摘要：物权变动涉及财产的涌流,关乎一国的交易秩序,因而公示极其重要。公示将物权的实际状态表彰于外,为社会认识。公示主义的中心理念在于交易便捷与安全的社会价值,通过对交易人信赖的维护,向社会交易界提供统一的、稳定的、普遍信服的法律基础。
关键词：物权变动;物权公示;预告登记
一、相关概念及性质
(一)物权变动
物权变动，就物权本身而言，是指物权的发生、变更和消灭的运动状态;就物权主体而言，指物权的 取得、丧失和变更。物权变动，究其实质，是人与人之间对于物的支配和归属关系的法律关系的变更。
(二)物权公示
1.物权公示，指物权享有的变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权公示的对象为物权的享有与变动[①]。
2.对于物权公示的性质，学说上主要有三种观点：第一种观点认为，物权公示是对物上权利的公示，即“权利公示说”;第二种观点认为，物权公示是对物权变动行为的公示，即“物权变动之公示说”;第三种观点则认为，物权公示既是对物权权利的公示，也是对物权变动行为的公示，是二者的统一，故又称为“统一说”。我赞同“统一说”，因为此说不仅符合文意逻辑，而且符合实际情况。首先，物权变动涉及到物由此人到彼人的归属的转移，对社会影响重大。因此，为了让世人知道物权发生变动，必然要有物权发生变动的外部表征。这正是物权作为绝对权对公示手段的必然要求。因为物权具有绝对排他之效力，其变更必须具有一定的外部特征，才能避免第三人现实遭受损害，保护交易安全。其次，物权变动的结果是物权主体的变更，即物权有了新的权利归属，因而物权公示同时具有了昭示这种新的权利归属的功能，其公示了物权的权利主体和权利客体，即物权的归属者、物权的种类和对象。因而物权公示不仅是物权变动的公示，同样也是物权归属的公示，因而是二者的统一体。
基于“统一说”，我们可以这样认为：所谓物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。我国物权法第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。该规定首先确立了物权公示是对物权变动的公示，同时物权法又根据物权法的公信原则对于物权公示所表征的物权予以公信力，间接承认了物权公示对于静态物权的归属公示。
二、物权公示的效力及方法
(一)物权公示的方法[page]
按照现代各国物权法，物权公示的方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变动的公示方法，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的 登记机构依据法定的程序进行登记。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产的设立、移转、变更的情况向公众公开，使公众了解某项不动产上所形成的 物权形态。登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。登记是物权设立和变动的公示方法，除了法律另有规定以外，未经登记，即使当事人就不动产的 移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效，但并不能导致物权的设立和移转。当然，有一些物权的设立(如承包经营权)并不 需要登记，但这只是特殊现象。
动产物权以占有作为权利的享有的公示方法，以占有的移转——交付作为权利的变动的公示方法。法律通过赋予登记与登记变更，以及占有与交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有和交付等知悉物权的享有与变动的情况[②]，从而达到公示物权的享有与变动的目的。本文所要谈及的是物权物权变动的公示，故只说一下交付。交付是指一方将动产的占有移转给 另一方，通过交付而发生占有的 移转。交付的 完成重在结果，而不在过程，即必须完成实际控制的移转。在物权的设定过程中，通过交付而移转占有是动产物权设定的一种公示方法。例如，质权的设定必须以移转占有即交付为要件，只要动产已实际交付即便可设立质权。至于交付行为本身是否为第三人知道并不重要。
(二)物权公示的效力
物权公示的效力是指在物权法上所产生的公信力和确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。所谓公信力，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易的安全。物权公示保护交易安全的主要途径就是为公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其他支配权。
物权公示具有三大效力：1.物权转让的效力，即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动不发生物权变更的法律效力。2.权利正确性推定的效力，即推定以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利，以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记簿所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人、相对人或者不动产登记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人。3.善意保护的效力，即通过法定方式取得的物权不受原权利人的追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护;即使占有非为权利人，从占有人处取得物权的善意第三人仍受保护。[page]
