登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为得丧变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。对于实质主义登记而言，登记不仅具备针对第三人的公示对抗作用，而且同时具有决定当事人能否按其意愿设立、移转、变更与废止不动产物权的作用，故登记实际上是设立、移转与废止不动产物权的根据，也就是说登记具有形成力。在讨论不动产登记的形成力时，我们必须划清两层关系：一是关于不动产物权变动的基础关系，即不动产物权变动的原因行为的成立与生效必须按照该行为自身要件予以判断，而不能以其物权的变动是否成就来判断;二是关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为基础关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。我国物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是物权法对登记的形成力的规定。由此可见，立法者采纳的是登记要件主义立法例，即不动产物权依据法律行为发生的变动必须登记，如果不登记就不会发生当事人期待的物权变动。只有经过登记才能使物权变动既对抗第三人，又在交易当事人之间发生变动效果。
需要说明的是，不动产登记的形成力仅针对因法律行为发生的物权变动而言。对于非因法律行为而发生的不动产物权变动，例如因继承、强制执行、公用征收、法院判决等，因其是由法律直接规定的，不以登记为物权变动的生效要件。例如在不动产继承中，自被继承人死亡时起，不动产物权即转归继承人享有。此时，该不动产物权变动乃直接根据法律规定而发生，无须以登记为要件。于是，许多国家和地区为了维护不动产物权变动的公示原则，规定对于非基于法律行为的不动产物权变动，未经登记，不得处分。尹田先生指出，所谓“物权非经登记不得处分”系公示成立要件主义适用上的必要补充。依此立法，非因法律行为而取得的不动产物权，原则上无须登记即可取得，但未经登记之前，不得进行处分，其原因在于：依“公示成立要件主义”，任何因法律行为而发生的不动产物权变动，均须以登记为生效依据。而非因法律行为取得的不动产物权，因其未予登记，故无法进而进行物权让与登记或者物权设定登记。
(三)登记的推定力
登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会因主、客观因素的影响，导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲，都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，即使已登记公示的物权并不存在，法律上也认为该物权存在。《德国民法典》对登记的推定力设有明文，称之为“法律上的推定”。该法第891条规定：“(1)在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。(2)在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。”我国物权法对此虽无明文规定，但根据该法第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”这一规定可以看出，我国物权法也承认了不动产物权登记的权利正确性推定效力这一基本规则。[page]
但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者，即第三人明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正权利人而与之所为的法律行为不生效力，这是登记权利正确性推定效力的相对性。《德国民法典》第892条第1项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。”我国物权法第106条规定无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，受让人受让该不动产时是善意，且以合理价格转让并已登记时，受让人取得该不动产的所有权。对上述规定作反对解释，则受让人受让该不动产时不是出于善意的，不能取得不动产的所有权，即登记权利的正确性推定效力对恶意第三人并不适用。
(四)登记的公信力
登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。例如，房产登记簿上，某房屋的所有权登记为甲所有，乙信赖此项登记而向甲买受该房屋，并进行了所有权移转登记。其后即使发现房屋的真正所有人为丙而非甲时，乙因信赖登记而取得的房屋权利，不受真正权利人丙的追夺，法律对其权利予以保护，此时乙取得上述房屋的所有权。登记的公信力以登记的推定力为理论前提和逻辑起点。登记的推定力推定登记记载的权利人享有该权利从而为物权交易创设新的权原起点;而公信力是推定力的运用形式，它在推定力的基础上附加善意的要件，即信赖登记，故而公信力负载着法律上的价值意义，其限定和指明了推定力保护的对象。推定力和公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵，是对“无论何人皆不能将大于自己的权利让与他人”这一罗马法原则的扬弃，强化了法律适应现实生活的能力，有利于不动产交易安全的保护。承认登记的公信力并非意味着法律对失去权利的真正权利人利益的漠视，一方面在登记之际，应尽量避免无权利人的登记，采取预防措施，完善登记簿与登记手续，对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝，以保证登记恒久地反映实质的权利关系，从而避免不实登记。他方面运用事后措施，给失去权利的真正权利人以补偿，确立登记机关的赔偿责任或设立赔偿基金，从而向真正权利人提供救济。当然，法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，如果第三人明知该登记错误而为民事行为则不产生法律效力，即登记物权推定正确的效力依法理不及于恶意第三人。[page]
五、我国不动产登记的特殊类型
(一)更正登记
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。作为不动产登记瑕疵的基本救济手段，各国登记制度中均有更正登记的规定。物权法在总结我国登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出明确规定。物权法第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。
