指出，由于权利人不确定“公共役权”不应当被作为限制物权，而是“作为对以不动产为客体的所有权的限制”而登记。 设立公共役权必须强制性地“考虑社会听证结果”的规则(土地法典第23条第2款)证明了这种公共役权法律上的特点，这对于普通的民法(私法)制度来说简直是不可思议的。而且，根据土地法典第23条第1款“私人役权依照民事立法设定”，因此也就是一个私法(民法)上的制度，而所有的 “公共地役”都毫无例外地规定在土地立法、自然资源立法和行政立法的规范中，也就是公法规范中，因此就失去了民法的性质。[page]
同样在外国法中所有权人忍受任何人通过属于他的森林，有限地利用属于他的水库等等义务都被视作为了公共利益而对所有人权利的限制。
在现代法中上述某些古典的限制物权不但以土地领域中的不动产，而且还以住宅领域中的不动产作为自己的客体。在此基础上俄罗斯法中也出现了这样一些限制物权，诸如住宅所有人的家庭成员在住宅立法规定的条件下利用住宅的权利(民法典第292条第1款)和依照终身赡养合同定期金的权利人对住宅的终生利用权(民法典第602条第1款)。 有时有人把内容上与上述两种权利相近的住宅(或其他消费者)合作社成员在完全交纳股金以前对住宅、别墅的权利(民法典第218条第4款)宣布为物权。这种观点是Ю。К。托尔斯泰提出来的，民法，第1部分/主编：Ю.К.托尔斯泰，А.П.谢尔盖耶夫，第288页，Н.П.安吉波夫追随其后(俄罗斯民法，第1部分，教科书/主编：З.И.兹布连柯，莫斯科，1998年，第329页)。但就其法律性质来说，它不是物权，而是基于在相应的合作社中公民——入股者的成员地位而产生的合作社社员权(参看：苏哈诺夫 Е.А. 所有权法讲义，莫斯科，1991年，第202页)或依照遗赠的遗赠人对住宅的终生利用权(民法典第1137条第2款)。对大厦或其部分住宅(套房)的利用权在瑞士民法典中也被视为物权(瑞士民法典第776条第1部分)。
与此同时，试图把承租人对国家和自治市住宅基金大厦中住宅的权利， 也就是住宅社会租赁合同双方的权利宣布为物权远远不是毫无争议。第一、这样的权利在任何地方都没有被法律直接认定为物权。而且物权的清单封闭原则(numerus clausus)在俄罗斯民法中也是适用的;尽管该清单未为民法典第216条的内容所囊括，但为民法典的一般内容所穷尽了。第二、在苏维埃时代的文献中所提出的将住宅承租人权利视为物权的建议，是基于对以前的确实是赋予了住宅承租人极为宽泛的权限的住宅立法的规范的分析。 现行民法典第35章的规定，正如所看到的，已经没有为此提供无可争议的理由，而旧的住宅法典，依照共识，应当尽快终止自己的效力。
住宅利用物权就其基础来说是传统用益权的不同种类(在瑞士民法典中关于住宅利用权的规范直接放置在用益权一章中不是偶然的)。用益权在大陆法的德国分支中(德国民法典第1030、1068条;瑞士民法典第745条第1部分;奥地利民法典第509条)是一种特别的独立的利用可动物或不可动物或权利获得利益的物权。在这种身份下它极大地限制了所有人的权限和可能性，因此实际上被利用的是极少的，只在特别的情况下(主要是在继承法中)被使用。因而在德国法中依照遗赠而产生的生存配偶对其自己不是所有人的遗产的利用权，也就是形式上不涉及其他继承人如孩子的权利的利用权，就被视为用益权。[page]
作为一种特别的物权，用益权并不为现行俄罗斯立法所知悉。但这并不排除在将来的立法中承认这类权利。那时它应成为一个统一的物权，受遗赠人或所有人的家庭成员对住宅的利用权将成为其单独的种类。
