评案说法：承租公房与回购回迁之间的法律关系
张生贵律师
张律师说法评案：承租公房拆迁与回购法律关系
提要：因公房承租拆迁引发的纠纷普遍增多，但司法实践中少有规定，处理起来难度加大，为正确适用法律，公正裁决案件，资深律师根据多年经验对相关案件予以评述，以供利害关系者参考：
基本案情：2008年6月22日贺某起诉陈某及其女儿，并将华大房地产公司列为共同被告，诉讼理由是房地产公司同陈某恶意串通将自己的房屋转到陈女儿的名下，侵犯了贺某的合法权益，要求法院确认陈某与房地产开发公司之间关于回购房的合同无效。案件审理中，发现陈某出资十八万元回购了拆迁方安置的回迁房，三年后陈某将此房转赠给自己的女儿，贺某起诉后于2008年7月8日撤诉，撤诉当天贺某死亡，事后贺其的女儿陈某某按原贺某的理由再次提起诉讼。陈某的女儿出国未回，由其母亲代为出庭，一审法院审理后，告诉原告将陈某撤诉，最终判决合同无效。
案件焦点：本案发生在家庭成员之间，涉及到的法律关系有“代理代为的效力”、“房屋买卖合同”、“拆迁公房承租的安置条件”、“回购与回迁”、“诉讼时效”、“合同撤销权”、“继承权范围”、“对内行为与对外行为”、“代理行为中行为人责任”、“善意取得”、“父女之间不动产赠与”等法律关系的判决与法律处理。
律师评述：原审判决确认合同无效，在事实认定及法律适用上存在问题，二审庭审询问过程中，追问起诉人为何撤回对行为责任者陈冰的起诉时，起诉人之二位代理人异口同声表明，这是一审法官给出的注意，称撤回对陈冰的起诉，才好判到陈晓辰头上。一审当审法官暗中操作诉讼，有失司法中立原则，应当撤销原判，改判驳回原审原告的人诉讼请求。
一、原审关于“合同无效”的认定，缺乏事实及法律依据：
原审判理推断“陈冰未经贺授权”即无效。原审审理指向的标的是“代理行为”，起诉人起诉人是“买卖合同”，从“代理行为”到“买卖合同”中间还有很多复杂的情节和事实，原审未能认真慎审，粗放裁决，有违案结事了的司法原则。
关于代理权的规定，正常的法律逻辑关系涉及到本人、代理人、第三人之间的法律关系，本案中贺淑蓉的继承人诉称的事实与案件事实不一致。
贺是（本人），陈冰是受托人（本人的代理人、代为人地位），华润置地是（第三人地位）。只有陈冰以贺淑蓉名义同华润置地公司签约时，才能适用代理的规定，但本案中陈冰是以自己（本人）名义同华润置地公司签约，其间还有四类性质不同的法律事实：
一是、1998年1月26日的拆迁补助协议，法律性质是拆除原承租公房的协议，陈冰代表公房使用人有权同拆迁人订约。根据拆迁管理条例规定，承租公房的使用人（有常住户口、在拆迁房内居住）是被安置人，拆迁人（华润公司）同承租公房的使用人订立协议没有过错，法律并未规定必须同原有承租合同的签名人订约才有效，原审认定缺乏法律依据。
二是、1998年2月13日的房屋买卖协议，该协议的法律性质时房屋买卖，陈冰以自己的名义交纳了购房款，属于法定权利人，华润置地同交付房款者签约，没有任何过错，原审错将“陈冰有偿回购”认定为“无偿安置贺淑蓉”；错将“拆除原有承租公房协议”跨越到“买卖房屋合同”，原审未能清析认识“拆迁承租公房”的“附条件安置”同“拆除私有住宅”“无条件安置”之间的本质区别。[page]
三是、2002年7月25日的买买合同，法律性质上是陈冰按照规定交纳购房款，取得不动产权属。
四是、2002年12月23日的赠与合同。法律性质上是不动产权利人处分权能，任何人无权干预。
原审审理的是代理行为，判决的是买卖合同。但原审法院并未认识到贺淑蓉未付房款的事实，依照原审法院的判决，如果华润置地同贺淑蓉（贺淑蓉不交购房款绝对无法享有订约权）订立了合同，那么陈冰再站出来称他也是权利人，要求确认贺淑蓉订立的协议无效，弃不将此类交易置于永无休止的危险境地。原审法院的裁决过于简单化、主观化、人为化。
二、华润置地同陈冰订立房屋买卖合同合法有效：
拆迁管理办法规定，拆除“私有住宅”和“承租公房”有完全不同的规定。北京市城市房屋拆迁管理办法（16号令）第27条规定，对承租公房使用人的安置有两种选择方式：
一是（异地续租）：拆除租赁公房的，原租赁合同作修改，异地安置公房，租赁关系继续保持，执行国家规定的租金标准。
二是（购买回迁房）：拆迁人根据建筑预留回迁面积情况，由公房使用人根据自己的资金能力选择回购面积回迁。北京市危房改造管理办法规定，回购时对与拆除面积相同的部分按成本价回购，可以享受职工工龄优惠，超出原承租面积但不超过人均6平米的部分按成本价回购，不再享受任何优惠待遇；超出上述两项面积的部分按经济适用房价格回购，不享有任何待遇。据此，陈冰同华润置地申请签约回购房时，称自己出资并申请享受职工工龄优惠，贺淑蓉没有工作单位、陈红出国下落不明，只有陈冰属于职工能享受折扣政策，根据售房价格确定折扣政策（关于公有住宅楼房出售中有关问题有紧急通知（98）京改办字第149号：其中职工已建住房公积金的，工龄计算到建公积金前，未建公积金的，工龄计算到1997年，按照老人老办法、新人新办法相衔接，确定售房对象）。陈冰同华润置地订立回购七十七平米的回迁房屋，并交付工龄优惠款以外的十八万多元（可以在原承租面积19.3平米范围内享受工龄优惠）。华润置地公司同陈冰订立回购协议，符合法律规定，不存在无效情形，此行为并未违反法律规定，也未侵犯到贺淑蓉的权利。
