引言：所谓物业服务，是指对房屋及配套设施、设备和相关区域内的设施、场地进行维修、养护、管理，同时包括对相关区域内的环境、卫生、安全、生活秩序等提供一定的保障。
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物业管理费收取标准
物业管理费疑，进而要求物业公司对其所受的损害进行赔偿。
阳台之诉和保安之诉虽然只是物业纠纷的一个侧面，但这也足以看出目前业主与物业公司的矛盾相当尖锐，而且矛盾产生并不单单因为物业费的数额。
二、物业纠纷的成因分析
通过对物业纠纷的历史回顾，我们可以梳理出当前物业纠纷的七个主要类型：欠费之诉，解除合同之诉，收费异议之诉，共有收益之诉，配套设施之诉，阳台之诉，保安之诉。这也就是目前人民法院受理的物业纠纷案件的主要类型。在短短几年时间内，物业纠纷突飞猛进，不仅数量上大幅攀升，而且在类型上也日益多样，这给审判工作带来的压力和难度可想而知。物业纠纷之所以出现如此多的问题，其原因是多方面的： 缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。 物业公司到底干什么?恐怕没有多少人能搞清楚。了解才能产生信任，市场经济条件下，让人们为一件自己不了解的商品或者服务付费，想必没有人会愿意;即使让人交了钱，他也会觉得自己受骗了。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人绝对是会选择拒绝交费。
面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼解决，使矛盾直接升级。如前所述，诉讼只能使企业一时得利，不可能使企业安枕无忧。 许多物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，在与业主的交往中容易产生摩擦。 物业公司从事的是一项长期服务，而且服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推委或者置之不理的态度，而当要求业主履行义务时，方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，这当然会引起业主的反感。
阳台之诉就是最好的例子，当业主因为阳台不封闭存在生活上的不方便之时，物业公司根本置之不理，提不出任何有效解决方案;在业主封闭阳台的过程中，不及时制止，以使业主避免损失;但等业主封闭完成后，简单要求拆除，毫无商量余地。这样的工作方法，不产生矛盾简直是不可能的。[page]
思想观念错位，使业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。 物业公司与业主之间是提供服务与接收服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司就认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，应当是自己说什么就是什么;而业主就认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人，应当是自己说什么就是什么。这种观念上的巨大差异当然就会导致在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。
要想协商解决问题，首先必须摆正各方位置，理顺其法律关系。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，要达成一致意见显然是相当困难的。 业主群体的分散性和个别性，与物业服务的整体性和公共性，更加深了业主与物业公司协商的难度。 小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。例如到底是少交钱少服务还是多交钱多服务，恐怕业主之间是有分歧的。因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的。
如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾是有可能转化为业主之间的矛盾的。 政府部门介入不足，对物业公司和业主的管理不够，没有及时消除纠纷隐患。 在市场经济条件下，政府确实不应当过多插手经济领域。但对于一些涉及公共服务和民众基本生活需求的行业，政府必须加强管理，否则就会危及社会的稳定。物业公司与业主之间虽然最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。特别是在前期物业中，政府更应当发挥主导作用，为小区业主和物业公司搭建一个良好的沟通平台。