在俄罗斯法中限制物权的客体还可以被认为是处于国家(公共)所有权中的某些“综合财产”(非所有人的法人，也就是单一制企业和机构的组成财产)，为此就不得不人为地创造一种以前任何人都不知道的限制物权对综合财产的经营权和业务管理权(民法典第294、296条)。这是由于国有化经济的需要而产生的，其中国家作为整个庞大的财产的统一的和唯一的所有人，现实中不能实现对财产的“经济支配”，但同时又不愿意将之交给独立的甚至是处于完全监督之下的法人所有。因而在当时就有条件地人为地设立和发展了民事流转中的同样是人为的主体——其财产独立性实质上只是“预算上的”纯粹形式上的法人。这种情况下国营企业最初是在20年代末30年代初获得了法人权， 而在内容上相当狭隘的对国家财产的业务管理权是在1961年民事立法纲要第21条中规定的，也就是说总共经历了30年左右。这种初看上去很奇怪的规定之所以成为可能是因为，当时的国营企业完全不是客观上需要参与财产流转和需要独立的权利主体性的生产者，而是具有非常大的重要的纯粹技术目的——生产某种产品，已经预先计划好的销路已经不构成其任务的生产技术组织。А。В维涅吉克多夫在评价国营企业的地位时，直接指出，它作为“国家机关”为了产生民事法律关系而被授予了一定的占有、使用和处分国家财产的权能，这些权能的实现是“依照直接的业务管理的方式，而不是拥有的方式”和“非依自己的权利和为了自己的利益，而是依照国家授予的权力和为了国家的利益”，这不是偶然的。 在稍后的“经营权”的追随者的著作中“国家机关”的构造转化为“其所有的经济和法律利益都服从国家利益的经济机关”的构造(这是由于后来对私法出路的放弃而产生的)。
业务管理权进一步划分为(针对企业的)在内容上比较广泛的“完全经营权”和(针对预算机构的)受到了极大限制的 “业务管理权”，众所周知，是发生在1990年俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国“所有权法”第5条中，实际上是在社会——经济重组的“最紧张时刻”(该区分在后来的1991年民事立法纲要第47和第48条中也有规定)。类似的区分目的在于给予在社会主义计划经济体系中对经常性地改善自己活动的结果没有利益的“国家生产者”以最大的经济自由。但在出现了与私的部门的“混合经济”的条件下(在该时期出现的合作社、小企业和联合企业)这种自由遭到了众多的试图动摇最有价值的国家财产的上述部门的滥用。这就要求对国家企业的权利进行新的限制(再次表明了在规范的市场流转条件下，上述构造的人为性)。所以在俄罗斯联邦民法典中第1部分中的“经营权”无论是在名称上还是内容上都已经不再是“完全的”了(民法典第294、295条)。[page]
与此同时这些权利的区分继续进行，在民法典第298条第2款中针对机构规定了对从事所有人允许的实质上的经营活动中获得的收入(和依靠这些收入而购置的财产的)“独立处分权”。应当提醒的是，在1991年民事立法纲要第48条第2款中该权利被宣布为经营权。民法典的上述规范导致了对“独立处分权”本质的经常的理论上的争议。一部分作者认为其是经营权，另一部分认为是新的独立物权，还有一部分认为是业务管理权的扩展做法。
在发展规范的市场流转的条件下，“新”的实质是以前的法律秩序的残余物，人为的物权的出现是极为不情愿的。“独立处分权”实际上是国家(公法组织)对其设立的机构的不充分拨款的直接后果，而且只有在我们的现代条件下才有现实意义，这些法人作为非商业组织，实质上被自己的设立人以各种办法怂恿在民法典第120条第1款规定的符合其设立目的的活动范围之外活动(提供通常是与具体机构的活动特点没有关系的有偿服务;将从设立人处获得的财产出租给第三人等等)，也就是，违反了他们的特殊权利能力(此外这引起了在理论文献中经常提到的对民法典将法人划分为商业组织和非商业组织的不彻底性的责难)。较为典型的是，依照司法仲裁实践的证明，涉及诸如业务管理权的争议都是专门针对国家或自治市机构的而且不知为何任何时候都没有产生对私的所有人拨款的机构的此类争议。