三、违反物权公示方法的后果
就不动产物权变动而言，违反法定公示方法的后果要区分登记要件和登记对抗而分别确定。根据登记要件主义，依法需要办理登记的，必须办理登记。如果未办理登记，不能发生物权设立和变动的效果(《物权法》第9条)。根据登记对抗主义，即使未办登记，只要转让人已经将财产交付给受让人，也可以发生物权的变动，只不过是，受让人取得的物权不能对抗第三人。就动产物权变动而言，如果依法必须要交付的，则必须移转占有才能发生物权设立和变动的后果。但法律另有规定才除外(《物权法》第23条)。需要指出的是，违反公示方法并不意味着不发生任何法律效力，如果满足合同成立和生效的要件，在当事人之间仍然会发生合同效力，一方当事人不履行合同，应当承担违约责任。
四、我国物权公示效力模式的选择
我国现有民事立法对动产物权变动的公示以交付为原则，登记为例外;不动产物权变动的公示以登记为原则。公示的效力以成立要件主义为原则，对抗要件主义为例外。依据我国民法通则第七十二条及合同法第一百三十三条的规定，财产的所有权，自财产交付时起转移;就动产，通过法律的任意性规范，使交付在一般情形下成为物权变动法律效果发生的要件。依我国物权法总则第六条、分则第九条和第二十三条规定，物权变动自登记或交付时发生效力。但我国海商法中规定，船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记，未经登记的，不得对抗第三人。还规定，设定船舶抵押权必须由抵押权人和抵押人共同向船舶登记管理机关办理抵押登记，未经登记的，不得对抗第三人。我国物权法第二十四条规定船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。因此物权法在物权公示的立法主义上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折中主义。目前我国各地区经济发展和生产力发展水平并不均衡，但社会化大生产仍是生产的主要形式。流通领域内，信用经济高度发展。事实表明，种类物、未来物的交易等信用交易是经济交往中的主流形式。其次，纯粹的自由主义与个人主义从未在中国大陆土地上真正生根、发芽、成长。在社会主义法治原则指导下，服务于社会公共利益要求的各种社会政策，构成了民法自由原则的界线。在法律传统上，清末改制以来，取法欧陆的法律继受思想一直占据的主导地位，即使1949年以后对苏联法制的学习，也未偏离这一主线。继受过程中，中国大陆接受了物权与债权的区分，主张区分物权与债权的取得根据，物权变动采公示原则，并最终将物权与债权区别的一个侧面定位在权利是否具有对抗第三人的效力上。法德两国物权变动模式的制度设计和选择，无疑各具历史的合理因素。法国依大革命时已扎根的自由主义思想，确立意思主义，后为适应现实经济需要进行修正，并最终确立债权意思主义的物权变动模式，在法国民法典制定后将近二百多年时间里发挥着巨大作用。德国受萨维尼的影响，将物权行为理论运用到民法典中，确立了形式要件主义的物权变动模式，其确立既满足德国交易安全的客观需求，又符合信用经济的发展需要，实现了交易公正。可见，每一项法律制度的确立都有其历史因素和社会现实，孰优孰劣需在各自法律制度中去评判。 各民族的法律发展史表明，一些法律进化模式会在不同的社会秩序中或在相似的历史情势下不断重复出现。从我国目前的市场经济发展状况来看，我国的社会经济背景很类似于德国制定民法典时所处的历史状态——交易频繁，信用经济急速扩张，对维护交易安全的呼声日益增长。鉴于我国早有采物权行为理论的法传统，加之我国正建设市场经济的现实情势，我国物权变动模式采德国立法例，是切实可行，也有现实客观需要。[page]
五、目前我国物权变动公示制度存在的问题及解决方法
(一)存在的问题
1.尽管《物权法》中已经确立了建立统一登记制度的目标，但是在立法上尚未建立系统而完整的物权登记公示制度。
2.有关登记的程序性规定还需逐步统一。我国已经颁布了大量的登记规则，这些规则大多属于程序性的规定，虽然它们都是物权公示的配套规则，但在性质上大多属于部门规章，涉及一些行政管理的规定，在内容上较为分散，而且由不同的部门分别制定，难免有相互重复甚至冲突的地方，需要加以统一规定和进行完善。
3.有关登记的规则需要进一步完善。如《物权法》中确立了预告登记等制度，但是配套的制度尚不完善，与其他制度的衔接与配套也还需要进一步的研究并加以完善。例如，《物权法》中规定的经过预告登记的商品房预购人的权利与《合同法》286条所规定的建筑承包人的优先受偿权之间的相互关系仍有待进一步厘清。
(二)解决方案
以下从动产与不动产两个方面略谈如何完善我国的物权公示制度。首先是动产物权变动的公示问题，相较于不动产来说，动产的公示相对简单。
