二手房买卖中的风险与防范

■占便宜吃大亏

　　2004年9月，某公司职员小刘与女朋友准备结婚，但是由于二人都是刚刚参加工作，积蓄不多，于是他们商量买套质优价廉的二手房。二人多处了解，也跑了许多房屋中介公司，不是房屋要价太高，就是房屋太差。正当二人为之苦恼时，小刘的朋友向小刘介绍了高新一处房产，并夸奖该套房产交通便利，环境幽雅。为了保险起见，两人还实地查看了一番。该房产是一栋楼房顶层的一套二居室，房屋结构设计合理，各种配套设施齐全。经过实际测量，房屋面积为80平方米。他们二人要求房主张某出示房产证，房产证上的信息与实际的一致。于是双方很快谈妥了条件，签订了房屋买卖合同。合同约定：房屋面积为80平方米，每平方米售价2000元，总金额为16万元。买方必须一次性付清购房款。合同签订后，小刘与女朋友东借西凑，总算筹集到了16万元。二人高高兴兴地搬进了新房。2004年11月2日，小刘去办房屋产权过户手续，发现房地产管理部门记录该房屋的面积为30平方米。小刘怀疑是否记录有误，于是拿出张某的房产证，结果经鉴定，该房产证为伪造的。经过调查，原来该房为阁楼房，张某未经有关部门批准，私自违章改造，扩大了房屋面积。按照规定，小刘只能享有30平方米的房屋所有权，其他部分属于违法建筑，应当予以拆除。此时，小刘才想到找张某，却怎么也找不到，只能为自己的行为而懊悔。

　　■选择中介要谨慎

　　长期从事房地产法律工作的任强律师在接受记者采访时表示，购房者在选择中介时一定要谨慎，对于从事二手房买卖，通常有两种方式供双方当事人进行选择。一种是自由交易，即不通过中介公司，双方当事人自己联系而从事房屋买卖。这种方式的优点就是成本较低，但缺点是当事人要花费很多精力，而且相关知识的欠缺，可能会上当受骗。如果当事人时间充足，相关知识或经验较好，可以选择这种方式。另一种方式就是通过中介公司进行交易。这种方式的优点是方便、迅速，能够得到相应的业务帮助，但当事人应当支付中介费。因为中介公司介入房屋买卖，所以中介公司的优劣与买卖的成功有很大关系。在选择中介公司时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务。同时，在签订房屋买卖合同时，双方当事人应当严格把关，对相关条款仔细明确地规定。

　　■买卖程序应遵守

　　二手房屋属于不动产，同商品房买卖一样，二手房买卖同样应当遵守相应的程序规定，办理法律法规规定的手续。《城市房地产转让管理规定》第七条规定了房地产转让的程序：1.房地产转让当事人签订书面转让合同；2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理；4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。房屋买卖程序的规定，尤其是登记手续，是房屋所有权发生变动的要件，未进行登记一般不发生房屋所有权的转移。因此，为了维护自己的权益，请遵守有关法律规定。