房屋租赁合同无效的情形主要包括以下几种：
1.当出租人不具有出租房屋的实体权利时，合同将无效。这包括：
（1）房屋所有权人出租；
（2）委托或代理出租；
（3）共有房屋出租；
（4）房屋转租等情形。
在这些情况下，出租人需要确保自己拥有出租房屋的合法权利，否则可能导致合同无效。
2.将违法建盖的房屋用于出租也会导致租赁合同无效。这包括：
（1）未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证规定建设的房屋；
（2）未经批准或未按照批准内容建设的临时城镇建筑。
出租人在出租房屋前，必须确保房屋符合相关法律法规的规定。
3.租赁合同的期限违反法律规定也会导致合同无效。例如：
（1）租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；
（2）租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效；
（3）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效。
4.租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同也无效。例如，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定了不得出租的房屋情形，包括：
（1）违法建筑；
（2）不符合安全防灾等工程建设强制性标准的房屋；
（3）违反规定改变房屋使用性质的房屋；
（4）法律法规规定禁止出租的其他情形。
1.在房屋租赁合同中，出租人的权利必须明确。如果出租人的权利不明确，可能导致合同无效或产生纠纷。
2.在出租人不是房屋所有权人的情况下，需要确保出租人已经获得了所有权人的同意或授权，并且有书面证明材料。否则，承租人有权质疑出租人的权利，导致合同无效。
3.在共有房屋出租的情况下，也需要经过其他共有人的同意，并且有书面证明材料。如果出租人未获得其他共有人的同意，也可能导致合同无效。
违法建筑与租赁期限也是导致房屋租赁合同无效的重要因素。
1.如果出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，该合同将无效。
2.如果出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时城镇建筑与承租人订立租赁合同，该合同也将无效。
3.租赁期限的约定也需要符合法律规定。例如，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限或承租人剩余租赁期限的，超过部分也无效。
因此，在订立房屋租赁合同时，出租人和承租人必须了解相关法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。
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