可以想到，以上所述说明了，从传统的民法的观点出发不可能分析此类人为的“物权”的内容和实质。足以说明：上述所有关于机构的“独立处分权”的特征的观点，都是从法律对那个事实的承认，即机构的财产同时处于两种不同的法律制度的基础之上(狭义的“业务管理权”和较为宽泛的“独立处分权”)而且甚至应当分开进行会计核算(因为对第二种财产来说民法典第298条第2款直接要求列入单独的资产平衡表)，这对于普通法人来说是不必要。
在目前的情况下争议的事实方面归结于因为履行应直接由预算拨款的活动而产生的机构债务的债权人能否追索依靠从事“独立”活动而带来的收入所取得的财产。司法——仲裁实践已经得出结论：(由于拨款不足)可以依照预算机构对能源供应组织的债务而追索机构独立地“挣来”的预算外资金。 因此也达到了公共权力所追求的结果：国家的机构或市政的机构即使在预算资金不足的情况下也要支付自己的债务，此时也不引起机构的设立人的补充责任(比较：预算法典第254条第6款)。[page]
另一种基于民法典第120条第2款的规则的观点认为，机构财产的所有人要对机构的任何债务，也就是说无论是否与预算拨款的实现的活动有关，都要承担补充责任。由此得出，所有人对其所设立的机构的“预算外”债务也要承担补充责任，在机构缺乏预算资金，但存在依靠独立的收入取得的财产的情况下，也产生补充责任(因为民法典第120条第2款没有做出对上述规则的任何例外)。而因此预算机构的与获得收入有关的债务的债权人有权追索划拨给机构的预算资金，或者要求所有人——设立人承担补充责任(也就是追索作为其国库主要部分的相应的预算资金)，机构依靠预算外资金而取得的财产就成了免于债权人追索的保留财产了。在类似的情况下设立人实质上要为自己给予机构从事营利活动的许可负责。结果上述物权之间的差异就被遮盖了，混淆了，而且事实上也失去了实际意义。
将抵押归于物权也引起了争议，尽管几乎所有的作者都认同不动产抵押的物权性质。毫无疑问，依照一系列的指标抵押是一种极具特色的物权。它通常是依照与抵押财产的所有人的合同而产生;可以不动产也可以动产甚至权利为客体;最后，它，依照Г.Ф.谢尔申涅维奇的精辟的意见， 是唯一的一种其后来的实现可以导致所有权人自己对抵押财产的权利丧失，也就是由所有权派生出来的抵押权可以终止所有人的基本的主权利的效力的限制物权。
所有这些抵押的特点，正如所示，与抵押权在财产流转中的特殊功能相联系。它一开始就不是为保障对于大多数限制物权来说所发生的对他人的财产的利用(因为抵押权人在一系列情况下如土地抵押的情况下，相反，其利益在于土地的所有人——抵押人对抵押财产的持续利用)，而是保障对于现实的，包括土地贷款在内的贷款的需求，也就是返还由对物的权利所担保的贷款。后来流转的需求也对生活提出了要求这些抵押权本身流通的可能性。为此，就要制作抵押证券;某些已经成为了具有绝对性的有价证券(“物权票据”)，其内容归结于获得定期支付的权利。 从这里到承认以其他的一次性支付(或多次支付)请求权为抵押标的只有一步之遥。这样，权利抵押就成为抵押制度发展的自然结果。法律将抵押归于保障债的适当履行的方式(众所周知，最初的这种做法是由于60年代初期的民事立法法典化的结果，其中与1922年苏俄民法典不同，基本上放弃了物权范畴的区分)本身并不能决定抵押权的法律本质。因此，比如，违约金也被我们的法律确认为一种保障债的适当履行的方式(民法典第330条第1款)，但并未妨碍其同时也是广为承认的民事责任的手段。[page]
留置权就其法律本质来说极其接近抵押权。 某些国家的立法直接将留置权归入限制物权(如瑞士民法典第895条和捷克民法典第151s-151v条)。在德国民法典第1000条中它被规定为合法占有人可能的对抗所有人的所有物返还之诉的抗辩之一。 与此同时荷兰民法典(第3卷第10编第4章)也没有将之列入物权而且魁北克民法典第1592条也认其为保障债务适当履行的方式，而且对某些法律秩序来说一般是不知道的。在俄罗斯民法中留置和抵押同样被法律归入债务适当履行的担保方式(民法典第359条)，这使得可能否认其物权性质。
