四大策略应对收楼五大问题

在代理了京城第一起集体收楼事项以后，笔者先后接到不少小区要求委托律师集体收楼的电话。在代理业主收楼时，本律师发现，目前收楼中主要存在以下5个问题：

　　1、规划、设计变更或小区缩水等问题；

　　2、未与业主协商，开发商单方拟订补充协议，并以签订补充协议作为办理入住的前提；

　　3、超出卖房时承诺的物业费价格收取物业费，并以此价格要求业主交纳物业费和签订物业管理合同，否则，拒绝为业主办理入住手续；

　　4、本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；

　　5、相关质量问题及室内氨气等有害气体超标问题等。

　　根据经验，笔者在此为业主提出4条策略，予以应对：

　　1、对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更（如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等）对规划部门提起行政复议或行政诉讼。比如大西洋新城业主因规划的改变提起行政诉讼案件等。

　　2、对于入住时，以签订补充协议作为办理入住的前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司不得以此阻挠业主的入住。从合同关系来看，业主与出卖人签订的是《商品房买卖合同》。业主方的主要义务就是按照合同约定交纳房款，而出卖人的义务就是按照合同约定交付房屋（交钥匙）。除双方另有约定，业主没有义务在收楼时签订任何补充协议，尤其是没有义务签订由一方拟订的“不平等条约”。

　　3、关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”签约实践中，房地产开发企业往往承诺物业费较低。但是，一旦买受人主张将物业费收费标准签订在合同中，房地产开发企业又极力反对。据不完全调查，98％的房地产开发企业在签订商品房买卖合同时不同意业主与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。因此，房屋交付时物业费涨价也就没有什么约束。而办理入住时，不交纳物业费、不签订物业管理合同，业主就拿不到钥匙，就不能入住。因此，很多业主办理入住时往往忍气吞声，嘟嘟囔囔……

　　本人认为，合同是双方的意思表示，物业管理合同也不例外。从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方，因为开发商没有按照法律规定，在商品房销售时让业主与其选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。而且，从理论上讲，业主与开发商之间是房屋买卖关系，业主与物业管理公司之间是委托管理关系，业主交付了房款，开发商就有义务将房屋交付给业主。无论是开发商或物业管理公司，都不能以签订违反合同一方意志的协议作为业主办理入住的前提。

　　4、至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

　　最后，本人想提醒大家，鉴于业主们对专业知识的匮乏，在收楼时最好能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏，更好、更有效地维权，还可以通过收楼时的互相了解与认同，为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础。