2002年华润置地公司向陈冰索要其单位开据的工龄证明时，陈冰称将该房转赠给陈晓辰，由陈晓辰交纳相当于工龄优惠的对价（两万多元），陈晓辰交款后领取了产权证书。参照最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》规定，公有住房是夫妻共同积蓄购买的，该房应视为夫妻共同财产，如果购房款是夫妻一方的个人所得或自己的积蓄支付，所购房屋属于付款一方个人财产。2002年华润置地公司要求陈冰交纳工龄证明，陈冰申请将该房转赠给陈晓辰，并由陈晓辰补交了与工龄优惠条件相对等的房价两万多元，产权人变更为陈晓辰。
三、原审判理违背现行法律规定：
法律并未强制规定签订拆迁补偿安置协议或回购协议必须由承租合同上签名者订立才有效，法律也未禁止承租户的共同居住人签约就必然无效，原审裁判理由错误，华远公司同陈冰订立协议的行为没有过错。
危改回购房的性质同拆迁承租公房给予补偿是两个不同的阶段，原审裁理从公房承租合同推理到拆迁补偿再推到危改房回购，缺乏法律依据。
从全案事实及当事人之间的亲情关系看，涉案房屋是从陈冰名下由陈冰赠与上诉人，并非陈冰恶意串通侵害贺淑蓉的权利，起诉人无证据证明陈冰的赠与行为系恶意串通。
四、起诉人不具备确认合同无效的诉权，起诉人无权享有公房承租继承权：[page]
依据《民事诉讼法》第一百三十六条规定，贺淑蓉死亡后，应确认其继承人是否参加诉讼，如果继承人参加诉讼，才可以继续审理关于合同效力的确认之诉，而本案是贺淑蓉已经撤回确认之诉，撤诉行为表明贺淑蓉不再通过法律途径诉求确权或放弃了诉权。继承人就失去了以贺淑蓉的名义确认之诉的权利，继承人无权超越贺淑蓉作出确认合同无效的意思表示。依据继承法规定，起诉人只能对被继承人的遗产享有给付之诉的私权权利，无权代替被继承人提起公诉性质的确认之诉，本案涉及到确认合同效力请求权，起诉人的主张不符合法律规定，原审判决错误，同时，依据法律规定起诉人对贺淑蓉的公房承租权是不享有继承权的，故应予驳回。
五、代理行为的法律后果是行为人对内承担债务责任，现行法律没有规定代理行为可以延伸到外部物权效力。
原判决适用《民法通则》第五条、第六十六条一款规定，而《民法通则》第六十六条第一款规定的内容：有“权利人追认”、“行为人责任”、“视为同意”三个关健事实。为保护善意受让人法律规定未经追认的行为，由行为人承担民事责任。退一步而言，如果陈冰的赠与行为未经贺淑蓉追认，法律规定只能由陈冰承担债事责任，而不能追及到上诉人的物权，这是法律关于代理行为无效的归责原则。
本案中贺淑蓉对陈冰将此房赠与给自己的孙女的行为是明知的，贺淑蓉系完全民事行为能力人，曾在1995年6月5日订立过房屋租赁合同，明知住房需要办理相关法律手续，尤其发生1998年的拆迁移居，应当知道迁入房屋的产权情况，不可能不知此房的权属，实际是贺淑蓉知道陈冰赠与给上诉人的事实，七年多时间未作过否认，依法视为同意（起诉后又撤诉的行为同样可以视为追认）。
法律规定代理合同纠纷与买卖合同是性质完全不同的法律事实，一个是内部代理行为，一个是外部买卖，内部代理行为不能越位到外部买卖。《民法通则》第六十六条第一款规定，……未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意。起诉人行使的是贺淑蓉的合同撤销权。“有权处分”和“无权代理”两者有明确法律界限，代理权受到侵害的救济方式是行使撤销权，合同法规定了撤销权的起诉时效为五年以内，自行为发生时至今已过六年多时间，起诉人失去诉讼的权利。
本案四起诉人发现陈冰应当承担责任后悄然撤诉，以此转嫁责任，其诉求行为缺乏法律规定，再说本案中上诉人及华润置地均无过错，有错的是陈冰，起诉人应向陈冰主张权利，应予驳回其对上诉人主张。
上诉人自2002年取得产权证，该合同应当合法有效。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第9条第一款、《合同法》第44条第2款规定，《城市房地产管理法》第三十七条、第六十条；《行政许可法》第一条；《物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十九条、第一百零六条规定，涉案合同具备法律规定的有效要件，本案中上诉人已经取得产权登记证书，起诉人以“恶意串通”为由诉求无效，缺乏事实及法律依据。
上诉人受让不动产是基于父女之间的抚养义务，基于特定的家庭成员关系，当时上诉人未独立生活，完全有理由认同陈冰有权赠房。上诉人受让不动产的行为善意，依据法律规定涉案财产依法转由受让人占有的，无须承担返还责任。如非要按无效认定，则依据民法通则及合同法均明确规定，因无效合同引起的责任应由行为人陈冰承担。