但是用谈论抵押权的物权性的方法为留置权的物权性辩护显然是可能的。所研究的留置权的客体通常是可动物(而不是权利)，这构成了其重要的特点之一，而且也使得对之适用对限制物权来说很典型的“公开原则”变得更加困难。但它完全符合上述权利的所有其他特征，包括“追及权”(比如在公民合法地留置物之后发生继承的情况下，或在行使该权利的法人改组的情况下，留置也不终止)，法律也直接地和同义地规定了留置权的内容。
正如И。А。波柯洛夫斯基所指出的那样，在德国、瑞士和奥地利法中所谓的“物上负担”(Reallasten)和“土地债务”(Grundschuld)，“定期金债务”是作为独立的物权出现和发展起来的(德国民法典第1105-1112条和第1191-1203条)。上述关系的实质归结为(在“物上负担”的情况下)地块“负担”了从地块中获得“定期收益”的权利和(在设立了“土地债务”或“定期金债务”的情况下)所有人依靠土地的价值为着权利人的利益支付一定数额款项的义务。权利人在地块“物上负担”的情况下获得的“收益”可以体现为金钱、物或服务(如定期提供一定数量的水、能源、农产品)。这样，“物上负担”就赋予了权利人要求地块的所有人实施一定积极行为的权利，这基本上与役权的构造不同。“土地债务”也被看作是一种最为重要的地块抵押权，但它与通常的抵押(不动产抵押)不同拥有独立性而不是附属性。
“土地负担”(Grundlasten)也为瑞士法和奥地利法所知悉。根据瑞士民法典第782条第1部分，由于上述“负担”，地块的所有人有义务为着权利人的利益提供一定的好处，“它是专门以地块来负责的”。依照奥地利土地登记簿法第12条，地块所负担的对所有人来说的以租金、交付部分收成、提供一定的服务等方式向权利人定期履行的义务，就是“物上负担”。令人感兴趣的是，类似的限制物权目前也直接规定在传统上受到奥地利法和德国法以及瑞士法的强烈影响下的巴尔干国家的一些立法中。1996年10月2日克罗地亚所有权与他物权法第246条和2001年2月20日马其顿所有权和他物权法第236条都规定了“不动产负担”制度。[page]
所有上述不是役权的“负担”是独立的限制物权的种类，И.А.波柯洛夫斯基追随革命前的俄罗斯民法典草案，称之为“世袭领地供给”(вотчиные выдачи)。 在现行俄罗斯法中由于被保留下来的国家对土地的(公共)所有权的统治地位已不存在，这不能成为在将来随着规范的土地流转的发展而出现物上负担的障碍。因此，如在奥地利建筑权(对在他人地块表层上或表层下从事建筑的物权性质的可移转和可继承的权利)在1912年以前只涉及公共土地和教会土地，而后来它的实际意义就消失了，这种状况是值得注意的。伴随着上述限制的衰落它就获得了较大的发展。
最后，应当指出，对物(包括对物的权利的份额)的优先购买权以前总是归入限制物权的。 该权利在德国民法典和爱沙尼亚物权法中是被作为物权看待的，在德国民法典中它被视为土地的负担(第1094条)或与土地一道出售的附属物(第1096条)，而在爱沙尼亚法律中直接涉及到不动产或不动产权利的份额(想象的份额)(第256条)。与优先购买债权不同，优先购买物权即使在承受负担的地块的所有人变更的情况下仍可实现，此外也可以为不是一种而是数种或任何出卖情形而设定(德国民法典第1097条)。 很显然对于在俄罗斯承认(以不动产为客体的)传统的优先权的物权性质没有任何重大障碍。
民法典第564条第3款的规则从物权学说的角度看规定了一个极为令人好奇的情形。依照该规则企业(综合财产)的购买人在上述客体的所有权移转给他之前(完全支付价金或合同规定的其他情形到来之前)就已经有权“在为了购买企业的目的所必要的限度内处分作为构成被转让作为企业组成的财产和权利。”该规则的意义很明显：企业在所有人变更的情况下仍可正常地持续活动。但不是该企业的所有人的占有人又是在何种法律上的权原中处分它的财产?