但就小区物业服务而言，政府部门至今一直是根本不介入的。当小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管;当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织--即业主大会和业主委员会--的设立，放任业主自己想办法。这就出现了问题，物业公司由开发商指定，它当然就更听命于开发商，而不愿意受业主监督;相应的，积极要求并参与召开业主大会、设立业主委员会的，基本都是一些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主，这些维权业主大多顺理成章的成为业主委员会的骨干成员。本来物业公司和业主急需的是一个能够互相协商交流的平台，但在实践中的自由发展下，物业公司完全靠向开发商，不理会业主;业主委员会完全是为了维权而设，一开始就肩负着与物业公司、开发商斗争的使命，业主委员会的成员又大多是物业公司最不喜欢的，且与物业公司、开发商有较多矛盾的业主。两者非但不可能心平气和的进行协商交流，反而必然会将矛盾激化。
在小区的物业服务中，有时业主与物业公司很难达成书面合同，但物业服务的公共性决定了无论是否存在书面合同，物业公司都要提供物业服务。因此政府必须规定一个物业服务的指导价格，一则作为合同订立的参照，二则作为没有书面合同时物业收费标准。但物业费与服务应当是对应的，只规定物业费的指导价是不全面的，应该对应明确的物业服务的具体内容和标准。可目前的政府文件大多清楚的规定了物业费指导价，对于物业服务内容和标准规定的不够明确和详尽，更没有规定判断物业服务情况的程序和机构。这就导致了物业公司索要物业费时有文件依据，但业主索要服务时却没有文件依据。这种立法上的不平衡，让个别不良的物业公司逃避责任，让许多业主对法律的公正性有了怀疑，成为物业纠纷的合理解决的最大障碍。[page]
三、解决物业纠纷的对策分析
当前物业纠纷已然发展成形并且已经扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案，通过诉讼引导业主和物业公司用法律途径解决问题、化解矛盾，此为治标之道;对立法、行政机关而言，则应完善对物业问题的立法规范，加强对物业公司的行政管理，加强对业主的宣传教育和组织，给业主和物业公司构建一个良好的沟通平台，此为治本之策。
治标之道 从物业纠纷进入诉讼之时，人民法院就站在解决物业纠纷的前沿，作为审判机关是不可能回避这一纠纷的。物业纠纷的主旋律就是物业费与服务之争，其矛盾焦点其实在于"两个标准"，即物业收费的标准和物业服务的标准。若论及当前物业纠纷的治标之道，则在于如何考量物业欠费和物业服务的问题。就当前的司法实践而言，解决该问题的总体模式有以下三种：1.物业费打折模式，即当物业公司起诉索要欠费时，法院根据其实际服务情况，酌情决定是否要扣减部分物业费。该模式的优点：简便易行，一案即可解决，无需另行诉讼。该模式的缺点：①限于诉辩主张和个案证据情况的不同，容易出现同一小区不同业主扣减比例不同的"同案不同判现象";②该模式容易引发业主任意找借口欠费。
2.选聘物业模式，即当物业公司起诉索要欠费时，法院不考虑业主的抗辩，直接支持物业公司的请求;如果业主对物业公司不满，可以通过召开业主大会另行选聘物业公司的方式解决。该模式的优点：无需考虑物业服务、收费标准等专业问题，用市场手段解决纠纷，审理方式简便，减轻司法负担。该模式的缺点：①只考虑收费不考虑服务，违背等价有偿的合同基本原则;②法院几乎会成为物业收费的工具，也就会给人形成司法不公的印象;③业主的合理要求只能通过另选物业公司解决，必然导致物业公司与业主之间的小矛盾发展成为大矛盾，最终激化。
3.业委会模式，即当物业公司起诉索要欠费时，法院不考虑业主的抗辩，直接支持物业公司的请求;如果业主对物业公司不满，应当以业主委员会为原告另行主张，统一处理。该模式的优点：能有效防止业主任意欠费，保障物业服务的资金来源;根据业委会的主张统一决定物业费的数额，即可有效保障业主权利又可防止"同案不同判"现象。该模式的缺点：①对没有成立业主委员会的小区无法适用;②至少要通过两次诉讼才能解决问题，增加当事人的诉累。
以上三种模式相比而言，"业委会模式"似乎更可取，因为它能最大限度的保持物业公司与整体业主之间的平衡，排除个别业主的不良干扰。但考虑到当前绝大多数小区根本没有业主委员会，而且有许多小区的业主委员会并不能真正有效的发挥作用;同时考虑我国民众的法律素养不高，普遍不愿意主动起诉。所以，在当前还是采取"物业费打折模式"为好，但还应对该模式作如下修正，以克服其主要缺点：
基于同案同判的诉讼规则，就同一小区而言，任何一个业主的欠费诉讼都会对其他欠费业主产生具有法律效果的影响。因此，法院在审理任何一个业主的欠费诉讼时，应当要求物业公司提供该小区全体欠费业主的详细情况，并可以考虑将全体欠费业主追加为第三人参加诉讼，或者将物业公司起诉情况在小区公布，要求全体业主推选代表作为第三人参加诉讼。而如果物业公司拒不提供小区其他欠费业主的情况，则视为只有起诉的业主欠费，其余无人欠费，物业公司再起诉他人时自应承担不利后果。总之，关键是要避免因单个业主的抗辩、举证能力有限，而使其他业主承担不利后果。
