一、关于行使担保物权的时限
案例：
A公司与B公司签订合同，约定A公司向B公司购买设备，其合同总金额560万元人民币，C公司作为担保人以其房产为A公司提供抵押担保。A公司、B公司、C公司同时签订抵押担保合同，同时办理抵押登记。B公司按约向A公司供货，完全履行了合同义务，但A公司却没有按约履行付款义务。为维护自身合法权益，B公司通过诉讼途径向A公司行使债权、向C公司行使担保物权。
《物权法》实施前后的不同法律结果：
1、在《物权法》生效实施以前：根据《〈担保法〉司法解释》第十二条第二款 “担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”B公司在对A公司诉讼时效结束后两年内向C公司行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
2、在《物权法》生效实施以后：根据《物权法》第二百零二条 ：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”B公司应当在对A公司诉讼时效内向C公司行使担保物权;如果B公司超过对A公司诉讼时效后，B公司对C公司行使担保物权，则不再受到法律保护。
说明：“行使担保物权的时限”是《物权法》的一个极端重要的变化。《物权法》所规定的行使担保物权的期限，为主债权的诉讼时效期间，亦即债权人应该在对主债权的诉讼时效内要求实现抵押权。该等规定短于《〈担保法〉司法解释》所规定的主债权诉讼时效结束后两年内。也就是说，主债权诉讼时效结束的结果不但可以对抗债权，同时可以对抗用来担保主债权的抵押权。葵花法律论
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二、关于不动产物权的登记生效主义
点评律师：鼎立所张承凤 13982126175
案例：甲公司名下有一处房产位于成都高新区，2005年初，公司因缺资金周转，向乙私人借了30万元用于公司流动资金，乙为保证自己的借款安全，向甲提出了要其在成都高新区的房屋作抵押担保，甲同意。双方到成都市房管局办理抵押手续，有抵押内容的借款合同、收据、房产证等手续在房管局都查到，同时也看到了甲方所交的手续费用300元以及相关的登记。但是，没有找到依法应当办理的他项权利证书，根据甲乙双方的回忆，当时他们双方确实没有到房管局领取他项权利证书。
甲方在2005年，由于生意拖欠了福建一家公司丙的货款40多万，丙通过在成都高新区法院诉讼得到了法院的支持，2006年3月，成都高新区法院查封了甲公司在高新区的房产，该房产就是甲公司抵押给乙的。[page]
抵押给乙方的房产是否是生效的抵押，法院和丙公司认为抵押手续没有办理完结，因此抵押没有生效，虽然甲乙都不认同此观点，但法院最后将该房屋进行了拍卖，所得的价款在扣除手续费后余款30万元支付了丙公司。乙方的抵押担保没有得到保护。
律师认为：根据新的《物权法》16条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案虽然没有办理他项权利证书，但由于在登记机关的登记簿上有相应的登记，因此，甲乙双方的房产抵押行为根据新的《物权法》规定是应该得到认可的，这样法院就不能拍卖该房屋并支付拍卖款给丙公司了。
三、关于抵押合同的生效条件
点评律师：鼎立所张承凤、赵云
案例：甲因为需要本钱做生意，经和朋友乙商量借款20万，同时用自己所有的房产抵押给乙，但双方没有到房管部门办理抵押手续，只是签定了一份借款合同，同时在合同上提到了用自有的某某地房产作抵押，并将房产证交付给乙方保管。一年后，甲做生意失败，甲无力归还乙的借款，乙起诉甲到法院，在诉讼过程中甲承认借款的事实，但认为抵押没有生效，法院在判决时认为：根据《担保法》的规定《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。由于本案的抵押物没有办理登记，因此抵押合同没有生效，乙不享有抵押权。
律师认为：该案若发生在物权法实施后，根据新的《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
通过对比可知，物权法摒弃了担保法将“基础关系(合同)与物权变动的效力混为一谈”的观念，将基础关系(合同)与物权变动的效力区分开来，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。因此，根据现在的《物权法》规定判决，本案的抵押合同是生效的。乙可通过诉讼要求甲履行配合登记的义务，若抵押合同中还约定了甲不办理抵押登记应承担的违约金，甲可一并要求乙支付违约金。当然，在抵押登记之前，抵押不发生物权的效力，乙尚不能根据抵押合同实现抵押权。
四、《物权法》第十三条之规定与《担保法》第三十五条之规定的区别与适用
点评律师：四川鼎立律师事务所 夏雪飞律师 13880835626
根据《物权法》第十三条之规定“登记机构不得有下列行为： (一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为”。而在《物权法》公布以前的《担保法》第三十五条则规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。[page]
《物权法》中没有《担保法》中关于不得超出抵押物价值进行抵押的不合理规定，任由当事人自己决定，表明立法者已经从管制理念上前进了一大步。
在登记制度上，《物权法》比现行制度大为简化，并限制登记机构利用职权之便设置令当事人十分厌恶却又无可奈何的障碍，比如不动产评估。在《担保法》下，登记机构常引用第三十五条的规定要求当事人提供评估报告，并限制登记的债权不得超过不动产的评估价值。而为令债权得到充分的保障，债权人常常不得不设法将抵押物评估价值抬高。再者在《担保法》下，登记机构往往借第三十五条的名义要求抵权人对抵押物在其指定的评估机构进行评估，从而增加抵权人的负担。更有甚者还要求抵押权人每年对抵押物进行年检，从而达到变相乱收费的目的。
《物权法》第十三条的规定已经明令禁止了登记机构的以上行为，在《物权法》开始实施后，抵押登记机关已失去了对抵押权人收取以上费用的法律根据和借口。如抵押权人在办理担保登记时遇到登记机关以评估、年检等为借口进行收费等要求时，抵押权人可依据《物权法》第十三条之规定予以拒绝，或向其行政主管部门投诉。
