定金条款上可能有不利约定
某些开发商在关于定金的条款上，做出明显不利于购房者的规定，然后拿出对购房者不利的《预售契约》要购房者签约，使购房者要么放弃数万元的定金，要么被迫签订可能会给自己造成更大损失的合同，就像“第21条军规”，将购房者置于两难的困境。
张女士被北京某著名开发商“明星楼盘”精美的宣传资料所打动，遂与该开发商签订《认购书》，并交纳了3万元的定金。但是当她委托的律师如约去签正式的《预售契约》时，发现《预售契约》中规定的条件与宣传资料所承诺的不符，为将来住房面积缩水埋有伏笔，律师当即提出质疑并拒绝签约。在双方就此事进行磋商协调期间，开发商擅自将该房卖给了他人。经交涉无效后，律师代张女士以违约为由把开发商告到法庭，要求对方双倍返还定金。
开发商以张女士未如约签订《预售契约》，购房合同未生效为由进行抗辩，认为自己不应承担违约责任，张女士应为自己未签订《预售契约》的违约而承担不利的法律后果。经过两审的辩论后，法院终于认定，3万元的定金是对订立合同的担保，在购房合同生效之前已经独立生效。由于开发商的违约致使双方未能签《预售契约》，因此应负违约责任。最后法院判开发商双倍返还定金。
由于律师的介入，张女士的合法权益得到了法律的保护。
但东北来的魏小姐就没这么幸运了。她的经历与张女士相似，在交定金时她提出楼盘附近的烟囱冒出的烟有损健康，售楼小姐承诺楼盘交付时会拆除烟囱。但魏小姐经了解，确认这是一虚假承诺，所以，当开发商拒绝将此承诺写入《预售契约》时，魏小姐决定放弃这套房。但开发商以魏小姐拒签《预售契约》，因而违约为由，拒绝立即返还定金，说是等整个楼盘都销售出去后再予返还。“理亏”的魏小姐只好老老实实地回家去等，直到该楼盘入住率达80%后才回来要定金，但此时开发商早已不知去向。
让开发商用定金“上了一课”的购房者绝非魏小姐一人。希望购房者盯紧自己付出的定金，不要让开发商利用您对有关法律的生疏而损害了您的利益。其实，如果您对相关法律不熟悉的话，委托一位内行来代理操作购房事宜，将会安全可靠些。这笔支出的花费与所避免的风险相比，对于购房者来讲，绝对不是一种奢侈。
■文/北京国信律师事务所 黄勇 北京青年报
