咨询热线内容
我姓叶，2002年从加拿大留学回国后，向银行贷款200万元做软件开发生意。但是由于对国内市场认识不足，第一笔投资就失败了，公司破产致使银行的贷款无法偿还。而我自己也必须从头做起，偿还贷款。2004年，叔叔从加拿大寄给我一笔钱，说过两年要回国安享晚年，让我帮他买套别墅。经过挑选，我帮他选中位于市郊的一处价值200万元的房产。签合同时，叔叔因为有事没能回国，所以让我先以自己的名义代其签订房屋买卖合同并办理房产证，等他回国后再行变更。
按照叔叔所托，我办理了一切手续，并将这套房子的房产证寄给了叔叔，我的生活又回到了原来的轨道。但2005年1月的一天，我突然接到银行的电话，具体内容是说他们怀疑我藏匿财产，拒不偿还银行债务，而用来购买豪华别墅，还说要向法院起诉我，查封房产申请拍卖。这可把我吓坏了，连忙向银行解释，说明那套别墅的所有权是归我叔叔所有，我只是代他办理手续而已。但银行方面根本不相信，认为代理必须是以被代理人名义实施的，而我却是以自己名义代办的，所以坚持要起诉。我真是万分着急，明明是替叔叔登记购房，结果却惹来这么多麻烦。
请问：我该怎么办呢?
律师专线解答
叶先生，您的情况是由于代理关系不明而导致债权债务关系权属难以划分，所以只要证明您和您叔叔是代理关系即可，您的债务关系自然就不会影响到您叔叔行使房屋所有权。
根据我国《民法通则》第63条第2款的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这里所说的就是代理人以被代理人名义实施民事活动的行为，这称为狭义的代理或直接代理。而根据我国《合同法》第402条的规定，代理还包括间接代理的情况，就是代理人在代理权限内以自己的名义与第三人实施民事法律行为，其行为后果由本人承受， 这是广义的代理。您和您叔叔的关系就属于间接代理，您为代理人，您叔叔是被代理人，开发商是第三人，所以银行认为您不是叔叔代理人的观点是错误的。
这样，事情就很清楚了，您与叔叔只是代理关系，别墅的所有权属于您叔叔所有。即使是您以自己的名义签订合同，房产证上的名字也是您，这并不能说明别墅的所有权归您，所以银行一方也就不能诉请法院对其查封、拍卖。
症结所在
本问题的症结在于咨询者对代理的相关问题不清楚。
律师提醒与注意事项
虽然您可以以代理关系的存在为由主张银行不能对别墅进行查封、拍卖，但是您还得找出足够的证据来证明这种间接代理关系的存在，否则将会承担败诉的风险。对此，您可以和叔叔补办一个委托合同，并找出知情的第三人或当时的通讯记录来举证，这样才会有胜算的把握。
这件事情提醒我们，无论是亲戚还是朋友委托您办事情，千万要按法律规定的程序签订委托书，最好去公证机关公证或找第三人充当证明人，这样才能做到有理有据，防患于未然。
法律链接
《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条
《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第四百零二条、第四百零三条
