一次贸然的投资，一个失误的判断，使得房地产商、承租人、转租人三方都误以为自己拥有的“山墙出租权”是合法的，然而法院的判决却让他们都没有料到：原来出租山墙竟还需要全体业主同意。
在新疆乌鲁木齐市新市区的一条繁华大街的楼宇外墙上，打出了一家美容院的广告，广告费一年收入近2万元，而且这一租就是20年的使用权。
为了拿回本该属于业主的权益，该商住楼全体业主和开发商打起了“外墙使用权”官司。近日，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但新市区法院审理后认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主共54户。
破旧山墙引发“外墙使用权”官司
郑静经营的美容院在一幢商住楼的一楼。一次，郑静看到了这栋楼的南侧山墙上已经被风雨侵蚀得不成样子，山墙正对的则是繁华大街，于是她想到一个招揽生意的办法。
2001年8月，郑静找到了该楼开发商，要承租楼外南侧山墙，并在上面打出自己美容院的广告。外墙有人承租，既可以美化楼体，还可以有额外的收入，开发商当即同意了郑静的要求。随后，郑静向该开发商交付了1.8万元的“南侧山墙管理费”，在开发商出具给郑静的收款收据上注明：使用期20年。
2006年9月的一天，“美佳人广告”(化名)的一位负责人找到了郑静，要求租下这个山墙作为自己的广告阵地。双方达成一致后：郑静便将这面山墙转租给了“美佳人广告”。约定第一年的租赁费为2万元，“美佳人广告”先付定金1000元，待郑静把审批手续全部办理完后再付清全款。
审批手续办好了，可当郑静拿着这些手续去找“美佳人广告”要钱时，对方却突然改变了态度，以郑静没有该墙体广告位的使用权和出租权为由，拒绝付款。郑静决定通过法律途径解决此事，一纸诉状将“美佳人广告”公司告上了法庭，要求对方按照约定，支付给自己该外墙的租赁费共计1.9万元。
法庭上，郑静认为，自己已经和该房产开发商有了事先约定，对方同意自己拥有该山墙20年的使用权及出租权，既然开发商都认可了，“美佳人广告”不付款是没有理由的。美佳人广告公司认为，郑静只是承租了开发商的外楼山墙，没有实际的支配权。如果自己承租了山墙，万一开发商作为出租方不认可怎么办?
法院：使用山墙应征得全体所有权人的同意才行[page]
近日，法院在经过审理后作出了一审判决，驳回了郑静的诉讼请求，但驳回的理由并未像“美佳人广告”所想的那样。
法院经审理认为，郑静首先从开发商处取得所谓20年使用权和出租权的做法就有不妥。因为，通过现有证据表明，该山墙的所有权是归该楼全体业主所有，而非开发商。山墙使用权的取得应征得全体所有权人的同意才行，也就是说，郑静要想取得山墙的使用权及出租权必须要经过全体业主或业主委员会的同意，而开发商是没有权利擅自将属于业主们的山墙对外出租并收取费用的。
对此，负责承办此案的法官解释到，在没有业主们追认或没有已取得处分权证据的情况下，开发商是不能这样做的。既然开发商都没有权利对外随意处分山墙，那郑静的做法当然也就不能得到支持了。
该法官还介绍，2007年10月1日起，我国新的物权法实施，本案审理的精神是与其相一致的。这也为更多人提了个醒，要想签合同，先得弄清谁才是真正的“主人”，否则还真是给自己找了麻烦。
