【合同转让】 单位集资建房指标转让合同是否有效?
一、问题的引出。
集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，由于各行各业集资建造的经济适用房完全能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，加之为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工出于转卖牟利等目的，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。
据笔者了解到，仅北海市集资建设的公务员小区就有100多起“集资建房转让合同纠纷”发生，因此导致亲朋好友反目的不在少数。那么，职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让合同无效进行诉讼，目前法院是怎么判的?现行的法律又有什么规定?到底集资房转让行为判决有效还是无效?法院怎样认定才比较妥当?结合国内部分法院的案例，笔者对这一主题进行探讨。
二、法律一样，法官不同，各地法院判决结果相反。
(一)裁定转让协议无效的法官认为：转让时没有取得房产证;没有取得单位同意;违反了有关规定;转让行为无效。
法律依据：1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让;2、单位内部文件规定;
案例：北碚区法院就审理了首例“集资房指标买卖纠纷案”，重庆市北碚区法院就审理后认为，集资房指标买卖违反了有关规定，判决双方签定的指标转让协议无效(《重庆商报》)。
(二)裁定转让协议有效的法官认为：集资房的转让是权利义务的概括性转让;是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。
法律依据：《合同法》第五十二条;《民法通则》第五十八条;〈物权法〉第15条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。
案例1：《义乌集资建房转让纠纷案出现新判决》，经过当地检察院抗诉、义乌法院再审及金华中级法院终审，判决集资房转让合同有效。理由：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。故本案纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。其次，《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定适用于房地产转让，而本案双方当事人所涉的纠纷属于集资建房资格转让纠纷，该协议是否有效显然并不适用该法，而应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。
案例2：《私下转让集资建房资格如何认定房屋产权》，江苏省海安县法院一审判决：集资房转让行为有效。二审法院审理后维持原判。理由：赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示，并不违法，属于有效协议;赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。(《检察日报》)
案例3：《北海公务员社区房屋转让第一案》
将“集资建房名额指标”转让给他人后，能不能“要”回来?最近，北海市仲裁委员会的一份终审《裁决书》告诉我们：转让集资房协议有效。转让集资建房指标是附义务的债权转让，是权利义务的概括性转让。反悔者如果不愿意继续履行合同，应当就争议房屋进行评估，根据过错情况，在争议房屋溢价范围内，酌情给予遭受损失的受让方适当的经济赔偿。
2005年3月，被申请人陈某在北海某网站二手房专栏上公开发布“转让北海市公务员集资建房名额指标”的信息。申请人蒋先生两次去到了市广东路，实地参观了当时还是一片荒芜的“公务员小区”。当时有关文件规定，公务员按时集资的就有分房的资格，不按时参加集资的指标作废。在陈某再三保证和承诺下，蒋先生和陈某双方协商达成以下主要内容的《房屋转让协议》：“1、甲方(被申请人陈某)及其共有人一致同意将其所得160平方米公务员建房指标房转让给乙方(蒋先生)，转让费人民币5000元;2、乙方根据工程进度和要求支付建房款;3、乙方承担集资建房的所有费用和一切风险;4、乙方有权取得集资房的使用权和所有权;5、甲方必须将与集资房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续;6、如果甲方违约，甲方必须在10天内退还全部房款，并依据已经支付房款总额按日支付1%的赔偿金。”同时，被申请人还签署《补充声明》说：“我同意蒋先生以我的名义和身份全额出资购买我名下的公务员集资房，并愿意配合其办理相应的过户更名手续。如果反悔，我愿意双倍赔偿蒋先生已付的所有房款和定金，总额不超过人民币30万元。”
协议签订后，申请人蒋先生按要求将14万元集资建房款汇入北海市公务员集资建房指定帐户，参加了为期2年的集资建房。
2007年5月公务员小区建成，被申请人陈某分到了该小区C型21栋205号房。因为房屋升值涨价，此时的公务员集资房从每平方米800元涨到2600元左右。被申请人陈某见有利可图而毁约，要求申请人再给12万元人民币才可以继续履行合同。经过几次谈判和协商，申请人只同意再给3万;因为不能满足陈某的要求，双方多次协商无果，不欢而散。2008年1月28日，被逼无奈的申请人蒋先生根据《房屋转让协议》中的仲裁条款，向北海仲裁委员会申请仲裁。
经查明事实，前后两次开庭，北海市仲裁委员会认为：《房屋转让协议》是双方真实意思表示;涉案房屋在订立协议时被申请人尚未实际取得，故被申请人对集资房的权利尚停留在一种资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。诚实守信是民法的“帝王原则”。同时，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。所以双方当事人订立的《房屋转让协议》合法有效，被申请人不同意继续履行合同，违反了等价交换、诚实信用和鼓励交易的原则，导致协议无法继续履行，申请人要求赔偿损失的要求应当得到支持。[page]
仲裁庭经过委托广西万宇房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，认定争议房屋现在的总价为44.82万元(评估价高出房款达283200元)。据此，2008年6月4日，北海市仲裁委员会根据《民法通则》和《合同法》有关条款的规定，以北仲裁字2008第8号裁决书裁决如下：1、解除双方签订的《房屋转让协议》;2、被申请人退还申请人购房定金5000元、集资建房款14万元;3、赔偿申请人房屋溢价损失25万元;4、承担本案的仲裁费。
2008年8月12日《北海日报》第3版
三、集资建房指标转让合同的法律效力问题。
我以一个律师的角度，在一起原告购房者主张集资建房合同有效的案件中，假设自己是代理原告或被告的律师，我的代理观点，请朋友们看看哪一方更有道理和法律依据。
(一)如我代理的是原告，即主张合同有效者。
我的观点是：
1、首先分析集资转让指标的性质是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权。
集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。
2、我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。即使有单位规定集资房不得转让，但只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由。
3、该合同符合合同法的有效要件，不具备合同无效的相关情形。
4、该合同双方已经实际履行。
5、诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。被告在房产升值时反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响物的流转的稳定性。
(二)如我代理的是被告，即主张合同无效者。
我的观点是：
1、集资转让指标是单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以该种权利具有身份和人身属性，是不能通过合同来随意转让的。更何况单位规定禁止将指标转让。
2、在合同签定时，职工没有房屋产权证书，甚至连具体是哪一栋哪一套房子都不明确，也就说合同的标的是根本不清楚和不明确的，既然是合同的标的都不明确，所以合同也是无效的。
3、合同签定时和争议发生时的具体情形发生了巨大的变更，继续履行显然对被告明显不公平，所以可以适用情势变更原则。
