名为抵债实为买卖 法院判处宅基地转让协议无效
■单佳
周某与孙某明知农村宅基地不能买卖，但一方对低价、另一方对现钱经不起诱惑，便斗胆一试签了个假协议，到头来竹篮打水一场空。日前，县法院审理了周某与孙某宅基地买卖纠纷案件，判决认定转让协议无效。
周某与孙某签订的协议书中约定：“甲方（孙某）因欠乙方（周某）4.８万元无力偿还。现甲方将其所拥有的７５平方米的宅基地抵还借款给乙方。该宅基地永久使用权属乙方，甲方不得干涉乙方土地使用、房屋建造、产权占有和处分权利。”协议时间为２００５年３月２２日。经法院审理查明，双方之间并无欠款，协议只是掩人耳目。协议签订后，周某付给孙某4.８万元，后因宅基地的土质松软无法建房，周某拒绝支付原本约定的其他费用，双方争执不下，遂向法院起诉。
法院审理后认为，双方所签订的协议书是以虚假的形式非法转让农村宅基地使用权，该协议因违反法律规定而无效。而造成协议无效，原、被告双方均有过错，各自均应承担相应的民事责任。最终判决周某与孙某签订的协议书无效，孙某退还周某4.８万元，同时驳回周某的其他诉讼请求。
点评：近年来，随着户籍制度的改革及城市建设的不断发展，假借无限期出租或抵债等手段非法转让农村宅基地的现象时有发生。而出卖农村宅基地既侵害了农村集体组织的土地所有权，又减弱了政府对土地的管理职能，由于存在法律上的先天障碍，由此引发的纠纷也层出不穷。
我国《宪法》规定，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据《土地管理法》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。同时国务院以及国土资源部也曾一再发文强调禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。所以周某与孙某签订的协议书违反了《土地管理法》的相关规定，应属于无效。
笔者认为要从根本上消除非法买卖农村宅基地，应着重做好以下几个方面工作：一是加大宣传力度。结合普法活动，大力宣传《土地管理法》及其实施条例，增强农民自觉遵守法律的意识，消除买卖土地谋利的想法。二是加大执法力度，严惩非法买卖宅基地的行为。要明确计划，多部门联动，彻底查清各种买卖或非法形式掩盖下的土地交易行为，让当事人付出比谋取的利益更大的代价。三是加强对农村房屋管理。建立专门的农村房屋评估机构，对农村房屋出售价格进行评估，规范房屋买卖行为，要求农村房屋经房价评估后方可出售，以杜绝规避法律买卖宅基地的现象。