根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：(1)不动产登记事项记载错误。更正登记以登记手续的错误或遗漏为修正对象。登记错误是申请更正登记的前提条件，包括错误和遗漏两种情形。所谓错误是指虽然登记簿上有记载但欠缺真实，所记载的内容与不动产的真实状态不一致。而遗漏则是指应该登记的内容未予登记。无论错误或遗漏，其实质均在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产的实际状态。至于该错误与遗漏是基于当事人的过错还是因登记机关的过错所致则在所不问。(2)须权利人或利害关系人申请。更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，因此须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错、漏登记而受到侵害的当事人。对于非权利人或利害关系人，因登记错、漏并未损害其利益，故无权申请更正登记。(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。更正登记是对原登记事项的订正补充，事关登记权利人的利益，只有在登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的情况下，登记机关才可以进行更正登记。因此，登记权利人的书面同意或者有证据证明登记确有错误，是进行更正登记必不可少的要件。[page]
更正登记是对错误登记的更正和补充，因而具有向未来消灭登记权利的法律效力，从而保护真正权利人的利益不至因错误登记而遭受损害。不动产登记由专门的登记机关执行，由专业的登记人员具体操作，虽然有严格的操作程序，但也很难避免发生登记错误或遗漏，出现登记簿记载的权利人与真正权利人不一致或权利遗漏现象，从而使真正的权利人可能因此遭受损害。为了彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，避免第三人基于登记的公信力取得不动产登记簿上记载的权利，造成真正权利人的损害，法律乃设置了更正登记制度，作为对错误登记的救济措施。更正登记既然仅具有向未来消灭登记权利的法律效力，因此不得对抗在更正登记之前取得权利的善意第三人。
当然，我国物权法对更正登记的制度设计上仍有不足，如未规定登记机关依职权的更正登记，这是不够全面的。“有错误就应当纠正，在登记机关自己发生登记错误时，当然应当许可登记机关自己更正。另外，考虑到因为自然原因发生的不动产变故可能有权利人不愿申请更正的情形，或者权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨碍交易的情形，或者不动产物权因继承和事实行为等已经发生转移而取得人怠于进行变更登记的情形，以及登记机关自己发现有错误的登记(如书写错误)的情形，登记机关依职权进行更正，实属必要。”因此，在未来制定不动产登记法时应对登记机关依职权的更正登记予以规定，以完善更正登记的类型，使登记机关依职权进行更正登记有法可依。
(二)异议登记
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。异议登记为普鲁士法所创立，后为德国、日本等国民事立法所采纳。我国物权法在借鉴国外立法经验的基础上结合我国实际，创设了异议登记制度。该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”我们之所以要创设异议登记制度，是因为不动产登记具有公信力，即使登记事项存在错误，对于信赖该登记而进行不动产交易并办理了登记的人而言，其取得的物权也应受到法律保护，这样真正权利人的利益就会受到损害。虽然通过法律规定的更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，但登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取措施来保全权利。[page]
根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：(1)不动产登记事项被认为错误。登记错误是指不动产登记簿记载的权利状态和事实权利不一致。登记错误既可能因当事人原因造成，也可能因登记机关的过错而发生。不管是何种原因，只要权利人或者利害关系人依自己的见解认为登记错误时即可提出异议登记，并不需要已有确切的证据证明登记确实有误。(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。登记事项错误并不必然导致异议登记，因为此时权利人、利害关系人可以申请更正登记，来消除登记权利与真正权利不一致的状态。如果登记权利人书面同意更正，或者在有确切证据证明登记错误的情况下登记机关予以更正的，均无需提起异议登记。只有在登记权利人不同意更正或者登记机关不予更正时，才有提起异议登记的必要。(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。异议登记是为保护事实上的权利人或者真正权利人的利益而设的，因此只有权利人和利害关系人才有权申请异议登记。异议登记的申请人具体包括事实上享有不动产物权而未在登记簿上记载或者在登记簿上错误记载的人，以及因登记错误而使其应有权利受到侵害的利害关系人。如果不是真正权利人或与登记权利无关的人，即使登记错误也无权提起异议登记。
异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。不动产登记具有公信力，但登记记载也有错误的时候。假如发生登记错误，第三人在不知情的情况下，与登记簿记载的权利人进行了不动产交易并办理了物权登记，根据不动产登记的权利正确性推定效力，其取得的物权也应受法律保护。这样真正权利人的物权就会被剥夺。有鉴于此，真正权利人在发现登记错误时可以申请异议登记，由登记机关将其异议记入登记簿，这样，登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力。登记权利人如果处分该权利，则在异议登记所保全权利的范围内其处分无效，第三人不得援引登记的公信力而取得被移转的物权，只能要求不法转让人赔偿其损失或自行承担风险。(2)风险警示效力。异议登记的存在，使意欲进行不动产交易的第三人了解到，登记物权可能存在瑕疵，与登记簿上记载的权利人进行交易要冒很大风险，从而使第三人谨慎行事，避免因登记错误受到损害。这样，异议登记就起到对第三人的警示作用。如果第三人甘愿冒险，则当其所取得的权利因异议正确而被剥夺时，无权要求登记机关赔偿。
