2016年，曾某夫妇为了给2011年出生的儿子挑选优质学校，多次前往江门某房地产开发有限公司开发的一处楼盘看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点与曾某夫妇方确认，购买该楼盘房屋即享江门市某省级小学学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享江门市某小学省级名校学位”。
曾某夫妇认为省级名校师资优秀，对比该片区楼盘后，相信开发商宣传的学位信息，最终决定购买该项目的商品房。后，曾某夫妇2011年１月３日出生的儿子，根据政府文件安排，开发商开发的楼盘的新生应就读另一所小学，故曾某夫妇的儿子无法就读开发商承诺的省级小学。
关于开发商是否违约的问题。因《商品房买卖合同（预售）》未就曾某夫妇子女是否享有省级小学学位一事进行约定，因此，开发商是否违约关键在于开发商就享有省级小学学位一事对外进行的宣传是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的构成要约条件。
1、关于开发商就学位的宣传是否为具体确定的允诺的问题。开发商在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市省级名校学位”及“享江门市某省级名校”等，内容具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认开发商有关购房享有省级小学学位的宣传构成具体确定的允诺。
2、该学位宣传是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的问题。首先，曾某夫妇在购买涉案房屋时，其儿子近６岁，次年则适龄入读小学，可以证明开发商关于省级小学学位的宣传对曾某夫妇是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响
3、从政府文件中反映出涉案小区于2016年已不属于楼盘所承诺的省级小学的招生地段的事实，开发商明知其销售的商品房不享有省级小学的学位却仍然对外宣传“享有省级小学学位”的做法，也间接证明其宣传对曾某夫妇是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。
综上，开发商的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，开发商未履行让曾某夫妇子女就读省级小学的约定，应当承担违约责任。
售楼广告宣传资料是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传，如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容，如果是与事实不符的宣传，则可能要承担责任，是否担责主要考虑以下几个方面：
第一，开发商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是开发商主观故意所为。这是开发商承担责任的前提。
第二，购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖虚假广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。
第三，购房者的合法权益受到了侵害，即购房者的合法权益是不是受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
第四，损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
以上就是小编为大家整理的关于开发商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任的相关法律知识。开发商在对外宣传时，在宣传资料上有无带有具体确定且带有允诺性质的内容；若构成具体确定的允诺，则应视为要约。因要约造成重大影响，开发商应当承担违约责任。如果您还有其他问题，欢迎咨询找法网律师。