动产的占有人与所有人不一致的状况在现代生活中非常普遍，相比之下，不动产因国家的干涉，登记需遵循一定的程序，因而登记的名义权利人与实质权利人很少不一致。但动产以交付为公示方式。在谈及交易安全时，不得不提及善意取得制度。善意取得，又称即时取得，指占有动产人物权处分其占有的 动产，如果他将该动产转让给第三人，受让人取得该动产时处于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。实质上，善意取得制度是公信原则的 一种体现。物权变动的公示可能使外界明确地认识有关物权交易的底细，但是外界的明确认识仅仅是一种可能。在复杂的交易现实里，由于诸多的因素，公示本身就又可能传达错误信息，外界便无法认识物权存在及变动的真实底细，而为错误的交易。公信制度弥补了这一缺陷。公信制度追求的乃法律的真实，而非事实上的真实，它将法律上的真实与事实上的真实分离开来。善意取得制度作为一种公信手段，对于动产物权公示存在的问题予以了解决。
接下来要解决的是不动产物权变动的公示问题，这才是本文的 重点。不动产是以登记为其公示方式的，所以要：
1.进一步完善预告登记制度
预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。在不动产变动中，从达成权利移转合意到办理权利变更登记的过程可能需要一段较长的时间，在此期间有可能出现危害债权人请求权实现的情形[③] 。预告登记的本质特征是使得被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律结果 [④]。[page]
新颁布的《物权法》第二十条第一次非常明确地规定了预告登记制度，但对照其他国家和地区的立法经验和我国的实际情况，新颁布的《物权法》中的预告登记制度仍有一些不足之处，需要加以完善。表现在以下几个方面：《物权法》的规定过于概括不利于司法适用;内容缺漏不利于发挥预告登记制度的作用;程序上缺乏可操作性。应当结合我国自身情况,从细化适用范围、补全效力内容及增加操作程序三个方面去完善预告登记制度。预告登记的发生条件过于严格，应扩大其适用条件。我国《物权法》第二十条规定预告登记的发生需当事人之间的约定，这种规定过于严格。
《物权法》第二十条对预告登记后本登记前的中间处分行为的效力规定为绝对无效，而应以相对有效为宜。虽然对中间处分行为规定绝对无效，对预防一物二卖，起到了很好的限制作用。但是，有几点我们不能不考虑：一是预告登记权利人所享有的是权利而不是义务，既然是权利，就该允许权利人行使或放弃。当预告登记权利人放弃把预告登记推进为本登记的权利时，预告登记应自其登记之时起失去效力，则预告登记义务人所为的中间处分行为有效;二是权利人可以事后对义务人的中间处分行为作出同意的“追认”意思表示，这种意思表示不应与之前“同意”的意思表示有本质差异，同样也应使中间处分行为有效。
预告登记行使的程序保障不足，需要加以明确细化。《物权法》对预告登记的概念、适用范围、效力及失效等实体性问题规定得比较明确，但对如何提起并进行预告登记的程序方面的规定却非常简陋，可操作性不强。例如关于预告登记与涂销登记或终局登记的衔接问题。预告登记作为债权与物权的中间地带，不可能永远保留其不确定的灰色性质。预告登记的最终结果只能有二：或被涂销，或被推进为终局登记。《物权法》第二十条第二款规定了预告登记的涂销：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”“能够进行不动产登记之日”的含义比较模糊，容易发生争议。实践中，在期房预售的场合，一般指欲购房屋、在建工程已经办理了所有权初始登记之时。但是，何时办好了初始登记，预告登记权利人很难确切知晓，如果此时一待三个月过后预告登记即为失效，这对请求权人极为不公。 总之，程序问题是一个制度能否生存并发挥作用的重要保障，因此物权法中关于预告登记的具体实施程序问题还有待在今后的法律解释及相关条例中予以明确。
2.扩大预告登记的适用范围[page]
我国预告登记请求权的范围权限定在买卖房屋或者其他不动产协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记则没有规定。
根据物权法定原则，没有规定的就不能适用预告登记制度。在我国现实生活实际操作中，为了保全给予或取消土地上的某项权利或者对土地设定负担的权利上的权利的请求权，或者变更此种权利的内容或者顺位的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时，这些权利没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件。我认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要而给予适当的扩大。确立预告登记制度的国家或地区的法律均对预告登记的适用范围做出了明确的规定。如德国《民法典》第883条第1款规定:“为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。”根据这一条我们可以看出，在德国民法上，可以依预告登记保全的请求权包括:以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权两种。
3.在不动产登记审查过程中引入公证制度
