关键词: 不动产登记/预告登记/赔偿责任/公证
内容提要: 近年，我国物权法的理论研究和立法受到了广泛的重视。登记是物权最重要的公示方法，不动产登记制度是物权法的制度基础，在不动产物权变动中起着举足轻重的作用。虽然《物权法》已经出台，但是目前我国的不动产登记制度仍然存在诸多问题。本文借鉴国外大陆法系和我国台湾地区的物权登记制度的法学理论和法律规定，对物权登记制度的一般理论进行分析、归纳，并以此为据，对我国的不动产登记制度的建构做一点法律思考。本文将分四部分部分进行阐述。第一部分是关于不动产登记赔偿制度的论述。第二部分是对于目前我国不动产登记过程中公示制度的引入发表了自己的观点。第三部分涉及到不动产预告登记制度的创建，第四部分是不动产登记制度的统一性问题。
目录
一、健全不动产登记机关赔偿责任制度. 1
(一)不动产登记机关赔偿责任的认定. 1
(二)不动产登记机关赔偿责任的性质. 1
(三)不动产登记机关赔偿责任的归责原则. 1
二、进一步完善预告登记制度. 2
(一)扩大预告登记的适用范围. 2
(二)弥补“约定”条款对于债权人利益保护之不足. 3
(三)健全预告登记的程序规定. 3
1.预告登记后的处分行为应采相对无效原则. 3
2.增加对债务人利益的保护措施. 3
三、在不动产登记审查过程中引入公证制度. 4
(一)引入公证机构进行实质审查的必要性. 4
1.社会经济发展的现状选择了公证机构进行实质审查. 4
2.公证机构的本身特性. 5
3.公证机构可以发挥社会监督的作用. 5
(二)公证机构实质审查的内容. 5
(三)不动产登记机关和公证机构的责任分解. 5
四、不动产登记的统一性问题. 5
(一)统一不动产登记机关,并赋予其实质审查的权利. 5
(二)统一登记法律依据. 6
(三)统一房产和土地登记. 6
结语. 6
参考文献: 7
2007年3月《物权法》正式通过全国人大审议。《物权法》在不动产登记方面作出了多项创新性规定，如统一了不动产登记制度，明确规定了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记机构的赔偿责任等，但《物权法》对不动产登记制度的规定仍有一些不尽完善之处。笔者拟对我国不动产登记制度的进一步完善略作探析。[page]
一、健全不动产登记机关赔偿责任制度
根据《物权法》第21条第2款的规定，登记机关承担赔偿责任的前提是存在错误登记。但是否所有的错误登记均属于登记机关为之承担责任的范围，物权法并未做出说明，欲弄清该问题，须首先明确以下两个问题:一是对我国物权法上错误登记如何界定? 二是登记机关的审查对象如何确定?
(一)不动产登记机关赔偿责任的认定
《物权法》第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更正登记。该条所谓的“错误”应当是第21条第2款中登记机关为之负责的“错误”的基础。那么，作为更正登记前提条件的所谓“错误登记”所指为何?物权法对此并未予以明确的规定。
笔者认为：我国物权法所谓的“错误登记”，是指登记簿的记载与登记时的真实权利状态不相符的情形。其包括两种情况:一是因登记过程中的事由导致的错误登记;二是因登记原因行为的瑕疵导致的错误登记。那么，是否上述错误登记都应由登记机关承担责任?这需要明确第二个问题，即登记机关的审查对象。不动产登记机关的审查对象在当事人申请不动产登记的情形，登记机关应对何种事项进行审查?根据《物权法))第12条和《城市房屋权属登记管理办法》等的相关规定，应当包括作为登记原因的债权合同，但《物权法》对登记机关的要求只是“查验”，即检查验收，并未要求对债权合同的合法有效性予以审查。
综上所述，尽管我国物权法上的“错误登记”包括因登记过程中的原因导致的不正确登记和因登记原因行为的瑕疵导致的不正确登记两种情况，但由于登记机关的审查对象并不及于当事人之间的实体法律关系，因此，因原因关系的不成立、无效或被撤销而导致的错误登记并不能要求登记机关为之负责任。作为登记机关承担赔偿责任前提的“错误登记”应当仅限于登记机关在登记过程中因违反审查义务导致的登记簿内容与登记时的真实权利状态不相符的情形。
(二)不动产登记机关赔偿责任的性质
不动产登记机关之所以承担赔偿责任，系由于其违反了严格审查的法定职责所致，该责任应属侵权责任。又因为不动产登记机关作为国家机关，系以国家的公信力为基础给当事人提供不动产交易的安全保障，因其行使职权给权利人造成的损害应属于国家赔偿的范围，故该种侵权责任应当界定为国家赔偿责任 [1]。笔者认为，国家赔偿责任就其实质而言，应为自己责任。其理由固然因为国家授予工作人员执行公务的权限，本身就包含着被工作人员违法执行的可能。至于国家赔偿法中规定的国家对有故意或重大过失的工作人员的追偿权，更多是一种纪律手段，而不是赔偿费的追偿。综上所述，国家赔偿的性质系国家对自己的违法行为承担侵权责任。不动产登记机关错误登记的责任作为一种国家赔偿责任。[page]
(三)不动产登记机关赔偿责任的归责原则
《物权法》第21条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。虽然该条并未明确规定登记机关仅就其过错行为承担责任，但笔者认为不应就此得出该条采纳了无过错责任原则的结论。在笔者看来，登记机关的责任认定应适用过错责任的归责原则。理由如下:
首先，从国家赔偿责任的归责原则来看，我国并未适用无过错归责原则。《国家赔偿法》第2条规定:国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。就此而言，《国家赔偿法》第2条规定的归责原则应当是过错责任原则。这一结论当然适用于不动产登记机关的赔偿责任。
其次，从《物权法》第21条第2款的规定来看，该条仅规定登记机关要对登记错误承担赔偿责任，但正如前所述，造成错误登记的原因不只一种，有的与登记机关有关，有的则与登记机关无关，而该条对构成登记机关责任前提的“错误登记”的范围并未明确规定，如果采纳无过错责任会导致登记机关对那些不可归责于自己的错误登记也要负责，这无疑加重了登记机关的责任，对登记机关显失公平。
再次，从登记的性质和登记机关的职责来看，登记虽然属于行政行为，但登记机关的职责并非以国家的名义许可或授予物权，其只是对当事人提交的证明文件予以审查和公示，这是建立在申请人提交相关证明材料的基础上的。而在申请人刻意提供虚假材料的情形，由于登记机关的审查手段有限