法律直接给予了购买人以“处分权”，却没有认定其法律本质。令人感兴趣的事，在德国法律实践和理论中通常被解释为购买人有一种被称之为“Anwartschaftsrecht”(期待权，ождаемое право)的特别权利。它是物的购买人在合同签订后价金完全支付前，不言而喻，是在买主将物事实上交付给购买人的条件下以一定方式使用或处分物的权利。 的确，与此同时总要预先说明，这种认定是法律所不知道的，而且是纯为实践需要而提出来的。但是这种“期待权”不可改变地被视为物权，在一定程度上该制度具有在立法上发展的某些前景。从上所述，可以解决民法典第564条第3款规定的“处分权”的认定问题。[page]
限制物权的分类
限制物权在传统上遭遇不同的理论的体系化。И.А.波柯洛夫斯基把这些权利划分为三个主要类别：1)对他人的物的使用权(役权、建筑权和永佃权，或“可继承佃户占有”);2)从他人的物中获得一定价值的权利(他特别将抵押权，以及“世袭领地供给”，在德国法和瑞士法中的“土地债务”和“定期金债务”，也就是从土地所有人处获得一定东西的权利归入此类);3)获得一定的物的权利(包括优先购买权和某些规定从被利用的财产中获得孳息所有权的役权)。
在现代德国法中，通常把限制物权分为实质上类似的三种：1)排除了移转物的可能性的对他人物的利用权(Nutzungsrecht)(役权、用益权、建筑权);2)与在没有支付一定数额款项的情况下不依所有人的意志移转物的可能性有关的对他人的物的“变卖权”(Verwertungsrechte)(抵押和“物上负担”——Reallasten即属此类);3)获得他人的物的权利(Erwerbsrechte)，包括优先购买权，由于享有相应的役权而“拥有某些果实的权利”和对土地占有人要求在土地登记簿中办理“预登记”的权利(德国民法典第883条)。
这种巧合决不是偶然的。正如上述，在现代德国民法学中，包括限制物权学说在内的古典潘德克吞思想得到了连续的体现。俄罗斯民法学由于前已述及的原因在半个世纪前偏离了这些思想，而在目前在现行的民法法典化中又试图恢复它们。但由于基础理论的缺失，暂时还无法完全做到这一点。抵押的物权性质在我们这里遭到了怀疑，作为物权的优先购买权实质上被遗忘，这种状况极大地影响了在国内法中限制物权的体系化。此外还出现了人为创造的为发达的法律秩序所不知悉的也不符合传统的民法学思想的限制物权“经营权”和“业务管理权”。
而因此限制物权的“增加”和依照俄罗斯法的体系无论如何也不符合上述传统的体系化。从上述三种分类中现行俄罗斯立法无可争议地所知道的只有第一种，因此限制物权的体系化应当依照与传统不同的标准在该种分类内部进行。因为上述绝大部分权利都涉及赋予权利人
利用别人的财产(不可动物和综合财产)的可能性，而抵押(和留置)被视为“担保物权”，其划分的基本标准是相应权利的客体。
从此角度可以将限制物权分为四类：1)经营所有权人的财产的权利(经营权和业务管理权)，其客体为综合财产(依照民法典第132条第1款第1段的直接规定只有企业作为综合财产而被承认为不动产);2)利用基本的不动产客体——地块的权利(终生可继承占有权、永久无期限利用权以及土地役权、水役权和森林役权);3)对他人住宅的利用权(所有人的家庭成员对被出租的住宅的利用权和依照终生赡养契约或遗赠而享有的对他人的住宅的终生利用权);4)用以担保的对物的抵押权和留置权(在现代国内文献中将之归入物权是有广泛争议的)。[page]
不无遗憾地说，在现代国内的大多数著作中，包括学术著作，作者们一般都没有谈及限制物权的体系化问题。
整个地所有这一切都说明，在目前的俄罗斯民法学中物权学说还没有处于自己发展的起点上。同时上述状况也使得可能在其形成和完善的过程中参考符合俄罗斯民法的传统和精神的古典思想和国外成就。
