当债务人逾期不还款时，抵押权人和抵押人可以通过协商，以房屋来抵债，并办理房屋过户登记。在这种情况下，房屋过户是有效的。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要依法登记才能产生法律效力。
这意味着，只有通过合法登记，房屋的过户才能被法律所认可。同时，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权与抵押人达成协议，以抵押财产来折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
并非所有的房产都可以用来办理房贷抵押。以下是一些不能办理房贷抵押的房屋类型：
1.公益用途房屋：如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
2.小产权房：这类房屋只有使用权，没有房产证所赋予的所有权，因此银行不接受其作为抵押物。
3.未结清贷款的房子：已经办理过一次抵押贷款的房屋，银行已经拥有了这所房产的他项权利。法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。
4.房龄过久、面积过小的二手房：银行对于这类房屋的抵押贷款条件通常较为苛刻，一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行可能不予放贷。
5.未满5年的经济适用房：这类房屋在未满5年的情况下是不允许上市交易的，因此银行无法取得他项权利证，无法办理抵押贷款。
6.部分公房：如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。
7.文物保护建筑和违章建筑：这类建筑物通常不得抵押。
8.权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管的房子：这些房屋由于存在法律纠纷或限制，不得抵押。
9.拆迁范围内的房子：已被依法公告列入拆迁范围的房地产同样不得抵押。
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