我国《物权法》明确规定了不动产登记制度，强调了不动产登记薄的效力，对不动产登记簿与不动产权属证书的关系作出了规定。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第16条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记薄一致，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”
所谓不动产登记薄，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。根据不动产物权登记生效的原则，不动产登记薄应当是不动产物权的法律依据。换言之，不动产登记薄所记载的权利人应当推定为不动产产权的权利人，不动产登记薄所记载的不动产物权的内容应当推定为权利人所享有的不动产物权内容。
所谓不动产权属证书，是指不动产登记机关在对特定不动产权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，作为不动产登记薄的外在表现形式，其应当以不动产登记薄为根据。不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证，其本身并不具有代表不动产物权的功能。《城市房屋权属登记管理办法》将权属证书的性质界定为“权利人依法拥有房屋所有权并对房屋形式占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，这样的规定与《物权法》的规定相悖。当出现不动产权属证书与不动产登记簿不一致的情况时，除有证据证明不动产登记薄的内容确有错误外，不动产登记薄的效力高于不动产权属证书，即应当以不动产登记薄记载的内容为准。
我们通常所称的房产证就是不动产权属证书，包括房屋所有权证和房屋共有权证。现实生活中，房产证更为人们所熟悉，但对其性质的认识存在很多误区，归纳起来主要有两类：其一：颠倒了房产证和不动产登记薄的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案，很多人以某人是否持有房产证来判断是否拥有特定房屋的所有权的根本依据。其二，混淆了证书与证券的性质，认为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所有权，很多人以为房产证交付了，房屋所有权就移转了或者抵押权设定就成立了。
《物权法》明确规定了现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。我国著名法学家谢怀栻先生曾指出，证书是记载一定的法律事实或者法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无和存在与否并不能直接决定尸体的法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。可以看出，房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其具有证明力的依据是其上的记载于登记簿的记载具有一致性。若离开了不动产登记薄或与登记表的记载不一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力。只能成为向登记机关请求确权的证明文件。若登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生《物权法》上的效力。[page]
那么在社会生活中，房产证究竟起什么样的作用呢?第一，在与房屋有关的交易活动中，房产证起到初步的证明作用。在房屋买卖交易的磋商开始时，卖方出示房产证，可以初步证明自己是房屋所有权人，在交易双方达成一致意见并准备签订房屋买卖合同时，则买方不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产登记机关查阅房屋的登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋是否设定了抵押等情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。房产证的实际交付也不能产生房屋所有权移转的法律效力，必须经房地产登记机关变更登记簿即过户登记方生效。可见，在房产交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的。第二，对于判断双方是否存在债的关系方面具有一定的证明意义。比如房产证的交付虽不能产生房屋所有权转移的法律效力，但对于证明双方当事人之间可能存在房屋买卖的合同关系，对于证明卖方有转移房屋所有权的意思表示有一定的证明力。第三，对于保证不动产登记活动的秩序与安全有一定的作用。房产证的发放可以证明登记机关根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的房屋登记的事实。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性，因此，权利人可以根据自己持有的房产证内容，掌握自己的财产情况。而不必经常去查阅登记簿，这也起到了一种备忘的作用，给权利人自身了解自身权利和行使权利提供了便利。因为房屋的权属情况依据不动产登记薄的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关报关，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临权利受损的危险。为了防止此种情况的发生，登记机关在进行了房屋登记之后，有必要再向权利人发放房产证，其上记载与登记簿相同。如果事后发现二者不相一致，权利人可以举证登记机关的记载有误，并以正确登记的房产证来对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。
以往在涉及不动产的公证事务中，通常将审查不动产权属证书作为认定权利人对该不动产享有物权的重要方式。基于以上不动产登记制度的分析，我们的工作也应进一步完善。但如果要求我们在每一个不动产案例中，都逐一去登记部门查询、合适登记簿记载的内容，这不可能也无必要，毕竟国家和法律都没有赋予我们更高层次的社会职责和工作权利。那么，在实际工作中，我们应如何将公证的审查与《物权法》的规定统一起来呢?笔者认为，应区分不同的公证事项从而采取不同的审查核实方式。
目前，在国内民事类公证事项中，涉及不动产的主要就是委托、遗嘱、协议、继承和赠与。[page]
对于委托和遗嘱，我们主要证明的是申请人的行为，不涉及申请人关于不动产的权利义务分配问题。基于不动产登记制度的规定，对于涉及不动产处置的委托和立遗嘱行为，并不能直接产生不动产所有权转移或设定抵押的效力。所以，在上述公证事项中，对申请人是否享有权利及享有权利的状况，我们只是进行审查。如上所述，不动产权属证书可以起到证明权利归属和权利状况的初步的证明作用，基本上可以满足我们形式审查的要求，所以，对于此类公证事项，我们可以不必去登记机构核实登记簿的记载，只要求申请人提供权属证书即可。但是在谈话笔录中，我们要注意对卖房人和立遗嘱人是否为实际的权利人及其实际的权利状况(是否享有完全的所有权，其所享有的权利是否有抵押等权利瑕疵)的询问，要求询问其提供的权属证书与不动产登记薄的记载是否一致，也可以增加对于我国实行 的不动产登记制度的告知。
对于涉及不动产的协议类公证事项，虽然我们证明的主要是申请人的行为，但由于这类公证事项涉及到申请人之间关于不动产呃权利义务的分配确定，所以我们的审查核实工作应比委托、遗嘱类公证事项要严谨一些。比如对于房产买卖协议的公证，在接谈笔录中对于我国实行的不动产登记制度的告知就成为必然。我们必须要将与不动产买卖相关的重要法律规定做明确告知，尤其是要询问买方是否到房地产登记机关查阅了房屋的登记薄，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，本协议应字啊买方查询并确定上述内容之后才可签署。虽然《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。似乎我们不用关注物权转移的效力问题，但是公证机构毕竟承担着预防纠纷的社会职责，之中具有潜在的风险，我们还是应该通过公证工作提示申请人予以防范。所以，笔者主张对于房产买卖协议在申请公证之前，必须要求买方自行到登记机关履行查询权利之后，我们方可受理，在受理后的接谈笔录中要求对买方的上述查询行为予以确认。
对于赠与类公证事项，我们的审查核实方式基本上应与房地产买卖协议公证的相同，受赠方也应确实地掌握受赠的不动产的权利归属、权利状况等信息，否则也会带来风险。比如，受赠的房产还有抵押贷款未还清、该房产实际已为人民法院所查封、该房产还有长期的承租协议等情况。
对于涉及不动产的继承公证，我们则要尽到更为严谨的审查核实义务。仅为在继承公证书里，我们对于被继承人对某不动产享有所有权作出判断，对于继承人对被继承人所有的不动产享有继承权也作出判断。因此，对于这类公证事项的办理，笔者有三种建议：一是要求继承人提供登记机关出具的查询不动产登记薄的证明，这需要登记机关的积极配合。二是像我们查询被继承人档案一样，我们公证人员亲自去登记机关查询不动产登记的记载，并制作工作记录，同样，登记机关是否会配合也有待验证。三是修改公证书，在公证书正文的最后增加类似的表述，“本公证书关于被继承人对上述房产享有所有权的判定是依据继承人提供的房屋所有权证书，如果该证书记载的事项，与不动产登记薄不一致，并无证据证明该登记簿确有错误的，本公证书应予以撤销，撤销后自始不发生法律效力”。上述三种建议，笔者主张选其一即可。[page]