我国《物权法))第12条规定:登记机构应当履行下列职责:(l)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时地登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。其中所谓的“必要材料”，从我国《城市房屋权属登记管理办法》等法律、法规的相关规定来看，应当包括作为登记原因的债权合同，这与德国的形式审查主义不同;但《物权法》对登记机关的要求只是“查验”，即检查验收，并未要求对债权合同的合法有效性予以审查，这不同于早期普鲁士法上的严格实质审查主义。我国《物权法》第12条采取的是类似于瑞士法的折中的实质审查主义。而这种折中的实质审查主义需要以公证为前提。
4.不动产登记机关和公证机构的责任分解
依上述思路，公证机构仅是进行不动产登记实质审查的机构，至于登记的其他程序性问题以及登记簿最终的记载情况都是由不动产登记机关来完成的。在公证人员提交手续齐全且由登记机关初步审核后，将审查内容通过新闻媒体向社会公示。公示期内，如发生第三者主张权利或举报登记中的瑕疵，登记机关可委托公证人员重新调查。如公示期内无异常情况，登记机关方同意登记发生的物权变动。若其中有错误，是登记内容的错误由公证人员负责，登记簿记载错误由登记机关人员负责。在发生错案后，可由登记机关负总责，然后向公证机构追究具体责任[⑤]。[page]
5.不动产登记的统一性问题
《物权法》第十条明确规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是具体由哪一个机关来行使这一职责，《物权法》并没有规定，各个相关政府部门根据其职能不同，而分别行使其登记的职权，各头登记的现象依然存在。到目前为止，这个全国范围内的统一登记制度‘尚属”空中楼阁，需要加以完善。统一不动产登记机关，并赋予其实质审查的权利是一条行之有效的手段。
为了统一登记机关，避免程序的繁复性以及增加当事人的登记成本，不动产预告登记机关和不动产登记机关应一致。但是预告登记机关应当如何设定，学界存在不同的观点，大体有三;法院负责登记，鉴于我国目前在不动产登记上的“多部门登记”、“分级登记”，严重违背法理和妨害正常的不动产交易的发展，因此根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记;行政机关登记，如在日本的不动产登记法规定，登记事务以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其分局、办事处为管辖登记所掌管之;中介机构负责登记，不动产登记由社会中介组织负责，这样当登记机关性质上属于一个民间组织的时候，能够有效地防止行政权力对民事权利的不正当干涉。如果不动产登记机关没有实质审查的权利，那么在登记申请人从事虚假登记的情况下，其实施行政处罚将会遇到法律上的障碍。而要统一登记要做到以下几点：
(1)统一登记法律依据
关于不动产物权登记，国际上通行的做法，实质问题依据一国民法典或物权法的有关规定，程序问题上则依据专门制定的不动产登记法[⑥]。而我国不动产物权登记的法律依据主要来自于单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国上地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》等等，不仅体系散乱而且有许多矛盾之处 [⑦]。
我们应当遵循不动产登记的普遍法理和国际惯例，在我国建立统一的，真正服务于交易安全服务于当事人的登记制度。但就登记而言，它是一个容纳着诸多的制度内容的制度体系，由专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题做出详尽的规定，即在民法典物权编中对不动产登记问题做出原则性规定，并制定专门的不动产登记法作为物权程序法对物权编中的实体规定加以细化，做出更为具体的规定。如规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度，使物权程序法更好地为物权实体法服务。[page]
(2)统一房产和土地登记
不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例 [⑧]。我国对房地进行分别登记违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突;另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
综上，我认为登记事务仍然应当由行政机关来承担。问题的关键在于，负责登记的行政机关必须统一且必须专门化。我认为应当在政府机构内部设立专门的登记机构，如不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。
新物权法在很大程度上完善了我国的不动产登记制度，我国现有的不动产登记制度面对高速发展的社会经济及不动产市场发展对登记机关及登记职能的迫切要求必然捉襟见肘，解决问题的良策在于我国应尽快完善以安全和效率作为其价值取向的不动产登记制度，完善以物权法的相关规定为原则性指导，以未来的不动产登记法的规范为具体操作步骤，以房屋和土地登记机关的统一为基础的不动产登记流程，并辅之以公证机关的介入、实质审查、信息公开查询、登记错误国家赔偿等制度，最终完善我国不动产登记制度，进而使不动产登记真正成为民法意义上的物权公示制度，从而发挥其在维护财产秩序和保护不动产交易安全等方面的功效。
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