同时，在具体审理欠费诉讼案时，人民法院应当不惮繁难，多方式地调查取证，查清小区物业服务的真实状况，合理确定物业收费，扎实地做到"一案审结、一个小区问题解决"。 治本之策 当前的物业纠纷虽然主流是收费和服务之争，但已并不仅限于此。而物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源于人们对物业服务的思想观念以及政府部门对物业领域缺乏有效引导。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标;而政府部门的积极介入，以及相应法规政策的完善，才能最终将物业纠纷防患于未然。故论及物业纠纷的治本之策，应从以下三方面着手：[page]
规范物业公司的经营管理，及时纠正物业公司的违规做法，果断清除不良物业公司，净化市场秩序。 物业服务关系百姓的日常生活，至关重要，稍有异常就会引发群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。
政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。对于物业公司的经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚;对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格，将其永远清除出物业服务行业。实践证明，矛盾发展都是有小而大的，通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，应可有效防止矛盾升级。
小区的相关资料是进行物业服务的前提，这些资料在移交业主委员会之前，应当由政府统一保管，而不应当单单交由前期物业公司保管;或者政府应指定专门机构备份保管各小区资料。这样当物业合同被解除时，就可以有效防止前任物业公司以小区资料为要挟，妨碍后任物业公司的接管。 及时构建业主自治组织，使物业公司能够与业主在整体意志层面上进行交流。 小区业主千差万别，众口难调。因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化业主中的少数意见，形成整体意志，这样才能有效地对外进行沟通。所以，政府部门应当积极介入业主自治组织的建立，发挥牵头、指导的作用。在小区入住过程中，政府部门应当了解业主情况，及时组织召开业主大会，选举业主委员会成员;如果小区业主大会难以及时召开，则政府部门可视情况先暂时指定业主代表，防止因业主自治组织缺位而带来的法律上的不便。
政府部门同样应当对业主自治组织进行监管。业主大会召开时，政府部门可以应邀派员参加，进行必要的指导和见证;政府还应当受理业主或物业公司对业主委员会成员的投诉，查明情况，对于有问题的业主委员会成员，政府部门应当及时组织召开业主大会将其罢免。
完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。 物业服务关系百姓安居乐业，绝不可等闲视之。实践证明，仅仅凭"物业服务"这四个字，是很难让绝大多数的业主接受物业收费的。因此，政府应当进行专门研究，细化物业服务内容和收费标准，制定相应的文件。这既可以让业主了解物业服务，明白消费，从而唤醒业主对物业服务的认同;还可以促使物业公司规范服务，规范收费。
为避免开发商和物业公司之间的裙带关系，在小区建成之时，应当由政府部门主持，会同小区业主代表，共同进行招投标，确定前期物业公司，并确定前期物业合同，公示备案。成立业主大会和业主委员会之后，由其自行选择是否重新招投标更换前期物业公司。在重新招投标确定物业公司后，由业主委员会与物业公司签订合同，并将合同公示备案。如此则业主与物业公司之间可以顺利地建立起合同关系，而无需靠房屋钥匙的要挟。
四、结语
当前的物业纠纷，表面上似乎是拖欠物业费问题，其实并不这么简单。任何社会矛盾的形成，必然有其历史根源，有其发展过程。而要彻底解决这些矛盾解决，也就必须要了解其形成背景，才能找出关键环节所在。
从物业纠纷的历史发展中，我们不难看出，之所以该纠纷愈演愈烈，关键在于物业公司和业主之间的互不理解、互不信任，以及物业服务的不透明、不公开。在权利意识空前高涨的现代社会中，连国家机关的公文都被要求公开透明，更何况一个行业提供的服务呢?因此，作为物业公司，应当摆正位置，端正思想，靠优质透明的服务来争取业主的交费;作为政府，应当认识到物业服务对社会稳定的重要意义，积极介入，对物业公司加强监管，对业主自治组织加强指导和监督，给业主与物业公司构建良好的沟通平台;作为法院，应当重视物业纠纷，通过诉讼平衡业主和物业公司的利益关系。各方一起努力，必然能大大消除物业纠纷，建立一个和谐的社区，让人们安居乐业。[page]
