济南:一物业公司状告业主拖欠物业费 38起案件业主都输了

今年以来，济南市中区一家管理多个小区的物业公司将各小区长期拖欠物业费的近200名业主告上法庭。市中区法院共受理该物业公司起诉业主补交拖欠物业管理费的物业合同纠纷案件193件，截至现在，结案127件，其中业主在被起诉后主动交纳物业费从而物业公司提出撤诉的有87件，原被告达成调解协议的2件，判决的38件。在已判决的案件中 ，业主无一例外败诉。

“每位业主都有一堆理由，觉得自己会获得法律的支持，然而他们陷入了维权误区。”审理这些案件的法官表示。法院的判决打破了业主们的“以为”，他们都被判决交纳所欠的物业费。

业主陷入维权误区

市中区法院的法官告诉记者，近年来，由于物权法和物业管理条例等法律法规的相继出台以及舆论的关注，业主的法律意识和维权意识普遍增强，但在维权过程中存在误区，对相关法律条文理解得不是很到位，最突出的表现是将本应属于开发商责任的房屋质量问题推给物业并以此作为拒交物业费的理由，或是当认为物业公司服务不到位的时候，以拒交物业费作为对物业公司服务不满意和促进物业公司改进的手段。

河南鑫苑物业公司在济南管理几个小区，经理刘松峰介绍，业主提出的很多问题不是物业公司造成的。比如房屋质量问题，应该去找开发商。一些物业公司和开发商是一个集团的，或是由开发商办的，业主认为二者是“一家人”，就找物业公司，但是，物业公司是独立的法人，与开发商的责任是分开的。

一位业主很气愤地说，我的房屋漏水，物业每次都说给解决，还派人来看了几次，但一直没修好，我就不交物业费了。“我就不明白，如果不是物业的责任，干吗要答应给解决，为何不早点告诉我们去找开发商？”

“ 这就是物业和开发商‘ 儿子和老子’的关系造成的，物业公司本就是开发商成立的，所以本应由开发商负责的房屋质量问题，物业也应承下来。但从法律上看，物业公司是独立的法人，房屋质量问题不应怪到物业公司头上。”众成仁和律师集团的姚虎明律师说。

除了开发商遗留的问题外，水电气暖出了问题，业主也首先找物业，而这也不属于物业的责任。“只要我交了物业费，出了事就得给我解决，很多业主抱的都是这种想法。”刘松峰有点无奈地说。

“业主陷入了维权的误区。业主如果认为物业服务公司服务不到位，可以通过业主委员会等自治组织主张和维护全体业主的合法权益，但是单个业主不能以此为由拒交物业费。”法官指出。

分清物业管哪些事

山东豪才律师事务所主任周长鹏告诉记者，业主和物业签有物业服务合同，物业以合同约定来提供服务和收费，业主也要按合同来要求物业，超出合同约定的理由自然不会得到法院支持。

周长鹏说，物业管理主要是对公共区域的安全、秩序、绿化、卫生等予以维护。一些业主提到车辆看管问题，认为物业费中已包含了看管费，物业不得再另行收费。但是，车辆看管一般是不包含在物业合同中的，要单独订协议。物业只负责引导、协调，使车辆通行顺畅，停放有序，并没有额外的看管义务。

此外，物业服务达不到标准，对服务质量不满意，也是很多业主拒交物业费的理由。这也不会获得法院支持。周长鹏指出，业主的一些理由都是主观感觉，没有证据支持。而且，物业服务是为全体业主提供的，不能以个别业主的感觉来判断好坏。

何时可少交免交费

现实中，确实有一些物业公司提供的服务不能令业主满意，在小区的管理上存在过错，但这种过错，并不能导致业主以此为由拒交物业服务费。这是由物业服务的公共物品属性决定的。

市中区法院的法官指出，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在“一般瑕疵”为由拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。

所以，即使物业提供的服务存在“一般瑕疵”，也不足以构成业主拒交物业费的正当理由，只有当物业提供的服务有“重大瑕疵”，即造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。

“我们物业企业也要多站在业主的立场上考虑，体谅业主的心情。作为一个企业，要打造良好的服务，获得业主的认可。我们相信，业主是不会无缘无故拖欠物业费的，大多数业主都是讲道理的。从自身找原因，多与业主沟通，业主就不会拖欠物业费。”河南鑫苑物业公司经理刘松峰说。