在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。本文试就抵押房地产强制执行的有关法律问题进行探讨。
一、房地产的特性
所谓的房地产包括房产和地产，其中房产是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，地产主要是指土地使用权。虽然这两者都属于物权的范畴，除具有物权的一般属性外，也有它自身的特殊性。这主要表现在如下三个方面：
首先，房地产与人们的生产生活密切相关，案件的执行标的是房地产及与房产有关的权利除了对房产享有的占有、使用、收益、处分等一般物权外，还有相关的租赁权、抵押权、土地使用权等等。
其次，作为执行标的房产都是特定的物，除具有不可替代性外，其价格巨大且具有不特定性。房产的价格除了政策规定的确定因素外，还受地区、环境、年代、交通、总体规划及市场因素等诸因素的影响，同一地区同一房型，也可能会出现不同的价格，因此须经有评估资格的专门机关的估价才能确定价格。
再次，由于房产不能脱离地产而存在，所以房产的所有权与土地的使用权通常是联系在一起的，即权利人如果拥有了房产的所有权也即拥有了相应土地的使用权。故房产所有权与土地使用权还具有依附性，在执行时必须一并执行，而且须经国家专门机关批准办理登记手续。
二、当前执行房地产案件存在的问题
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。该规定出台后，引起了社会各界的较大反响。因其规定的太过原则，既未明确“被执行人及其所抚养家属”的范围，也未明确判断某一房屋为“生活所必需居住房屋”的标准，给具体的执行实践活动带来了不少的困惑。
2005年12月21日最高院出台了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《执行抵押房屋规定》)，其中规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”明确了属于被执行人所有的已设定抵押权的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。从《执行抵押房屋规定》的出台情况看，该规定系针对执行已设定抵押权的房屋这一专门问题作出的专门性规定，属于对于前面出台的《查封规定》第六条所作的修正补充性规定。
三、抵押房地产案件的执行
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，是属于一种物权的担保。
（一）抵押房地产的查封
执行房地产抵押案件中查封措施的效力查封是指执行法院对作为执行对象的房地产就地封存，禁止被执行人对其处分的一种临时性强制措施。查封实施完毕后，查封即发生法律效力，非经法定程序撤销，查封效力不能消灭，其效力主要表现为：
1、债务人丧失处分权，但仍拥有所有权。房地产被查封后，债务人对该房地产的处分权即被禁止，不得转证或设立其它物权，债务人对该房地产所为的任何有碍执行的处分均属无效。
2、经执行法院许可，债务人可为必要的管理和使用。对房地产的查封权限制债务人的处分权，并非一定要剥夺债务人的所有权和使用权，故已查封的房地产在拍卖成交前，执行法院可在必要的范围内允许债务人使用和管理。
3、查封效力所及的范围。对房地产的查封，其效力及于该房地产及其构成部分和从物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因为法定孳息往往是需要第三人给付，是债务人对第三人金钱债权或物的交付请求权，而查封权限制债务人的处理行为，并不限制第三人的清偿行为。
值的注意的问题是：
1、根据最高人民法院《查封规定》的规定，属于该规定第5条、第6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、拍卖、变卖；2、对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价，在抵押权人行使优先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。
（二）抵押房地产的处理
在最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》出台以前，各法院在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题颇多，侵害当事人权益的行为也时有发生。因此，最高人民法院为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，出台了该规定。该规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确的规定，具体到实践中，在执行房地产案件时，通常有以下几种做法：
1、将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务；
2、对拍卖、变卖不成的房地产经债权人同意后，由债权人租赁，租金抵偿债务，也可租给第三人，第三人应付的租金用于清偿债务；
3、如果债务人已将房产抵押给其他债权人的，经拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后余额用于清偿债务；
4、如果双方同意可将房产作价后直接折抵给债权人，差额部分实行多退少补；
5、如果执行标的是在建工程，在确认其所有权后予以查封，限期债务人履行债务，到期不履行的，委托拍卖行整体拍卖清偿；
6、如果经三次拍卖仍流拍，申请执行人和相关权利人不同意以物抵债的，解除查封，退还被执行人；
7、对土地使用权的执行。如果债务人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。
如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。[page]
（三）抵押权的优先受偿
房地产抵押债中抵押人应优先受偿根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权，该条规定表明：
1、对他人享有担保物权的被执行人的财产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施；
2、拍卖、变卖所得的价款，必须首先清偿担保物权人的债权，对被执行人的房产查封、拍卖后，变价款应优先实现抵押人的抵押权，其余款价才可作为执行款。如果抵押人的债权未到清偿期的，应当按照《担保法》第49条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押权人的优先受偿权。
(四)抵押房地产的迁让
迁出抵押房也讲人性化 。依据《执行抵押房屋规定》第二条的规定，在对房屋裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。之所以给被执行人腾空房屋的宽限期，一方面体现了对于被执行人生存居住权的尊重，另一方面也给被执行人主动腾空房屋提供了一定的机会。
但同时，依据《执行抵押房屋规定》第六条的规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。由于低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况较为少见，而且其居住的房屋本身价值不会太高，采取强制其迁出房屋并为其提供临时住房的办法对实现申请执行人抵押权的意义不大，因此《执行抵押房屋规定》对以低保对象为被执行人的情况作了例外规定。
